标题：小产权房等十大趋势指明行业发展新契机

近日，世联地产董事长陈劲松在由中国房地产策划师联谊会主办的第三届中国房地产策划师年会上发表主旨演讲，对未来十年或二十年中国房地产行业发展趋势做出了大胆预测。他说，“从事房地产行业，不能只盯住未来一两年内的市场演变，凡是只想着一两年内市场状况的企业，总是会错过大机会，总是看不清问题的本质，而是要放眼未来十年或二十年，这样才能抓住市场机遇。 Name: #comment-->”陈劲松认为，未来十年或二十年中国房地产行业将呈现十大发展趋势，房地产行业发展空间广阔。

　　趋势一：最主要的创新可能在农民的小产权房

　　陈劲松认为，今后最主要的创新可能在农民目前的小产权房。据相关统计，目前中国小产权房建设面积可能已经超过60亿平米，这相当于中国房地产业近10年开发总量。这方面创新将在未来10-20年内突破，形成一个非常大的更广阔的一个市场。

　　专家指出，按照2003~2007年的计算，如果城市人口增加4.5亿，必须增加200亿的投资。到2030年基本解决农民工落户的问题，新增的人口就是2亿，如果对基本的居住面积计算，新城市住宅的面积就是4亿平方米，近几年来，城市住宅销售面积每年大概7亿多平方米，这里有大量投资需求，有大量城市原有居住民改善性的需求，如果把农村作为城市居民作为其需要，这需求无疑为房地产和建材市场提供了巨大发展空间。

　　趋势二：城市大升级，未来十年奠定城市中国的基本格局

　　陈劲松在年会的主旨演讲中分析了中国目前和未来城 (论坛
  新闻)市化的发展进程：目前中国城市超过1000万人口的有8个，93个城市人口超过500万。未来中国城市会升级到什么程度呢？展望未来10、20年，未来中国城市将实现大升级：人口超过2000-3000万的预计10个，超过1000万人口以上城 (论坛
  新闻)市约20个，这将在未来20年彻底奠定中国城市的基本格局。

　　毫无疑问，城市化意味着农村人口向城市人口的转移，当然也就意味着城市空间的扩大，中国的房地产市场发展有一个关键的问题就是居者有其屋。城市空间扩大必然刺激大量新增城市人口的住房需求。随着大量农村人口进入城市，城市的基础设施，尤其是居住条件要大幅提升。这为房地产行业的发展带来了巨大的市场空间。

　　趋势三：中国立体城市将呈现多元复合和普遍化的趋势。

　　立体城市是中国知名企业家、商界思想家、万通集团 <http://baike.baidu.com/view/1498831.htm>董事长冯仑 <http://baike.baidu.com/view/587614.htm>于2009年12月8日晚在哥本哈根“中国 <http://baike.baidu.com/view/61891.htm>商界气候变化国际论坛”上阐述的新型城市建设计划。陈劲松认为，中国立体城市将呈现多元复合和普遍化的趋势。中国城市容积率要从目前0.68上升到1.4左右，否则我们中国城市土地承受不了城市化的速度。

　　据记者了解，立体城市目前正在组织相关的设计和技术研发。在社会效益上，立体城市具有新的优势和特点，例如，“立体城市”具有规模效应，通过废物循环利用等措施，可以带来节能的效果。“立体城市”未来的发展现在尚未可知，但是可以确定的是它会为中国房地产市场提供新的发展视角。

　　趋势四：高速接运系统彻底突破行政区域划分的工作和生活模式

　　陈劲松认为中国未来以高速接运系统彻底突破行政区域划分的工作和生活模式。研究显示，交通对房地产行业发展影响巨大。交通建设有利于加快沿线城市化进程。陈劲松指出，高速接运系统将在未来十年实现。陈劲松预测未来十年中国高速接运系统的实现以及城市大升级的大趋势必然会带动房地产行业的高速发展。

