标题：住宅投资遭受重创 商业地产红灯高挂

　“住宅黄了，商业红了”是今年房地产市场上的流行语，它寓意着住宅投资遭受重创，商业地产红灯高挂。

　　俗话说“一铺养三代”，它道出了商铺投资的内在价值。随着今年上半年国家出台的多项宏观调控措施，给房产住宅的投资商上了一个 “紧箍咒”，住宅投资热潮开始冷却，而商铺的供应量却正在逐步放量，如华德中心广场、澳林百和、聚美瑞国际五金机电城、蓝海汽配城等，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺投资相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大，一不小心就有可能陷入被套的局面，而且很难翻身。为此，记者从开发商、投资者等诸多业内人士中，讨教了商业地产该如何投资，以及商业投资的注意事项。

　　明年将有大波动

　　为了遏制房价的过快上涨，从2010年4月开始，国家连续出台了贷款利率上调、二套房首付被提高到至少5成、利率不低于基准利率1.1倍、暂停发放三套以上房贷、严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的调控政策“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重，而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对商铺投资者来说，相对高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机，据了解调控之后商业投资形势反而利好。

　　商铺投资是一个中长期的投资过程，不管住宅金融政策如何调整，商铺依然可以办理首付五成的按揭贷款，商业资金的收入也比较高。而且商铺一般不会因为房龄的增长而导致价格下降，反而因为地段和周边商圈人气的汇聚而不断增值，很多人有些闲钱就会选择投资商铺。商业是很诱惑人的，潘石屹现在也把很多产业改为商业。

　　据聚瑞房地产开发有限公司太原分公司总经理陈建成介绍，去年聚美瑞一期以7000元的价格推出，今年二期推出时价格已经涨到9500元，涨幅在35%以上。一般来讲住宅没有这么大的涨幅，可见商业投资的报酬率很大。

　　“太原市场明年可能会有一个大的波动。”陈建成说，太原的商铺房租费挺高的，相比西安等同类型城市，租金要高出三分之一。选择商铺需谨慎

　　商业地产作为投资型和以经营为主的物业，能否找到合适的商家，能否经营好，是商业项目成败的关键，商业地产定位的准确与否，直接影响到整个项目是否可以成功，投资者是否成功。

　　“过去最有价值的商铺可能就是地段最好，价格最贵，但在现代商业中商铺的价值除地段因素之外，更受经营方式的主宰。商铺的价值一定程度上受地理位置影响，但在商业重复经营严重的今天，它的价值越来越受到经营定位和经营方式的制约，商铺的特色也许更为珍贵，投资者需要特别注意这一点。”一位不愿透露姓名的业内人士认为。

　　陈建成也认为，作为商业投资，开发公司应该注重经营，其中最为关键的一点，就是定位。现在有一些开发商会把大部分商铺卖给投资客，虽然成交率高，但是开业的时候却“别有一番场景”。商业经营定位的原则就是要“从市场中来，到市场中去；源于市场，高于市场”。面对复杂的商业市场，只有通过深入的市场调研，才能找准定位、降低风险；只有实实在在地与目标经营者沟通，才能保障招商的成功几率，并且必须尽可能争取率先与品牌商家达成协议，形成龙头效应。这样，发展商在项目启动之前，就能做到游刃有余。对于广大投资者来讲，投资这样的商铺才是最放心的。

　　外地开发商投资在管理这方面有一定的优势，陈建成向记者介绍了他们的经营理念，“我们不是为了卖货而卖货，我们会把厂商推上一个高度，不只是让他们在太原、在山西省有销量，甚至要让他们走向全国，我们会通过阿里巴巴以及其他的一些机构进来一些订单，厂商可以用仓单做一个信用抵押，由我们公司担保进行融资，另外我们还有协会支持，去年全国采购联盟将聚美瑞作为了一个示范基地，这样商家就可以越做越大。”　商铺也要注意产权

　　太原的商铺分3种，底商、纯商铺、专业性的商铺。所谓底商就是商铺上面有住人的地方；纯商铺比较个别，恐怕没有办法形成气候；还有一种就是已经形成一定氛围的专业性商铺，专业性商铺相对来讲不论是商铺的配套还是订单的来源都比较有保障，而且一般都是零公摊。

　　在太原投资商铺，产权是“重中之重”，一定要有大红本。接下来要考虑的就是开发商的实力和管理的规模，还要有一个未来的方向。千万不能找“皮包公司”，或者赚一把就走人的公司。最好找之前就有做过项目的公司，做一下实地考察，实际看看开发公司的操作模式和实力背景，再选择。

　　聚美瑞的广告语是 “给太原的五金机电一个永恒的家”，这就很直接的诠释了产权的重要性，他们要做的是一个永恒的家，而不是随时要担心会被拆的家。陈建成指出，总体来讲太原的房地产，尤其是商业地产价位比较偏低，原因是太原的市场不够规范，市场上充斥着很多手续不齐全的项目。而市场的不规范难免让商铺投资客们心有余悸，投资客会担心资金投入后没有一个保障。另一方面也让规规矩矩的开发商难免有些心中不快，这就好象一个歌星很努力出唱片，结果好多人都去买五块钱一张的盗版碟，这就很不尊重产权。

　　“希望更多的开发商能够秉着良心，不要只看利益而去带动一个地区的经济。”陈建成说。以商带商以商养商

　　昆山早期也是一个三级城市，但是，去年的出口额已经占到江苏省出口额的20%以上。山西省和太原市两级领导让我们看到了山西经济繁荣大发展的希望，尤其是新特区的成立让更多的人看到了山西的发展潜力。

　　山西省委书记袁纯清一直在讲转型，现在山西的煤老板们也不再鲁莽冲动，转型的号角已吹响，煤老板们也开始拿钱去投资汾酒、房地产，开始用自己的力量让山西原有的企业变得更大。而太原市委书记陈川平是搞企业出身，他很了解企业的心情，了解企业需要什么，他会把山西的企业变得更强大。

　　从企业的资金调度来说，政府给了相当大的支持，未来的太原是一个适合企业发展的城市。从整体发展来讲，商家和政府也要相互扶助以求双赢，“以商带商、以商养商，这样我们也会告诉更多的朋友来这里投资。”陈建成说。