标题：黄怒波：旅游地产开创第二生活空间

高速发展的中国经济即将走完21世纪第一个10年，并面临新一轮的转型期。中国的房地产业在经历2010年最严调控后即将面对新的经济形势。如何解读旅游地产当下的发展阶段？如何把握历史机遇并寻找到新的增长点？12月8日，在以“寻找影响中国的商业新势力”为主题的“智造·十年”论坛现场，本报记者专访了北京中坤投资集团董事长黄怒波。

中国房地产报：目前中国的旅游地产发展到什么阶段，呈现出怎样的态势？

黄怒波：目前整个房地产行业处于一个转型期，很多房地产商在向旅游地产领域转移。原因在于，一方面国家经济转型要求扩大内需，也就是需要花钱的地方；另一方面国家针对住宅式房地产监管越来越严厉，酝酿许久的房产税可能马上要出台。所以很多的地产企业在往这个方向走，旅游地产已经是未来房地产业发展的一个重要趋势。同时，旅游地产这个概念现在也在慢慢淡化，我把它定义为开创城市第二生活空间。

中国房地产报：为什么说旅游地产发展到第二生活空间，其意义体现在哪些地方？

黄怒波：我们目前停留在第一生活空间，需要一个城市居住和工作，然后去别的地方旅游。下一步我们需要另一个空间——第二生活空间，也就是精神消费空间，实际上主要指的是文化的体验，满足休闲度假的需求，美国和欧洲一些国家都走过了这个阶段。第二生活空间的开创，应该是城市休闲、度假需求、精神消费走向高端化的升级时代，是衡量国家经济成长进步，人民生活幸福指数一个很重要的指标。第二生活空间建立的一些显著特点表现在我们赖以生存的观光、到此一游等旅游经济基础将会被弱化。景区消费将进入免费时代，这是下一步的趋势，人们到一个地方去不再需要付费。

中国房地产报：您曾表示过现在企业想单纯拿地已经越来越难，这是为什么？

黄怒波：其实这也是第二生活空间发展特点之一，复合型产业要求——也就是产业链模式的延伸是现在很多地方旅游地产的发展方向。比如三亚，首先发展起来的肯定是国际旅游岛，然后以此带动周边经济发展。在土地问题上，之所以说现在单纯拿地的概念越来越难，是因为很多政府部门也意识到，单纯地盖完房子就走不如让开发商打造一个完整产业链模式。地方政府希望从中收益，做旅游地产土地使用宽松度就变大了，可以是招拍挂出让的土地，也可以是划拨土地，还可以是农村集体土地。旅游地产介入后，对土地的使用是一种超前的眼光，随着土地政策的发展，资源价值就会放大。而且现在很多城市都试图从多个方面向国际化提升，其中旅游地产的提升自然是很重要的一个途径。

中国房地产报：在整个房地产行业的宏观调控期内，当前的旅游地产应该警惕哪些问题？

黄怒波：主要表现在拿地问题上的一些低层次投资行为。现在经常听到很多大的企业一拿地就是多少平方公里，这是很可怕的事情。我担心的是，如果把房地产利润模式本能地带到旅游地产来，将会带坏旅游地产发展。房地产行业是暴利行业，很多房地产商不搞研发，这些并不利于旅游地产的发展。一定要明白发展旅游地产是一个文化行为，而不仅仅是一个经济行为。第二生活空间主要针对的是人们的精神消费层次，企业要关注的是一个长线投资，而不能简单着眼于短期内的盈利行为。另外，还要防止一些类金融模式，我们现在的旅游模式杠杆率比较高。在这方面千万不要走美国模式，美国金融危机的发生，房地产引发的泡沫，其中受害最大的就是旅游业，正是这种模式令拉斯维加斯现在成为一座空城。

中国房地产报：中坤集团目前有哪些正在进行的项目，如何进行品牌的长期规划？

黄怒波：中坤做了十年旅游地产，我们目前全国范围内在建的项目大约在130万到150万平方米之间，明年就逐步完成了。另外我们在安徽、北京、湖南，还有美国、日本等处拥有多个板块度假系统，我们拥有将近50个国家级的景区，有世界文化遗产还有几十个古村落。这些体系已经颠覆了简单的旅游和传统度假的概念，是国际型、复合型的一个体系。因为已经做了10年的功课，所以我们计划在未来5年内构建成一个中国的度假模式，在10年内打造出国际领先的度假品牌。