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第一个题目叫做三首歌，当然我不跟大家唱歌就讲歌的题目，第一首歌《千年等一回》，我认为中国房地产正处在千年等一回发展的良机，大家看我们一年前以前我们回顾历史哪个朝代房子盖的今天这么多，发展速度有今天这么快没有，我有可以预判未来一千年不会哪个朝代向今天的房地产发展速度，当然我讲的不算数，因为大家活不到一千年，为什么得到了千年发展良机呢？第一中国处在城市化、工业化快速发展的过程中，这个过程意味着什么？意味着我们城市要扩大，我们城市要长大，这个过程恐怕人类社会已经迷失城市化，我们现在城市化还在发展当中。第二，全面研究小康，什么叫做全面建设小康，我们壮大中产阶级的队伍，大家都小康了就中产阶级了，中产阶级的重要标志要有房子，如果哪个中产阶级没有房子可能很难说他是中产阶级，也就是说从全社会的来说，一个城市要长大，一个中产阶级队伍扩大，这两个必然对房地产带来巨大需求。第三，中国住房改革这是在世界上独一无二的，中国住房原来是福利制的，现在以下变成私房，在市场化商品化私有化过程当中，中国城镇老百姓居民购房购买力向火山一样爆发，一千年只有一次，除非大家买房子统统改造我想不可能，历史倒转。
这个过程好多人没有理解到，为什么中国房地产如此火爆？原因是需求太旺盛了。
第二，让人欢喜让人忧，房地产发展让人欢喜，我们许多老百姓买的房子，五六年前买的房子现在房价最起码翻了一番，一下子富有起来了，北京老百姓只要有一套房改房都是百万富翁，两万块钱一平方米最便宜的，所以中国亿万富翁5.5万，千万富翁8.5万这个数字肯定不准，百万富翁数不清了，但是这些房子他要住，我们在座各位肯定喜欢房地产业建筑业相关行业，因为这个行业给我们带来很大利润，其实我们喜欢房地产地方政府还有银行，地方政府财政当中最少30%最多60%来自土地出让还有房地产税收，如果离开房地产地方政府财政恐怕有问题。其实喜欢房地产还有中央政府，因为房地产拉动了中国经济的增长，房地产定位是重要支柱产业，有人对支柱产业提出怀疑，我觉得怀疑没用这是客观存在，比如说98年我们时任总理的朱镕基启动了住房改革，把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点，2009年全世界遭遇金融海啸，我们温家宝总理提出出手要快出手要重，中国房地产率先复苏使中国经济复苏了，中国经济复苏对世界经济复苏做出重要贡献，也就是中国房地产的复苏发展对世界经济也做出了贡献。但是也让人忧，我们很多朋友听着房价降想买始终没有买，房价涨幅远远超过工资增长，不买买不起，他女朋友很满意结婚丈母娘问他你小伙子房子在哪里？没有，对不起不嫁给你，现在调查七成女不嫁无房男，买不起房子的忧愁，我们社会上对房地产刚才我们主席讲了意见很大，议论很多呼声很多。其实忧愁不只有民众我们领导人也很忧愁，大家看温家宝总理今年两会期间向世界说出这样的话，我任期以内把房价保持合理的价位，采取了宏观调控的政策，今年一年三调控，一月份出台政策，四月份出台政策，九月份出台政策三次调控楼市，但是上个月十月份中旬，温家宝总理在澳门讲，左一个十条右一个五条房价就是压不下来，我们主管建设部长为房价快速上涨很忧愁。上面忧愁下面忧愁让人欢喜让人忧，有人欢喜有人忧，当然还有假忧愁，比如说中国城市居民85%买不起房子这就是假的，我们现在全国城镇居民85%已经拥有一套房子了什么买不起房子呢？除非85%买不起第二套房子那我相信，一些领导他们说我也买不起，我想你住两百平米房子还买不起什么意思啊？所以中国社会很混乱，到底房地产出现什么事情让人欢喜让人忧。
