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批判1
思想开放度
当年：冒风险敢为天下先
如今：赚钱心切利润第一
30年前，《敢为天下先，黄土变成金》这篇文章，宣示中国第一个商品房小区诞生。“敢为天下先”是指时任深圳市房管局副局长兼罗湖区建设工地总指挥的骆锦星和香港人合作开发土地，明知在冒极大的政治风险，还是坚持为之，从而完成了中国第一个商品房小区的雏形。30年之后，环顾而立之年的深圳，谁还有这样的勇气敢于冒政治风险呢？一个已经成熟的城市，很难有冒险行为产生；一个已经得到了很多回报的行业，也很难有开发商不惜一切去创新。
“思想的保守是很可怕的。”房地内参网总经理尹香武（半求）表示，深圳地产的思想正在趋于固化，缺少激情和创新。他认为，主要有几个原因。首先是，深圳相对封闭，对外地城市来说就如一个堡垒，极少有外来企业进入开发房地产。比如，深圳开发商经常到广州去拿地，但广州开发商却一直不能进入深圳。也正是因为没有外来刺激，所以行业内永远就是那么几个人，行业训练就得不到更新，过于静态；其次是土地制度，深圳土地资源不够，净地过早被用完了，要找改造的地块，外来企业更是无法插手，这个时候，他们宁愿去北京、上海。这令深圳更如一潭死水，缺乏外来竞争，甚至没有外来开发商的队伍，开发商老板也没有危机感，对人的刺激作用也很少，很难产生思想上的创新。
此外，近年市场供需失衡，也成为地产人思想不愿意突破的一大因素，网博地产研究机构总经理孙海认为，一旦市场卖得很好，开发商创新的动力就会减少，而且深圳开发商对成本控制十分严格；闻锐传媒总经理李宗苗则认为，深圳思想的开放度其实从万科就可以看出来，万科以前是有理想主义情结的，用于思考和实践，但是现在一切都以销售为目标，利润第一，缺少可圈可点的地方。
●记者点评：
思想是意识形态，它决定了行为。如果说，没有思想的开放，肯定也不会有行动上的开放，其实从深圳地产的职业经理人轨迹也可以看出端倪。近年来，深圳的地产职业经理人变得越来越沉默，生怕老板炒鱿鱼，这样唯唯诺诺的心态，又如何敢于提出颠覆性的建议呢？
批判2
建筑设计创新
当年：缔造“神州第一高”
如今：供需失衡，创新乏力
过去，作为全国样板房的深圳，是内地争相追仿的对象，特别在建筑设计上榜样多多：上世纪80年代，深圳出现“神州第一高”国贸大厦；90年代，万科城市花园打造了围合式、人车分流小区，百仕达花园引进香港理念，诞生了全国首个架空层……然而近些年，我们似乎很难再听到如雷贯耳的楼盘了。
为何风光不再？业界普遍的观点是：供需关系的直接影响。体现在两个层面，首先是因为深圳的移民特征，以及快速的城市化进程，让刚性需求源源不断。无论如何调控，房价依然居高不下，房子永远都那么好卖，务实的发展商们成天琢磨的是如何赚更多钱，如何再买地盖房子，而没有过多考虑产品创新，也不需要花费过多成本在建筑设计上。其次是体现在消费者的心理上。一发展商营销管理部总经理说：“深圳人对居住的要求太务实，他们要的不是建筑设计多么时尚美观，园林多么精致优雅，他们要的是实实在在的居住舒适度，深圳人绝大部分是外地移民，他们的财富靠辛苦打拼而来，对房子的要求还在‘温饱’状态，这点跟北京、上海那些富有的票的本地人不同，他们还没有闲情去要求房子的高品位和小资情调。那么作为发展商，更多的经历就可能用在房子内部上，如居住的空间感、入户大花园、大露台等等也能算创新，不扎眼但很扎实。”
●记者点评：
或许真如专家们所言，曾经因为靠近香港的地域优势和改革开放巨浪推动，让深圳先行一步，在建筑设计上造就了不少辉煌，而如今当整个房地产逐步开始迈上新的台阶，这个城市的自身性质其实已经决定了其势必会面临的发展瓶颈，如何保有创新的热情和动力，很值得思考。
