Rss & SiteMap
炒邮网论坛 http://bbs.cjiyou.net/
商业房地产&住宅房地产
商业房地产与住宅房地产有根本上的不同，它们的区别主要体现在三方面：
一、开发模式的不同。住宅是先开发后销售，而商业房地产是先招商后开发。现实生活中，很多国内房地产企业是先竣工后再招商，这其实是错误的，也带来了很多问题。2006年1到11月份，北京市商业地产投资同比增长118%，但3年以上空置率增长也在1倍以上，这和开发模式的颠倒有很大关系。
二、运营模式的不同。住宅以销售为主，商业物业以租赁为主。为什么呢？因为商业不同业态之间需要互动，包括结构的互动、卖场气氛的互动等等，并在互动中不断调整。我们经常送人一句吉利话叫“开业大吉”，实际从商业规律来讲，开业只是万里长征第一步，招商后还要有一个稳商阶段，一个旺商阶段。开业初期只是把人“填满”，随后在经营过程中不断调整品牌和商家，如果把物业卖掉了，也就失去了调整权。
三、融资模式的不同。住宅开发以银行贷款为主，贷款的特点是需要很快回收，住宅不需要建成就可以办预售证销售，回笼资金还款。商业地产因为要持有，所以通常需要长线资金，但我国的银行目前没有这种长线的产品设计。
商业房地产的特点
商业地产有四个特点，我称之为“四高”，即高投入、高回报、高风险、高贡献。
高投入。因为要持有，所以商业地产占用资金量比较大，周期长。
高回报。商业物业如果运作得好，可以赚取很高的利润，像北京的国贸东方广场，好的物业每平方米的租金每天都在一美金以上。此外，我们一般的住房，折旧以后会不断贬值，而商业物业只要经营得好，便会不断升值。义乌小商品城的铺位卖到天价，跟前期投入没什么关系。类似的例子还有秀水街。
高风险。有能力有勇气去承担高风险的人，才有可能享受到高回报。商业物业的高风险主要体现在持有性物业的不确定性，不像住宅卖掉了就卖掉了，而是要接受市场变动。这几年城市规划说变就变，今天还是商业中心，也许明天一拆迁或者哪里又搞了新园区，这个地方就变掉了。
高贡献。商业房地产这些年有这么快的发展，和高贡献有关，尤其是政府部门看到了它对城市经济综合性的影响。第一，它解决了很多人的就业问题；第二有持久的税收贡献；第三是对周边地段的拉动作用；一片新建的住宅小区，如果没有好的商业设施和教育设施，销售会比较困难，反之价格则会暴升。
高贡献的另一个重要方面体现在，商业地产项目提高了居民的生活质量，改善了生活品质。我们全面建设小康社会，不仅是简单地提高收入水平，更重要的是增长的收入能用于改善我们的生活质量。现代化的商业，是改善生活质量一个很重要的方面，有钱能够去消费，有你想要的消费。如果都像非典时期一样，大家关在屋子里吃方便面，那有钱没钱没什么区别，小康社会和温饱社会没什么区别。
商业还是一个城市的名片。我们记住一个城市，往往是因为一个景区和那些标志性的商业建筑。我们到上海，总要谈论起黄浦江，谈论南京路、淮海路，我们到巴黎，也一定要提到香榭里舍大街。所以说，商业也是一个城市展示形象的重要方面。
商业房地产崛起的市场背景
我们国家在计划经济时期，商业地产只有一个雏形。真正发展起来是在90年代中后期，大批专业市场、小商品市场、连锁超市，成为最早推动商业房地产发展的产品，2000年以后、一些大体量购物中心的出现，推动商业房地产进入新阶段。我国商业房地产的发展现状，可以用“起步晚、发展快、问题多、前景广”来概括。
商业房地产为什么这几年在我国迅速兴起？
首先，得益于商业的快速发展。上世纪90年代，我国商业一场革命性的变革，就是引进了先进的连锁经营方式。1992年，我国零售业以试点方式开始对外开放，引入了一些国际知名的连锁超市，正是它们的进入，让国内本土商业企业有了面对面学习的机会，同时，这些国际企业也给我们培养输送了很多专业人才，家乐福在某种程度上可以称做中国零售业的黄埔军校。国际企业的进入，给本土企业增加了竞争压力，迫使其学习变革，开店步伐加快了，开店质量提高了，运营能力提高了，也就有了扩张的需求，商业地产也就被带动起来了。
其次，城市化进程的加快。这些年，城市规模不断扩大，大量居民向城郊转移，小区呈现规模化成片开发态势，为新型商业和商圈形成提供了可能性和机会。
第三，收入水平的大幅提高和消费支出的不断增加，也是决定性因素。2006年，全国社会消费品零售总额达到7万亿元，连续十几年以百分之十几的速度增长，成为商业房地产发展推动力。
另外，产权式商铺也推动了商业房地产的发展。尽管这两年产权式、尤其是返租形式的商铺引发了不少社会矛盾，但客观上看，这种产权分割的方式，是中国金融产品短缺、不支持商业房地产发展所导致的。
怎样做好一个商业地产
做商业房地产不光要有钱,还要有很强的招商能力，了解很多商业特点。例如，宜家来中国也租过店，但从未来方向上讲他们是要自己建店的，租店只是过渡。宜家的另一个特点是不跟人共享，不在一个屋顶下经营。这些商业知识和规律特点开发商要先知道，所以公司要有很多专业的人才。
这几轮的宏观调控，包括去年对外资的规范，对商业房地产影响并不大。预测未来商业房地产发展趋势，持有型物业将会占越来越多比例，另外大公司会逐步主导市场，中小公司会逐步淡出；定单开发、招商在先的理念会更深入人心。从商业形态来讲，城市综合体会是未来趋势产品。大连万达2005年和2006年开发的十几个大体量项目，几乎全是城市综合体。城市综合体相当于一个小CBD，体量大，政府比较欢迎，酒店公寓商店等不同的产品，在资本组合上也可以相互规避风险，会在未来是一个趋势性产品。另外，城市会出现多中心化，一个城市单一中心并不是好的格局。商业会形成新的中心。新兴的商业业态也会有一个发展，外资在中国商业房地产中的影响力也会越来越大。
媒体应该扮演什么角色？
媒体在报道时候少一些炒作，多一些客观的中立分析，才有利于行业的发展。前几年的商铺销售造成许多小投资者的失误，和媒体的炒作有很大关系。是不是我们不去炒作这些东西，在房地产上就没有作为呢？不是。对大型持有性商业物业，在前期给予好好引导，包括在做旺后的促销开发里，我们仍有很多作为。
媒体还应为商业房地产营造一个更好的市场环境呼吁，例如法制化、金融产品的创新、物业税等，都值得我们深入观察与思考。
做商业房地产的媒体，要对商业有更多了解。商业房地产目前缺乏一些好的标准。我们协会正在修订的商店建筑设计规范还是1988制定的，很多要求非常落后，远远不能满足需求，也导致实际操作中开发商与设计师的冲突。在修订与发布过程中，希望能够得到媒体更多的推动。
前不久我们协会主导编写了一本书《商业地产改变中国》，在这本书的序言中我写到：商业地产改变中国，这个书名恰如其分地反映了当今商业地产在中国经济的影响力，商业地产正在改变中国的商业，改变中国的地产，改变中国的金融、进而改变中国经济，在这个时候能从事这个行业，是一件幸事，能够见证这个行业的发展，也是一件快事。
我们都在见证着这个行业的发展，所以我们是有幸的，希望这个行业能够走得更好更快。