第三，我们未来房地产怎么样？未来之歌怎么唱？像风像雨又像雾，有人说雾里看花看不清，有人说我的未来不是梦都是歌，还有人特别爱给特别的你，也有人说明天会更好，这个个人唱自己的歌，我们在座各位都有心中的歌曲，到底怎么样看我讲第二个问题三组数据。
第一组数据较七万亿和12.5万亿，这个数据是什么数字？是去年中国房地产的销售额7万亿，去年中国房地产发展很快，销售额比08年增长了80%，销售业绩增长了40%，这样的发展速度是历史上没有过的，最快08年，新房销售4.4万亿，二手房销售2.6万亿，加一起7万亿，7万亿什么概念，7万亿人民币拼一起可以绕地球太阳之间几圈，不知道这个概念我们用另外数字对比，就是12.5万亿，12.5万亿就是去年全年消费品零售总额，去年一年我们全国一共销售多少，我们销售投资出口拉动多少呢？12.5万亿，这里面政府消费、企业消费、个人消费，如果扣除政府、企业、农民兄弟的消费剩下来，就是居民的消费就是7万亿，去年全国居民7万亿买房另外7万亿解决吃、穿、用、学、医的等等消费，大家知道房地产是什么产业？住房消费什么消费，住房消费是第一大消费，房地产业中国经济大儿子，人们说我们汽车业，汽车业发展到全球第一销售量，去年卖1300多万辆，我们旅游产业在发展，去年消费旅游花1.1万亿，两个支柱产业消费就是2.5万亿，我们房地产一家就是7万亿，这就是说房地产在国民经济当中地位和作用，为什么我们调控楼市让他稳定发展健康发展，如果房地产不稳定大起大落对国民经济意味着什么，如果房地产出现大滑坡，我们GDP可能下降，我们建筑业我们建材业、我们装修业随之下降，我们农民工兄弟就业成了问题。
我们建筑业建材业装修业，我们50%男女力工都在这个行业干活，所以房地产稳定健康发展，我们一直调控楼市就是这个目标。第二，个数据就是8.5亿平方米和5.8亿平方米，8.5、5.8亿平方米，这是去年全国一年商品住宅销售面积和竣工面积之比，去年一年卖8.5亿平方米商品住宅，我们竣工5.8亿供不应求，有人说去年一年情况特殊，国家鼓励大家拉动经济增长，今年到目前为止我们卖掉6.7亿平方米竣工了3.9亿平方，也就是这两个特别大，我们过去告诉大家05年开始中国房地产市场开始出现供不应求一直到现在没有变过。05年到09年我们一共竣工24.5亿平方米住宅卖掉31.5亿的住宅，差额7亿平方米为什么差距那么多呢？我们就是预售。为什么这几年房价一直涨，涨价的比较快调不下来，背后是供不应求。供不应求必然导致房价上涨，供大于求想涨也涨不上去，区别供不应求产品都是上涨，上涨就是供不应求，供不应求一个生产少有的人再炒作，所以想起一个缎子，这个缎子充分说明市场经济规律，在2008年的5月12号汶川大地震以后，全世界的油价突然之间暴涨，涨到每桶147美元，现在油价90几美元，有人把中国大地震和油价连在一起，编了一个缎子，他是这样说为什么油价涨那么快？因为汶川加油、北川加油、全中国为四川加油，全世界为中国加油，大家都加油。我们房地产卖的贵如何看待房地产市场？我们现状如何，我们媒体很少公布这样数据，实际上供不应求的状态，如何来调控一个调控供求关系。
第三组数据，46.6%和34%，这是什么数据，这是中国城市化的数据，中国城市化率就是全国有多少人住城里面，2009年是46.6%，现在恐怕已经突破47%，这个城市化水平高不高，自己来说提高很多，我们三十年不到20%城市化率现在已经47%，但是相对于世界发展国家他们城市化率在70%甚至达到90%95%，一个衡量国家现代化达到70%才是现代化，我们国家肯定迈上现代化，我们人均GDP今年年底已经达到四千美元，以后超过3900美元就是中等发展国家，我们城市化还要加快，未来肯定57、67%甚至77%有多少人还需要进入城市买房，农民现在进城，现在买不起将来也买不起，34%是户籍人口，我们47人住城里，其中十几个百分点农民工，尽管城里生活没有享受到城市的各方面设施水平公共产品住宅，农民兄弟人均5平米人均10平米，我们城镇居民人均30平米我们这个还有很大发展空间，我们未来盖很多房子，尽管我们全国新建房屋已经占世界总量一半，每年新建房子一办盖中国但是我们还不够因为我们城市化还在进行当中。