批判3
园林设计
当年：引进香港经验起步早
如今：造价低于全国平均数
当北京星河湾作为精品住宅和园林设计的标杆，还在令人回味时，上海星河湾又以一天售出46亿刷新了楼市纪录。这一在业界享有“把住宅当艺术品建造”美誉的开发商，发源于广东，却无项目在深圳，这本身已说明了不少问题。
“要说深圳在园林设计这块起步很早。”中国风景园林规划设计研究中心南方总院、深圳市大观园林景观有限公司总经理袁循绳介绍，早在上世纪90年代，深圳就有银湖金碧苑；后来百仕达花园引入香港经验，住宅开始重视园林设计，这在全国都是引风气之先的。但是，袁也指出，深圳园林设计觉悟早但发展太慢。“现在值得一说的还真是难找，如果一定要找一个的话，万科十七英里还算不错。”袁循绳表示，十七英里的私家海滩与悬崖的相互呼应，主题雕塑设计，能看出是费了心思的。
“好的园林设计应该要尊重环境并结合环境，且要有文化内涵的。”袁循绳表示，与北京、上海相比，深圳在文化底蕴方面还有一定的差距，体现在楼盘上，整体商业气息太浓，文化气息严重不足，这也决定了好的园林缺失。
好园林一定是舍得花钱的，而专家给的具体数据却显示，国内计算绿地面积的单位园林设计造价，从200-2000元/平方米不等，一般多在500元/平方米以内，很多好楼盘会超出2000元/平方米，但深圳楼盘的平均园林造价却仅约300元/平方米，明显偏低全国平均水平。
●记者点评：
大众住宅是深圳房地产市场的主要特点，顶级住宅的缺位有目共睹，不论是因为尖端消费群体不够而令发展商不舍得花钱，还是深圳本身文化底蕴不足，但在园林设计上，即使深圳曾经“样板”过，那也只是昙花一现。 批判4
户型创新
当年：80年代就有复式房
如今：只会送面积，非创新是倒退
1985年，中国展开第一次大规模的城镇房屋普查，当时一些房子很多没有客厅，进门就是卧室甚至厨房，卫生间也是公用的，一些筒子楼与合用厨房的占到37%，没有厕所和合用厕所的占77%.而就在那时，深圳已经出现了复式户型：1985年的蛇口碧海苑，一栋8层高带电梯的房子，主力户型有80平方米的两房复式和94平方米的复式，结构是楼下一个大厅、厨房和卫生间，楼上两个卧室，各带一个卫生间。虽是1985年的设计，但现在看完全没有问题，反而比现在的复式更注重了居住舒适度。
深圳在那时就开始了户型创新，上世纪90年代，错层阳台和跃式户型开始出现；2002年，万科情景式花园洋房户型获得专利———这是全国第一个获得专利的房地产产品，以露台为交流空间的创新一再被别的开发商复制。彼时，深圳的户型创新走在了全国前列。
2003年左右，入户花园被放大宣传，随后，空中院馆出现。与此同时，为了偷面积的露台也开始出现了，到了2008年左右，深圳开发商户型的偷面积开始盛行，并达到了无以复加的极致，特别是关外，开发商都在集体偷面积，这也使得一些比较规范的品牌开发商丧失了户型设计的优势，甚至也加入“偷面积”的行列。一位品脾开发商营销负责人表示，尽管很多购房者喜欢，但是偷面积的设计绝对不应该提倡，因为，赠送的面积首先就违反了《规划法》，是违法建筑，如果在香港，这不仅是违法还是犯罪。对于这点，半求也表示，“偷面积”是深圳这几年来在户型上的最大创新，但这种所谓的户型创新其实是一种创新的倒退，不能算是创新，“创新是要以人的舒适度为基础的，这种创新其实就是增加小区的容积率，降低居住舒适度，而且造成很多安全隐患。”
●记者点评：
尽管消费者可能喜欢开发商送面积，但是不能因此说偷面积是符合时代的创新，而且一旦赠送面积出现事故，责任方该是谁，至今也没有明确说法，深圳应该走以更加符合人居住空间为主的创新之路。
批判5
建筑设计创新
园林设计
户型创新
精装修普及率
当年：首个住宅产业化试点
如今：创新探索步履蹒跚
