标题：2010年房地产十大惹眼数字

此后，有媒体对北京、天津的一些楼盘进行调查，得出的结论是近四成的房屋被空置。8月3日，任志强通过博客向此数据发难，质疑其结论的可靠性。这反而激起了网民更大的热情。在随后的半个月中，网民集体晒黑灯成为近年来第一次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。而年底，一组来自广州的报道称，他们2010年的每个月里随机选取一个晚上(20点到22点之间)对楼盘进行观察拍摄，通过长时间的反复观察以尽量减少偶然性。通过观察，他们发现，这些楼盘晚上的亮灯率，最低的不到10%，绝大多数的窗口自始至终都是黑黢黢的。

　　点评：黑灯率=空置率？至少笔者认为两者相差不远。而造成房屋空置的主要原因无非两种：一种是投资而非自住，另一种是尚未售出的单位。社会上很多人所理解的空置房，一般指的是第一种情形，即炒房者手中的闲置房，这也是空置房的国际通行理解。而围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，至于乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。

　　多年以来，相关部门在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职。这些基本数据的缺失，使房地产市场真实的供求关系一直模糊不清，导致政策制定者和市场参与者对市场判断失准、预期混乱。更为重要的是，住房空置率之争看似属于技术问题，实则是当下楼市诸多矛盾的聚焦和升级。面对不断飙升的房价，加快住房保障步伐、实现“住有所居”目标已成为各政府部门亟待解决的问题。

　　No5. 1000亿

　　万科加快并购销量破千亿

　　事件回放：1000.6亿元，12月2日晚间，万科正式对外宣布了这一销售数据。而万科也成为了中国房地产市场第一家销售破千亿的企业。进入2010年，万科加快了并购步伐。今年的中报显示，上半年，万科共收购了17家公司。二次调控来袭，楼市再陷低迷，但行业龙头万科的表现却与整体市场大相径庭。自今年8月份，坐拥单月销售百亿之后，万科连续3个月刷新销售记录。10月份当月的销售额更达到惊人的155亿元。由此，万科2010年销售额破千亿已无悬念。

　　点评：快速开发快速周转，这是万科自己总结出的成功之道。而政策时点也为其提供了“天时”，即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来。此外万科已经将业务遍布全国各地，即使几个城市同时遭到调控，万科也能将其化解于无形。而其项目的管理能力更是全国一流，业内有一句口号就是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒 大学速度……”。因此，万科成为国内第一家销售突破千亿的企业也就顺理成章了。

　　不过相信对于万科而言，千亿元销售额仅仅是一个阶段性目标。进入综合性商业地产项目，增加持有型物业，以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。因此，万科也将其触角伸向了商业地产，包括11.5亿元收购北京CBD赢嘉中心，10月万科又涉足旅游地产，将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区。而突破千亿，也只是镜子的一面。与万科2004的百亿相比，6年之后的千亿，增长高达10倍；然而2004年其净利润约为9亿元，与今年预期的54亿元(上半年万科的净利润约为27亿元，预期全年为54亿元左右)相比，仅增加了6倍。

　　显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配。而这也是万科今后急需解决的问题，毕竟，保利、龙湖、恒 大这些地产“豪门”在万科身后已经“虎视眈眈”了很久。

　　No6. 1000万套

　　2011年建设保障房1000万套

　　事件回顾： 自2010年5月19日，住房和城乡建设部与各地政府签订《2010年住房保障工作目标责任书》以来，新建580万套保障房民生“大单”的兑现进度，就被置于公众视线的焦点，而在最新出炉的2011年建设计划中，这一数字更被调整为1000万套。而这1000万套保障房还是明年的新增建设计划，而并非是“滚动数字”。有专家就表示“这个数字很惊人，中国一年的商品房竣工量也不过600万套”。 不过，目前来看，中央政府决心很大。

　　12月7日，国务院副总理李克强在视察宁波市保障房建设时就强调，要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，大力推进公共租赁房等保障性住房建设，进一步完善住房体制机制和政策体系，努力使群众住有所居、安居乐业。

　　点评：具调控工具属性，并渐成民生符号性产品的保障房，注定在聚光灯下成长。从580万到1000万，数字上的变化，难以打消公众对于保障房建设效果的揣度；行政高压的背后，亦拷问着保障房计划与结果间的距离。2010年580万套保障房建设的情况此前便饱受追问。压力之中，保障房“进度”与“目标”的保障，“制度”建设显得更为紧迫。消除保障房建设的混沌状态，根本点还在政策——如何在制度层面，健全和完善保障性住房体系建设和保障性住房法制建设，通过多渠道解决保障性住房资金、流转、管理等等问题，都需要在制度层面与路径设计中一一消解。

　　今年是保障性住房投资力度和建设规模最大的一年，然而11月公布的审计报告已经显示，保障性住房建设管理存在挪用资金、自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合条件家庭分配廉租房等多种问题。群众更为关心的是，哪些地方政府落实政策不到位，其中是不是有违纪违规行为 而中国住房制度史上最大一次“结构调整”的成败，就在于这1000万套保障房们是不是真的能按时建成，并交到需要他们的人手中。