三个数据说明什么？第一讲我们销售额，讲的是中国房地产在中国国民经济和社会发展当中的定位和作用。第二，中国房地产市场跟住房市场的现状是供不应求。第三组数据表明我们未来发展空间还有多大，我们应该如何看待房地产？这是第二个问题。
第三个问题三组原因，中国房地产现在大家有意见议论很多呼声很多，房价涨过快很多人买不起房子意见很大，政府现在千方百计调控，在很多人眼里看到调控效果不怎么样，什么原因导致中国房地产现在这种现状呢？我们如何看待呢？背后有三方面原因，第一组原因是供应的原因，因为我们研究市场经济就是研究供求关系，我们从供应商看，我们可以说我们现在中国房地产市场是第一是总量不足供应的总量不足。第二，保障房的不足两个不足，第一组原因就是两个不足，刚才已经说了，我们这几年卖掉的比竣工的多得多，造成我们市场供不应求，有人问了为什么供不应求为什么不多盖一点房呢？难道我们没有劳动力吗？难道我们缺少机械设备吗？难道我们缺少钱吗？都没有唯一紧张的是土地，这就是我们现在中国人多地少保护耕地城市建设用地越来越紧张，我们耕地土地供应跟不上住宅的需求量，我查一笔数据，2004年开始每年土地供应量只有06年是上升的，开发商买地只有06年这一年上升其他都下降，2009年土地买地减少18%、19%今年开始增长，今年土地现在为止土地供应量增加了30%左右，也就是说土地买地的费用多花70%几今年地价还在涨。
第二原因是保障房的不足，我们发现住房市场需求最大是什么人？低保收入家庭有意见，最核心我们中低收入家庭我们讲夹心层，大学毕业三五年找对象买不起房子，我们一些大学毕业生他不是低保家庭但是买商品买不起，北京上海商品房买不起，北京商品价格统计公布数据2.2、2.3，包含六环以外住宅，三四环都是最少三四万，作为一个大学毕业生小两口刚上工作岗位怎么样买得起，需要保障但是我们保障房不足，我们近十年当中个人进入住房市场以后我们盖多少保障房呢？大概占总量的7%，有一部分保障房对那些不应该受保障买走了，北京上海大都市这样的保障明显偏少，这里面什么原因我们分析一下？一个是我们政策上曾经出现过倾斜，出现过疏漏，一个我们体制原因，我们保障房是政府把土地要无偿的划拨的，政府出土地出让金对地方财政来说损失一块，我们现在土地供应量，国家土地部门计划某个城市多少城市建设用地，这个土地分为三个方面用途，第一用途基础设施用途，第二用途工业用途、第三房地产用地，基础设施和公共用地地方政府赚不到钱，就靠房地产地方政府土地出让金收入，这个土地出让金是无偿划拨，经济适用房、保障房收不了土地出让金，地方政府希望保障房搞少一点。还有一个政策上的疏漏，我们98年房地产方案出台的时候我们曾经有一个这样政策设计，就是对中国不同收入家庭采取不同的住房供应政策，低收入家庭提供廉租房，中低收入家庭提供经济适用住房，中等以上家庭购买商品房很清楚。所以在2000年到2003年期间我们保障房投资规模占到整个住宅建设投资规模16%、17%，但是后来大家对经济适用房有意见，经济适用房都是开着宝马奔驰人买了，这样我们政策有了微妙变化，这个变化产生很大负面影响，从此以后我们经济性住房不在面向中低收入家庭，面向低收入这一变出了两个问题，第一问题数量减少了，低收入低保家庭有限的，我们盖少一点就够了，所以刚才说的数量上明显下降，第二个变化就是使中低收入家庭没有解决住房的渠道没有了堵塞了。