早在1999年8月，国家便首次提出要“积极推广一次性装修，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象”。2002年7月，建设部住宅产业化促进中心又发布了《商品住宅装修一次到位实施细则》，指出推行装修一次到位的根本目的在于“逐步取消毛坯房”。2006年，深圳被确定为首个国家住宅产业化综合试点城市，当时宣布到2010年要基本取消毛坯房。如今2010年已接近尾声，深圳地产的精装修推进状况却不容乐观。大部分入市的精装修楼盘依然局限于中小户型楼盘，只有百仕达、华润、中信等少数经验丰富的开发商提供了精装修的中高端物业，精装修的别墅类产品更是少之少。
但在外地，我们却看到，其一些一线城市在精装修上的探索，不论是在政策层面还是市场层面，似乎都开始超过深圳了。
在市场方面，比如，在2007年，上海银都名墅三期推出精装别墅，新加坡仁恒置地今年也在上海推出首个精装修别墅仁恒怡庭，多种风格的组合方式，为别墅精装销售做了有效探索。在广州，恒 大集团更推出9A级别的精装修标准，制定出多达6000多条的施工标准；碧桂园集团副总经理罗劲荣也曾表示，公司内的精装售房的比例已经达到了9成以上，只有少部分高端品牌的产品留给业主自由发挥，未来也将致力于在这个方向。
在政策方面，北京提出，从今年起项目采用产业化施工的部分，可以提高不超过3%的容积率；宁夏提出，根据全装修面积比重，可提高容积率2%-3%.知名建筑评论家朱涛认为，深圳那些曾经领跑的房企，现在已经变成超大集团，任何一个操作都变成利益扩张链条里的一环，希望他们再起到好的示范已经很难。业内人士则表示，作为全国首个精装修试点城市，深圳目前的精装修比例虽然依然还能够和北京、上海、广州站在第一梯队，但是在政策和市场两个层面的探索中，都变得步履蹒跚。
●记者点评：
精装修作为住宅产业化的一部分，是环保节能的开发方式，但是由于各种原因，全国都走得比较缓慢。深圳如何借鉴其他行业的整合经验，提出标准，形成完善的解决方案，成为这个领域名副其实的试点城市，是深圳现在需要思考的。
批判6
建筑风格
当年：欧陆风、中国风独步江湖
如今：大建筑堆积，了然无特色
上世纪90年代中后期，福田保税区出现“欧风一条街”，个性鲜明的建筑符号与此前一直以白、灰、米黄色方格子为主的住宅相比，让人眼前一亮。在千房一面的时代启动了中国住宅建筑风格的探索，让居住需求走上更为个性化的轨道。之后十余年，虽然欧陆风一直饱受争议，但至少从深圳开始，大家意识到一栋房子和一栋房子可以是不同的，一座城市和一座城市也可以是不同的。行至2005年，万科第五园再度以传统徽派建筑掀起地产界的“中国风”，引起全国对于建筑风格的再度关注，第五园也引起了业界对于现代与中式的结合而引发关于文化底蕴的大范围探讨。
但此后至今，深圳再也没有一种建筑风格，能够引发经年累月的效仿，或者整个行业的大讨论。
知名建筑评论家贺承军称，一个项目选择怎样的风格，很多时候就像一个女人有没有涂口红，大部分适合并不影响人们对它的整体评价，毕竟内在素养才是最重要的。但是曾经深圳地产敢为天下先的勇气，却都成了怀念。
近日，清华大学建筑学院博士、副教授周榕再度经过福田中心区时，他遗憾地表示，深圳30年，原本应该总结出很多经验和教训，但是福田中心区除了建筑本身看上去更体面了，对于城市的理解却没有本质上的突破，深圳依然没有细节。他所看到的是超级大尺度的建筑堆在一起，城市没有可以亲近的界面，也没有普通人可以行走、休息和进入的地方。他建议深圳的建筑师将自己从生产的流水线上解脱下来，从建筑伦理走向社会伦理。
●记者点评：
对于建筑风格的探索，深圳地产曾经以开阔的视野和敢为天下先的勇气，一度引领风格十余年，现今桥头堡的地理位置尚在，愿意深入探索的心似乎却平淡了。
