标题：楼市发展需要长期制度建设

　2010年国家的房地产调控政策一波接一波，环环相扣。通过频频出台的调控政策，可见国家对楼市调控的决心，势将抑制房价的非理性上涨。

　　展望新的一年，2011年的楼市是更冷，还是保持常态？决定中国房价的还是政策吗？房价是否真的会如预期那样有所下降？

　　中国住房：对2010年持续出台的房地产调控政策如何评价？

　　秦虹：本轮调控的目标是控制房价过快上涨，确实非常及时和必要。

adv_tag -->国务院的政策在设计上也比较完整，从供求双向调节控制房价上涨，针对性强，效果明显。如果没有这样的调控政策，今年房价上涨的速度不可能是今天的局面。如果用一个词来描述今年的市场的话，可以说是“波澜不惊”，尽管有些波动，但整体状况不错。开发投资量不低、市场成交量不少，房价涨幅相对不大。

　　陈国强：业内对房地产调控有一个说法，叫作“十年九控”。尽管房地产一路走来都面临调控的背景，但是今年这一轮的调控和以往历次调控相比，依然有着显著的不同，或者说有着特殊的一些特点。

　　陈杰：本轮调控最主要的变化体现在政府决心上，出台的各项政策都是可以量化的、被监督的、不容易撤销的。比如限购，很严厉，有时间效力，让大家看得很清楚，市场的预期相对比较稳定。我个人认为，单纯依靠市场进行自然调节，成本会较大、时间也较长，最后结果难以收拾。因此，在特殊阶段，用行政命令、用数量管制手段调节，也是可以理解的。

　　中国住房：调控效果与百姓期待有一定差距，如何从舆论上给予正面引导？

　　秦虹：房地产市场出现的问题不是今天才产生的。供求失衡、住房保障覆盖面小等多年积累的问题也不可能期望在短短几个月内就可以得到解决。同时，房价上涨过快的问题不仅仅是房地产市场自身的问题，还涉及到外围诸多因素，如资金环境过于宽裕、投资渠道过少、收入差距过大、通胀预期明显、社会保障水平过低等因素，这些外部因素对房地产市场都有影响，所以，也不能指望仅仅是房地产业出台一些政策就能彻底把问题都解决好。因此，房地产市场的调控并不容易，任务十分艰巨。只有建立一个具有持续性、与外围环境相协调的整体政策体系，才能逐步达到调控“供求基本平衡、价格基本稳定、结构基本合理”的长远目标。

　　陈国强：房地产调控的目标既有短期目标，也有中长期目标。调控措施当中，既有比较容易见效的，也有一些长时间不容易见效的。所以我们对于新政的效果，或者说新政影响的评估，可能需要多视角、多角度的观察和看待，不能简单化。我个人不赞成用房价是否下降来评判调控效果，当然房价是最直观、最直接的评判视角。但是房价仅仅是一个角度，尤其不能拿均价的变化作为衡量的标尺。

　　陈杰：希望房价越来越低的人群可能更多地集中在尚未购房者中，因此政府不可能站在某一部分人群的立场上，仍然需要注意平衡问题。房价真正大跌的话只能让着急买房的人高兴，而让那些已经购买住房的人不高兴，甚至抗议降房价。如果因此导致以后没有人敢盖房子，以后房价的问题会更大。目前政府还是达到了一种平衡，只不过属于走钢丝式的平衡，还比较脆弱。

　　中国住房：面对现在没有解决的问题，房地产调控政策是否有储备？是否还会出台新的政策？

　　秦虹：有没有新的政策，要看房地产市场有没有新的变化。房地产调控政策本身就是相机决策的政策，要根据形势的变化出台相应的调控政策。今后市场会出现什么样的变化，调控政策才会相应跟进，因此猜政策没有任何意义。对企业来讲最好最根本的是做好自己的产品，不要靠政策撞大运，这是不可持续的。居民要想改善自己的住房条件，首先要靠自己的努力，也不能完全寄托在国家和开发商身上。住房是家庭的最大财富，要想获得这个财富，首先要靠个人的勤奋工作和努力进取。国家在“十二五”期间对保障房，特别是公租房建设上也在加大建设力度，覆盖的人群会逐渐增加，对那些暂时住房比较困难的“夹心层”一定会进行帮助。

　　陈国强：保障性住房已经被提升到一个更高的地位，住房供应可能会重回“双轨制”，即市场的归市场，保障的归保障，更多的中低收入群体有望受益。为此，国家将会着重强化政府责任，完善公共服务职能，通过加大保障性住房供应来缓解住房矛盾。

　　陈杰：现有政策如果能够做扎实、做到位，特别是保障房做到位了，政府的职责也就到了，房地产市场价格没必要追求特地达到某一个价位。因为无论什么价格，总有人不满意，不要盯着房价，最关键的是解决民生问题。有时候出现一些波动是属于市场的波动，要让消费者具备风险意识，不要让他们将房价高低与政府的信誉直接挂钩，这是一种不正确的观念。在打击投机炒作上也不能放松。虽然房产税暂时难以出台，但对房屋空置情况要进行摸底，针对空置房出台办法，打击囤房现象的泛滥。还要在税收角度上制定一些新办法，遏制投机行为的过多产生。