　　趋势五：节能与环保、循环经济成为城市和建筑必然趋势

　　节能与环保、循环经济是以资源的高效利用和循环 <http://baike.baidu.com/view/556681.htm>利用为目标，体现了人与自然和谐发展的大趋势，是实现科学发展的途径之一。陈劲松表示，节能与环保、循环经济未来十年一定会发生，而不是现在的口号，而且还会出乎意料的早：“中国已经出现柴油荒，未来这种情况出现会越来越严重。因此新能源、环保、节能、循环在未来建筑上就成为必然，没有任何出路。”陈劲松说，循环经济的市场太广阔，就目前中国房地产行业的策划人才还不能够完成，需要更多的房地产策划精英和人才来共同实现这个目标。

　　趋势六：养老住宅、养老社区兴旺

　　据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。

　　随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，老年人住房问题是事关社会稳定和发展的重大社会问题，已经被逐日提上日程。养老社区的优势在于把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，让老人住在自己家里，在继续得到家人照顾的同时，由社区的有关服务机构和人士为老人提供上门服务或托老服务。陈劲松说，未来20年城市群，养老住宅和养老社区的兴旺是成为中国置业一个新的重要的增长点。

　　趋势七：旅游目的地置业将会成为开发热点

　　陈劲松分析说，这跟中国人口结构和家庭结构相关：中国人口有三次生育高峰，第一次是抗美援朝的时候，第二批就是，大饥荒、三年自然灾害后，第三批就是80后。展望20年，两波大的出生高峰进入退休，突然80后变成一个孩子的家庭。一个孩子的家庭会出现什么问题在于80后已经不愿意跟父母生活在一起。空巢家庭最大心理需求是让孩子能来看自己。孩子怎么能来主动看你呢？旅游目的地置业在这方面为80后提供了吸引力。

　　陈劲松认为，旅游目的地置业将会成为另外一支热点，而且现在已经初露端倪。

　　趋势八：物联网将在房地产各个领域大兴其道

　　物联网是新一代信息技术的重要组成部分，是“物物相连的互联网”。陈劲松说，将来物联网要跟着房子走：“当中国房子 (论坛
  新闻)结成一张网的时候，做什么都容易。物联网在房地产业充分发挥的时候，所有的叠加复合性功能将在未来20年使中国真正进入到完全可以数字化管理的一个国家。”

　　趋势九：都市更新将会打破现有规划和重建的规则

　　都市的发展有其生命周期，历史悠久之都市势必面临经济 <http://baike.baidu.com/view/20838.htm>功能与物质功能之衰退，从而衍生出经济无效率及社会秩序等问题，透过都市更新手段可促进都市土地有计划之再开发利用，复苏都市机能，改善居住环境，增进公共利益。

　　陈劲松分析说，较之房地产本身，我们现在的城市规划和重建存在的问题更多，更大：“中国大陆房地产的容积率如果上升到台湾、香港的数字，我们目前的规划将全部破产。”他指出，都市更新将会在体制、标准和负荷上打破现有所有的规划和重建的规则。这不是一个规划单元，是一个发展单元的概念。在演讲中，他透露说，“在这方面深圳可能会率先突破。因为深圳率先没地，率先要突破所有的规划模式。”

　　趋势十：公众参与城市营造的力度将会前所未有深入

　　公众参与城市营造的力度将会前所未有的深入。公众参与城市营造可能是中国房地产行业乃至中国公众突破的方式。陈劲松预测说，未来十年公众参与城市营造的力度将会前所未有的深入。在这方面，星河湾 (论坛
  新闻)已经做出了表率，星河湾老业主跟着星河湾走。陈劲松说，在未来，这不是一个星河湾的问题，是整个行业跟前期业主沟通，这在体制模式上会有一个突破。

　　目前房地产投资占中国固定资产投资的比重依然保持龙头地位，各种渠道统计数据表明房地产投资在未来依然会保持较大的增幅，近十年房地产行业发展仍然会保持较高的增长势头。有专家认为，陈劲松对房地产行业发展趋势的预测是建立在对房地产行业发展的长期实践和理性分析的基础上的，这必将为房地产行业今后的发展指明新的方向和出路，为中国经济的良性运行和稳定发展产生重大影响。