批判7
营销模式
当年：开个盘可以请来克林顿
如今：营销光芒全无因调控？
京基御景东方开盘请来美国前总统克林顿助阵引起何等轰动，百仕达红树西岸“上善系列”营销令性价比并不高的房子也热销，万科第五园引领的中式建筑风潮闻名全国……这些深圳可圈可点的经典营销案例数不胜数。可是，却都渐渐远去。如今的市场上，很难再看到这样的营销事件或独具匠心的营销概念了，营销暗淡了。
“从营销形式看，这些年的确是淡了不少，但并不能说这是一种退步，应该说深圳的楼市营销从过去的追求灿烂，转变到现在的追求本质，是一种回归。”深圳中原地产市场研究部总监王世界说，他表示，营销是个大概念，真正的营销并不只是单单为卖房子做宣传。深圳在营销策划方面，虽然越来越少了光芒，但是却更注重客户，特别是与潜在客户的互动。他认为，这些年来，深圳也创造出了新的营销模式，比如后海和龙华的片区打造。
从这个层面来说，似乎可以认为，深圳营销的趋淡是理性的回归。不过，我们同时也看到，近年来深圳楼市越来越少的营销冲动，与高房价下引发的一波接一波的政策调控也是密不可分的。“在政策调控的大势中，再好的营销策划也无用武之地了。”有发展商这么说，但更多的业内人士批评说，这只是一种托辞，越是不好的市场应该越有营销的用武之地，应该越有机会才对，把责任归咎为政策的波动，那是发展商们在消极应对。
●记者点评：
深圳楼市营销最辉煌的是2004-2006年，从2007年开始营销风光渐去，也许这是营销的理性回归。但我们同时也要思考，为什么这一年正是房价开始大涨之时。如今，有发展商说营销的缺失是限购、限贷政策的打压，力不从心，那么我们真心期盼将来能看到的是积极结果，而不是消极借口。
批判8
楼盘配置
当年：打造南中国家居智能化
如今：所谓高端其实是大众
深圳似乎是个执着喜欢毛坯房的城市，以前数年，几乎只有小户型带装修，且装修都是一般品牌，即使到了2010年，开发商对豪宅楼盘，真正带装修出售的也都不多，少量的带有精装修出售的楼盘，总是会对外宣称自己的品牌很国际化，这些品牌一般都是德国高仪、汉斯、杜拉维特、方太整体厨房、松下、夏普等等。
一般来说，楼盘配置包括两部分，一部分是小区配置，这一点，红树西岸的智能化家居曾领风气之先，与LG、霍尼韦尔等签订合作协议，打造南中国最高端的智能化家居系统。可是之后，再没有开发商使用的智能化家居系统超过了它，唯有的一个三湘海尚宣称自己也有新技术，但是和红树西岸比，依然不足。
反观北京和上海，在楼盘的硬件配置上几乎做到了极致，汤臣一品的智能化系统是业主进入家门，凭借手形才能进入电梯，而电梯也是没有层数设置，全靠掌纹控制，外来人除了保安带进去，否则，即便是进了电梯也找不到去哪层。
楼盘配置的另外一部分就是装修品牌材料，南都记者此前考察京沪楼盘时发现，汤臣一品和北京豪宅红玺台用到的德国顶级品牌G aggenau（嘉格纳），这个牌子会有多贵呢：西门子的烤箱7000元可以买到，可是要买到G aggenau，价格会翻10倍多，7.2万元。它们的一个全自动咖啡机，要花4 .2万元。那里的楼盘，一个厨房，备齐所有家电，至少要近百万。除了G aggenau，上海还有一种豪宅使用的家电品牌m iele，这个也是一个奇贵的品牌，一个电子秤，也要价2万元。但在深圳，这种品牌也只有当年的红树西岸使用过。而且，上海在装修的奢华打造上从来不遗余力，如果你见到房间柜门把手和水龙头旋钮都是施华洛世奇的水晶做的，就知道富人绝对不会拒绝这样的装修。
●记者点评：
对于豪宅的装修，很多开发商都不愿意做，深圳开发商的藉口是，富人不愿意要装修好的房子。这句话也许不一定是对的，因为如果你将顶级的品牌都装到房子里面，富人还有别的选择吗？估计他们喜欢都来不及，拒绝两个字都不会说了。