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同样是在12月25日，傍晚，中国人民银行突然宣布，自2010年12月26日起，年内第二次上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，对于此次颇为出人意料的加息时间点，有市场人士打趣地称之为“央行送给市场的圣诞节礼物”。这就是房地产市场目前的真实写照。一方面，从国务院到各级行政主管部门不断地出台房地产调控管理政策；另一方面，经过近一年的调控洗礼，临近年底的房地产市场无论是土地交易还是住宅销售，似乎重新出现热闹繁忙的迹象。
面对此情此景，许多人心存疑虑，“房地产市场调控至今为何收效不大？地王与房价缘何不可抑制？”
“幸亏相关部门出台了一系列房地产调控政策，否则今年下半年的房价涨幅绝不是今天的程度。”对人们心中普遍存在的这种疑虑，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时表达了她的看法。
审时度势 强力出击
对熟悉房地产市场发展的业内人士而言，调控似乎已经成了“家常便饭”。有人曾这样总结道，“单数年发展，双数年调控”。仔细想想似乎也确实如此。
2006年，为防止经济过热，央行连续6次加息，同时收紧银根与地根，调整住宅产品供应结构，出台“90/70”政策，“温水煮青蛙”的结果是在2007年11月“拐点论”的出炉；2008年，为应对全球性的金融危机影响，房地产业服从保国民经济增长的要求，进行了一种扩张性的调控。一直到2009年，房地产调控出台的主要是刺激性政策，从信贷、税收等方面刺激房地产市场增长。
“综观2010年的房地产调控，一是主动地纠正和减少去年刺激性政策产生的负面作用，二是着重解决当前社会突出的房价上涨过快的矛盾，三是纠正过去发展过程中不适当的地方。比如保障性住房投资过少、比例过低、覆盖面过小等问题，加大保障力度。过去土地供应偏少，影响了商品房的开发，今年则加大了土地供应规模，为今后增加商品房供应、扭转商品房供求不平衡关系起到了很大作用。而且，差别化信贷政策在今年体现得尤其明显，对投资性需求严格控制、提高利率、提高首付。”谈到今年调控政策的新意，秦虹如是说。
北京大学房地产研究所所长陈国强则认为，这一轮的楼市调控政策力度可以说是“前所未有”，媒体称之为“史上最严厉的楼市调控”自然有它的理由和背景。这一轮的严厉调控，主要体现在以下几个方面：一是信贷政策的严厉。在今年4月中旬到国庆节前夕出台的两轮重要调控政策中，限贷、限购以及限外手段的应用，是2003年以来历次调控中没有过的。二是土地政策的运用。今年新增的18.5万公顷住宅用地，相当于2009年全年实际出让住宅用地的2.4倍，也相当于过去5年平均实际出让住宅用地的3.3倍。所以，无论是信贷的手段，还是土地的手段，都可以说是历次调控中的最大化。此外，本轮调控的政策组合程度之高、多部门协同配合程度之高也是“前所未有”的。特别是对地方政府提出使用“考核问责制”的行政手段，极大地增强了政策执行层面的内在动力。
抑制投资 及时应变
应该说，近年来住宅的居住属性在房地产市场中正逐渐淡化，许多进入房地产市场、购买商品住宅的消费者更多地看中了它的投资属性，甚至是金融属性。
秦虹认为，日益上涨的房价已经引起全社会投资住房的冲动，资产属性强化，并进一步向金融化演变。这种演变使住房需求加快脱离居住需求，带来很大风险。今年出台的一系列调控政策从整体上减缓了房价上涨速度，使投资性购房大大减少，自住型需求、刚性需求、年轻人需求得到一定程度的满足。
事实也确实如此。2010年的房地产调控政策及时顺应市场变化，出台的密度、频率及细化程度与过去相比同样是“前所未有”的。从年初“两会”之前到“两会”之后的4月中旬密集出台，再到9月下旬第二轮调控政策的集中出台，都体现了这样的基本特点。
以刚刚出台的央行加息政策为例，在年内连续6次上调存款准备金率，抑制流动性过剩后，央行终于继10月20日首次加息后再次运用加息手段，预防通货膨胀，抑制投资性购房需求。
兴业银行资金营运中心首席经济学家鲁政委指出，央行加息表明了反通胀的决心。同时，房价久调不下，与利率过低有关，这次加息将对房地产调控产生一定积极作用。
而对于加息给楼市带来的影响，知名财经评论员叶檀表示：“现在楼市政策节节加码，只要非常坚定地执行加息政策，楼市的泡沫总有一天会破灭，未来走势会进入一个非常跌宕的时期。”
至于如何面对房地产市场可能存在的风险，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰强调，政府如果总是像保护幼儿园小孩一样呵护市场及购房者，会造成房地产市场没有风险的暗示，同样不利于房地产市场的平稳健康发展。目前个别小城市经过前一段时间过度炒作造成的房价变动，让老百姓已经逐渐趋于理性，会“吃一堑长一智”规避风险。因此，有些时候还是要让一些人像炒股一样获得一些经验教训，明白房地产市场同样存在风险，明白“参与炒作就要付出代价”。
制度建设 形成常态
到2010年年底，一些城市在本轮房地产调控中出台的政策细则的部分条款即将到期，届时是否还继续执行？房地产业作为国民支柱性产业，怎样才能保持相对平稳、尽量减少波动？
对此，秦虹表示，已出台的调控政策只有得到落实与执行，才能为下一步的调整优化提供依据，否则很难做。中国房地产业的长远平稳发展要靠长期制度的建设，调控政策的本意就是根据即时形势的变化调控，所以调控政策的突出特点是相机决策，根据形势的变化出台政策。
房地产业作为国民经济的重要组成部分，只要实行宏观调控，就会不可避免地涉及到房地产业。现在的问题是长期制度缺失，基本面只能跟着即时的形势一起动。如果长期制度建设得比较完善，那么基本面就会比较稳定，只需要对临时出现的新情况进行调整。比如，如果有让房地产企业直接在市场上融资的金融制度，而不是主要靠银行贷款融资，那么，房地产企业就不会受信贷政策调整的过大影响。目前的情况是，信贷政策一调整，房地产企业资金状况也随即跟着大起大落。所以，如果能做到房地产调整只是针对市场上出现的新情况、新问题的话，就需要长远制度的建设，整个行业的长远发展才能实现。
陈杰同样认为，市场长期看好的基本面没有改变，加上通胀及人民币升值预期影响，房子的刚性需求与投资需求非常旺盛。目前，单纯依靠房地产主管部门难以解决这些问题，还需要整个大环境的改变。火烧旺了，浇点水只能降降温，但不解决根本问题。长期来看，还是首先要把保障房工作做好，保证社会不会因为住房问题产生不稳定因素。同时，还要在税收领域制定一些新办法，遏制投机行为的过度产生。
住房和城乡建设部有关负责人近日也在媒体撰文表示，未来房价调节的难度将会更大，如果仅由市场调节，房价最终将超出大部分居民承受能力，也会导致投资投机需求旺盛，对实体经济资金需求产生“挤出效应”。因此，对于未来房地产调控，重点要做好两方面工作：一是做到部门之间的协同及中央与地方的协同；二是房地产调控政策的组合“工具包”可包括土地、财税、金融政策，并可根据不同地域、不同房地产市场发展情况给予地方政府不同的“工具包”，使房地产宏观调控更具灵活性和针对性。