标题：中国指数研究院商业地产市场观察第五十三期

　　22日，备受瞩目的中服地块全部落定。北京市土地储备中心公布，中金国际联合体、民生银行、安邦财保联合体、远洋地产联合体分获原中服地块分割而成的Z3至Z6四个地块。正大置地等11家联合体与中信分别获得Z14、Z15地块。除中标Z5地块的安邦财保联合体和中标Z15地块的中信集团外，其余4宗地块均非最高价投标人中标。

　　国美商都欲百亿出售与红星美凯龙接触

　　经历了近两年漫漫出售路，黄光裕家族依旧未能成功出让国美商都项目。最新消息显示，国美欲以100亿元出售国美商都。2009年初，国美商都对外报价还为60亿元。不到两年时间，黄家对国美商都的出售预期翻了近一倍，业界解读为，这是因黄家“资金饥渴”，为缓解此前“9·28”一战(国美控制权之争)带来的现金流压力。有消息称，红星美凯龙正积极与黄家接洽，欲将国美商都收入囊中。12月11日，北京鹏润地产控股有限公司总裁王军向记者证实：“现在我们接触的买家不只红星美凯龙一家，还有其他资金方，目前这个事还在推进中。”

　　国美商都位于北京南四环丰台科技园，面积55.5万平方米，是一个包含商业、写字楼、酒店的超大型综合体项目。2005年，鹏润地产以8.05亿元竞得该地块，成为当年北京最大的招拍挂项目。但是在随后的开发中，国美商都经历了数次定位以及管理层更迭，目前鹏润地产已基本放弃项目的招商运营，只待出售。

　　世茂股份信托融资扩张百货业版图

　　上海世茂股份有限公司12月14日发布公告称，公司与中投信托有限责任公司协商，中投信托将提供金额为人民币4亿元的信托贷款。这是自2009年探路百货和影院业务以来，世茂股份首次专门针对二者进行信托融资。

　　该公司首席财务官陈汝侠透露，尽管目前还处于起步阶段，但未来5年将是百货和影院业务的加速发展期。公司对它们的期许不仅是商业地产开发的补充，而是作为多元化发展的重要组成，拥有独立的发展计划，世茂股份的定位将不再是一个单纯的商业地产开发商。

　　2011年，世茂百货在北京将重点打造三里屯旗舰门店，经营建筑面积达8万平方米。5年内，世茂百货计划在各地开拓20家左右门店；影院方面，明年年底前，计划将有超过10家新店开业，银幕不少于75块。5年内，将打造超过600块银幕，进入国内影院类企业前列。更重要的是，世茂百货与世茂影院不会只与世茂股份开发的城市综合体绑定，未来会寻求与其他商业地产开发商的合作。

　　万科首个自持商业综合体将亮相

　　房企龙头万科正在加大商业地产的开发力度。万科在北京的首个商业综合体命名为金隅万科广场，已经引入了首都电影院、王府井百货两家主力店，将于2013年正式开业。

　　金隅万科广场位于昌平核心区，是金隅万科城项目的商业配套，总建筑面积约14万平方米，这也是万科在北京首个自持的商业综合体项目。涵盖了电影院、百货、大型超市、儿童中心、大型餐饮等多种业态。

　　目前，万科正加大商业地产的开发力度，北京万科总经理毛大庆表示，加强商业综合体的建设，也是万科开发能力的另一方面体现，而好的商业综合体的配套，也将提升住宅的品质。明年万科商业地产开发面积将达到30万平米，除金隅万科广场外，第二个商业综合体项目将在房山长阳开建。

　　上海

　　SOHO中国卖东海广场带租约无底价整层出售

　　临近销售尾声的SOHO东海广场将带有租约的整层楼面，采用无底价拍卖的方式推向市场。位于该写字楼中的57层，建筑面积共计1205.52平方米。如果按照东海广场的前期销售均价进行计算，其市场总价已为9041.4万元。这一标的楼层是SOHO东海广场高区最后一层可售房源，当前租户为一企业管理公司，租金为12元/平方米/天。预计于12月29日开始的拍卖，将采取无底价起拍的方式进行。虽然最终拍卖价格尚不得而知，但如果按照7.5万元/平方米的前期销售均价做估算，这一租金水准所带来的回报率约近6%左右。

　　作为潘石屹进入上海市场的首枚“棋子”，在CBD“金三角”区域所处的南京西路上，SOHO东海广场却采取了散卖策略。截至今年9月25日，SOHO东海广场实现的销售额为25.7亿元。而SOHO中国方面提供的最新数据显示，截至目前，该项目出租率为95%，销售完成85%，整体均价达7.5万元，累计总销售额36.5亿元。

　　中粮集团上海大悦城开业

　　2010年12月18日上海大悦城开业，实现了大悦城品牌全国布局的重要一步。开业当日销售额近260万元，客流近9万人，日增会员4314名，会员总数已达11687人。

　　上海大悦城是继西单大悦城后，第二个实现“当年收购、当年招商、当年开业”的大悦城项目。资料显示，在中粮接手大悦城之前，这一地块为新梅大古城项目的一部分，由新兰房产公司负责开发。新兰房地产开发有限公司原为上海新梅与上海兴盛实业发展(集团)有限公司共同投资设立，其中，上海新梅持有51%股权，兴盛集团持有49%股权。2010年2月，中粮置业以13.5亿元总价从上海新梅整购新梅太古城项目一期。同年6月12日，兴盛集团与中粮置业投资有限公司签署了《股权转让协议》，将其所持有的新兰房产的49%股权转让给了中粮置业。今年11月底，新梅再次放弃增资，中粮置业持股比例达到80.025%。

　　项目(一期)位于西藏北路166号，占地约9434平米，建筑面积6.8万平米，定位为“TrendyLifestyleHotspot”，聚焦于年轻女性白领客群，提供符合潮流、性感时尚、享乐新生活方式的一站式生活中心，将成为上海商业界具有地标性象征的国际化购物中心。

　　中指观点：

　　国美商都的硬件条件优秀，地处丰台科技园区也具有相当的发展潜力。然其存在的几处硬伤，使该项目转让存在一定困难：

　　1。位置，北京南城发展一直落后，国美商都地处西南四环，并非成熟商业区，起步就存在劣势。

　　2。体量，总建筑面积近56万平米，大体量项目填满不易，追求商家质量更难。

　　3。口碑，四五年来几经定位、管理层变更，影响项目声誉。