标题：2010年房地产调控收紧了购房者“钱袋”(1)

时光如白驹过隙，转眼已近年末。12月16日，市房协五届二次会员大会在市区举行，这更像是2010年房地产业内的一次年末聚会，出席会议的有分管副市长、相关部门负责人、房地产业内人士……他们认为，2010年对房地产市场来说是不寻常的一年。

　　该如何总结2010年呢？或许，我们应该定义2010年为“政策调控年”。因为这一年间，楼市调控政策出台的密集程度无以复加，4.17国十条、 9.29新国五条；频繁如加息、调高存款准备金率……被一一搬上了房地产的舞台。“今年以来，国家和省出台了一系列房地产宏观调控政策，使我市房地产市场出现了一些变化，但经过政府和开发企业的共同努力，房地产市场仍保持基本平稳、健康发展的良好态势。”相关人士表示，随着城市化发展加快，经济社会发展需要平稳健康的房地产行业，调控的目的正是让房地产市场回归理性；品牌作为房开企业发展的基础，在调控背景下，品牌、品质将成为企业竞争的有力武器，品牌企业才能够做大做强。

　　本期房产周刊，我们对即将划上句号的2010年房地产市场进行盘点，看看“政策调控年”为衢州房地产市场带来了哪些变化。

　　2010年上半年，由“国十一条”引发第一轮调控，“史上最严厉新政”出台。下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。眼下，银行贷款政策紧缩已经限制了许多购房者买房的门槛，不少购房者为了筹钱买房只能另谋出路。

　　回顾今年房贷市场政策的变化，不难抓出“首付提高”、 “认房认贷”、“外地人停贷”、“加息”几个关键词。贷款政策的变化迅速给市场重磅一击。“没有想到现在贷款这么难，问了几家银行，几乎都回应要等到明年年初，二手房中介已经回应无法贷款，放弃了生意。”不少购房市民感慨，不仅银行贷款收紧，而且首付提高，也让他们感到买房的压力。除此外，一些改善型需求的购房者、投资客已经被银行房贷拒之门外。

　　9月份商业贷款首套房首付统一调至30%，之前90平方米首付20%的优惠取消。紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，甚至更低，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求；但公积金贷款在首套房贷款仍实行差别化的信贷政策。

　　二套房“认房又认贷”细则在二次调控政策后也随之正式进入操作阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行；如果被界定为三套房，则商业贷款、公积金贷款均停贷，这些政策打压了投机投资型购房者。

　　除交易类贷款收紧外，非交易类贷款亦难逃政策调控。9月底有关部委发文，严禁消费类贷款用途用于购房。对于“曲线买房”的投机人群受到了很多抑制，不少打算用抵押消费贷款周转首付或者全款买房的“置业升级”人群多数选择了观望从而推迟入市。

　　除了银行房贷政策收紧，央行时隔三年的再加息再次收紧了“钱袋”，虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于购房者来说，带来的是心理上的压力。

　　变化一：商业贷款首套房贷款首付最低30%，优惠利率调至八五折

房贷市场政策变化之一，即9月份商业贷款首套房首付统一调至30%，之前90平方米首付20%的优惠取消。紧接着，各银行将首套房优惠利率不约而同地调至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和优惠利率折扣的上调，在很大程度上抑制了首次置业人群的购房需求。

　　而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

　　变化二：商业贷款二套房“认房又认贷”，首付50%、利率上浮1.1倍

　　2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。

　　变化三：三套房贷款的商业贷款、公积金贷款均停贷

　　在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照 “认房又认贷”的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款记录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。

　　三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑房价走势较为有利。

　　变化四：时隔三年央行再加息还款压力增大

　　2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由 5.94%上调至6.14%，公积金贷款由3.87%上升至4.05%。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道。

　　临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。

　　而公积金贷款在首套房贷款政策上，并没有一刀切的从紧，仍然以90平方米为界，实行差别化的信贷政策，即首次购买90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

　　变化二：商业贷款二套房“认房又认贷”，首付50%、利率上浮1.1倍

　　2010年房地产贷款市场又一出镜率极高的词即“认房又认贷”，二套房“认房又认贷”细则于今年7月份进入正式实操阶段。对于借款人购房时查出名下现有全款购买的房屋，在未出售的情况下，再贷款购房仍会被认定为第二套房；对于借款人之前曾贷款购房，即使是贷款购置的房产已结清出售，再贷款时还是会被认定为第二套房。根据二套房政策，如果是被认定为第二套房的购房者，那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行。二套房贷款的从严，对于投机投资型人群给予有利打压。

　　变化三：三套房贷款的商业贷款、公积金贷款均停贷

　　在三套房贷款上，商业贷款和公积金没有像首套、二套房贷款那样“各行其是”，而是在贷款步调上达成一致，对第三套房严禁发放贷款。同时，严格按照 “认房又认贷”的认定标准，如果借款人名下有过两套全款住房且未出售，或是借款人名下有过两次贷款记录的情况，无论贷款是否结清，房产是否出售，都无法使用商业贷款或是公积金贷款再购房。

　　三套房的停贷直指投资投机型人群，使得宏观调控政策从真正意义上能够保障中低收入家庭买房，对平抑房价走势较为有利。

　　变化四：时隔三年央行再加息还款压力增大

　　2010年房贷市场另一值得注意的变化就是央行时隔三年的再加息。10月20日央行加息之剑再次出鞘，其中五年期以上商业贷款基准利率由 5.94%上调至6.14%，公积金贷款由3.87%上升至4.05%。虽然首次加息调整的幅度并不是很大，但是对于借款人来说，更多担心的是央行是否开启了加息通道。

　　临近年末，央行于12月10日晚宣布，自12月20日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第六次、最近30天内第三次上调存款准备金率。