标题：15位地产专家亲笔信 惠州楼市将迎来纠结2011

　今日是2010年的最后一天，明天我们就要走向2011年的第一天。所以，这一天对所有人来说都是个很特别的日子。我们有必要对2010年的楼市进行总结，更有必要对2011年的楼市进行展望。

　　为此，我们约请了惠州本地最为知名的15位楼市专家，为惠州以及到惠州置业的购房人，写了这15封亲笔信。这些人中，有惠州市房产管理局副局长、外地品牌开发商、本土知名开发商、中介代-理商、楼市投资者、市民代表等等。过去多年里，他们是惠州楼市话语权的掌握者，在这些信里，他们将对明年的调控政策、市场走向、置业买房等等提供非常翔实而客观的分析……

　　这些信，就像一面三棱镜一样，不同的群体，从不同侧面表达了我们惠州人对明年楼市的期待。我们尽量保证每个不同的利益群体都有机会发声，我们认为，那样更能够让明年的楼市面目可辨。

　　“2011年惠州的房价仍然会在纠结和骂声中成长。”隆生地产品牌总监吴景华在“写给2011”的信中这样开篇。在2010年已届尾声的时候，对自己在2011年买房还是不买，开始成为让购房者很纠结的问题。业内虽然多数预言明年房价仍会稳中有升，但面对越来越严厉的调控，及越来越大的开发量，怎样能把手中的房子变现，开发商也纠结。

　　房价是否会“拐”争议大

　　明年房价会“拐”吗？对这一问题，专家与网民的结论截然相反。前者几乎一边倒地认为明年房价会涨或保持目前水平。后者则有超过半数认为，房价会跌。

　　在写亲笔信的15位专家里，有11人认为明年房价将继续上涨，只有3人认为房价将保持目前水平，难涨但也不会降。认为会跌的只有1人。有280位网友参与的网调结果显示，近6成网民认为，明年房价将下跌，但也有41%的网民认为，明年惠州房价会出现不同程度的上涨。

　　不过，调控的影响也很明显。那些认为明年房价将涨的人，也都普遍指出，即便上涨也不会暴涨，惠州整体均价明年会稳定在6000元/平方米左右。

　　当所有人贪婪的时候，冷静的那个值得注意。隆塬地产二级代-理部总经理陈黎欣信中说，逼近6000元/平方米的房价让本地人不堪重负，“价值洼地”优势已经消失，明年惠州房价将现拐点。惠州奥林匹克花园置业投资有限公司营销总监陈锐也指出，调控政策趋紧，开发商应做好过长冬的准备。

　　主管部门不会下“猛药”

　　深圳限购导致部分深圳投资客涌入惠州，成为拉高惠州房价的主要因素之一。也使得惠州市民对于惠州出台限制外地人购房，甚至效仿深圳限购的呼声越来越高，但从官方以及业内透露的信息来看，明年强硬的政策恐怕不会出台。

　　惠州市房产管理局副局长袁贵平在信中写到，主管部门一直在密切关注市场动向，也注意到近三个月房价涨幅过快。但在惠州房价目前还处于珠三角低位的情况下，出台很强硬的政策，须深入调研论证。目前，房管局的工作重点放在交易风险防范上。

　　开发商们则更为直接，合生创展东部区域公司营销总监周华锋信中说，惠州经济发展对房地产的依存度很高，城市建设资金主要来自卖地收入，因此，政府不可能对房地产下猛药。

　　惠州奥林匹克花园置业投资有限公司营销总监陈锐，则在信中呼吁政府抑制房价。他认为若不抑制房价，就没法控制物价，没法保民生，没法振实业。他更尖锐地指出：“房价已不是开发商与老百姓的博弈，已是地方政府与中央政府的博弈，是土地财政制度的博弈，是各方政治势力与利益集团的博弈。”

　　明年新房空置更严重

　　随着今年深圳客的再度涌入，空置率再度成为业内的关注焦点。虽然对空置率计算标准存疑，但一个不争的事实是，惠州新房空置的确很严重。尤其在惠阳和大亚湾，大量新房被深圳客买入后，既不住也不能转手，大量被空置。在探讨2011楼市走势时，多位专家不约而同地提到了这个问题。周华锋认为，空置率高是惠州楼市不能回避的问题。外来炒房者增多，二手市场又不活跃，造成大量新房空置，对本地常住居民是不公平的。陈黎欣更警告说，明年的大亚湾，将重蹈90年代海南的覆辙，变成空城。

　　一边是深圳客大量涌入加剧新房空置，一边开发商仍在进一步推动深圳客到惠州购房。深圳众厦地产总经理助理林晓华信中预测，未来两年，外地人在惠州的购房比例将占到5成以上。光耀集团常务副总裁袁克俭则表示，深圳市场惠州开发商都在关注，光耀在惠州首先操作的以深圳客为中心的“二三级联动”营销模式已泛滥，光耀明年将寻找新的拓展客户的渠道。

　　■15位专家调查

　　11位专家看涨明年惠州房价

　　你认为明年惠州房价将会如何？

　　明年惠州房价：

　　看涨(5%以上)：　11位 　73.3%

　　看稳(涨跌5%内)：3位 　　20%

　　看跌(5%以上)：　1位 　　6.7%

　　■ 约280位网民调查

　　近6成网民认为，明年房价会下跌

　　圣诞节后央行第二次加息，为即将到来的2011年增加了更多不确定因素。明年房价会如何走，政策会如何变化？这些都直接影响惠州广大市民的置业计划。为此，南方都市报联合搜房网，面向惠州以及到惠州置业的居民，启动网络调查。调查从12月27日-29日，大约有280名网友参加了此次投票。在所有问题中，网友最关心的问题是“明年房价是涨还是跌”。接近6成的网民认为肯定会跌，但跌的不多。这也成为他们在明年、后年不会有购房计划的主要原因之一。另外一个关心的话题就是“惠州是否会出台限购令”。虽然房管局等相关政府部门也曾做出回应，可能性不大，但是在以深圳客为主的外地购房者不断涌入的情况下，接近5成的网民还是将票投向了“非常需要”。

　　调查范围还包括明年有无购房计划、加息对惠州楼市的影响、银行信贷会否收紧、开发商资金压力等方面。41%的网民表示，近两年都不会买房，显示他们对调控的期望及对高房价的不满。而有4成网民认为央行加息只会造成短暂影响，一段时间后便会被消化；认为银行政策还将持续收紧的网民占到了47.5%，而认为房企将面临资金压力的网民，则约占32.5%。