　　No7. 9409亿元

　　135家上市房企三季度末总负债9409亿元

　　事件回顾：上市房企三季报及多家机构数据统计显示，目前国内上市房企资产负债率已升至历史最高水平，甚至超过全行业最艰难的2008年。个别公司如绿城、富 力地产的负债率则高达100%以上。

　　今年以来，20家样本企业经营活动流出的现金达2518亿元，也创下历史新高。截止到三季度末，135家上市公司企业负债总额为9409亿元，环比增加933亿元，平均资产负债率延续了上升势头，较二季度上涨0.72个百分点至61.61%。从净负债来看，三季度末环比增加155亿元，企业加权平均净负债率上升至57.95%，创08年以来新高，环比上升2.29个百分点。

　　点评：房子越卖越贵，负债越来越多。看似矛盾的双方其实正是现阶段上市房企的一种真实写照。尽管遭遇调控加码、房地产信贷紧缩等不利因素，但多数房企并没有采取收缩的战略，而是把楼市调控看作低价获取土地的好时机，积极拿地，增加土地储备，逆势进行扩张。不过，房企融资目前已全面收紧，银行贷款年底也已差不多用尽，房企回笼资金的唯一渠道便是销售，假若销售不畅，房企资金链和财务状况将受到影。而随着明年可能出台更为严厉的调控政策及加息的影响，高负债房企的日子将不太好过。

　　No8. 63亿

　　中信63亿拿下北京“平民地王”

　　事件回顾：12月21日，中信集团如愿以63亿元拿下来CBD“标王”Z15地块，同时也刷新了北京总价地王的记录。

　　虽然中信63亿的中标价创造了北京又一个新地王，但不同于以往的是，中信此次报出63亿的价格，相比于50.575亿元的底价，溢价率仅为25%。据链家地产统计，北京历史上所有总价超过30亿的高价土地中，最低溢价率也有约43%，在历次地王之中，溢价率更是没有低于90%的先例。此外，Z15地块平均楼面价为18000元/平方米，与北京历史单价地王后沙峪天竺开发区22号地29859元/平方米相差约40%。并且相较于周边商业地产价格，新地王也没有出现以往地王单价超过周边住宅或者商业地产单价的情况，Z15地块周边商业地产均价在3.5万-5万/平米之间，住宅均价一般都在4万/平米以上。地价依然明显低于周边存量房。因此，中信集团摘得的Z15地块被冠以“平民地王”之称。

　　点评：今年以来，中央级土地管理部门国土资源部对于土地调控的力度越发严格，除了设法扩大土地供应数量之外，还对于地价的攀升有着严格的管控。而如此背景下，北京的土地管理部门在今年也开始了降低地价的尝试。以往“举牌喊价”、更易推高地价的挂牌交易方式在住宅供地市场越来越少见，综合评标的招标方式成为主流，这一方式不再强调价高者得，需要综合考虑开发商的企业资质、开发方案等。

　　也正是因为先方案后投标的综合评定方式，才使得中信集团以18000元/平方米的楼面价格拿下CBD核心区这一黄金地块。而如若这一抑制土地价格上涨的出让方式今后被广泛推广和使用，未来地王可能将不复存在。”

　　No9. 2150个

　　住建部查处2150个违规变更规划房地产项目

　　事件回顾：在12月24日召开的“房地产开发领域违规变更规划调整容积率问题专项治理工作”新闻发布会上，住房城乡建设部城乡规划司司长孙安军介绍，自2009年5月至今，全国共排查房地产项目98577个，涉及用地面积58.16万公顷。其中，发现违规变更规划、调整容积率项目2150个。孙安军说，此次排查范围是2007年1月1日至2009年12月31日期间领取规划许可的房地产开发项目。通过排查，共补交土地出让金等158.02亿元，奉7.92亿元，撤销规划行政许可47项。

　　点评： 住建部与监察部在总结这些违规情况的特点时，着重谈到了一点，“地方政府和城乡规划主管部门从地方、部门利益出发擅自批准变更规划、调整容积率。”如果联系到这次清查整治行动的时间起点，2009年4月的话，很多人对背后的原因不会陌生。地方政府主动配合项目更改容积率，有着太多的驱动力量。最重要的恐怕是难以为继的地王。在拍出高价地王之后，随后的调控使得地方政府不得不努力控制房价的上涨，以便给上面有个交待，但对于拍地企业而言，便面临着项目亏损的风险，妥协的结果常常是政府在容积率上开红灯，既维持了单位面积均价的低位，又保护了开发商的利益。

　　而至于最初的区域规划，则早在这短期利益面前被抛之脑后。这无疑是短视的行为，受损的不仅是城市未来的发展，还有着对市场规则的一次次破坏。破坏市场规则的不仅有干涉市场的中央政府，更改规划地方当局，也包括无视政策风险，依旧不断竞价地王的这些开发企业。在年底地王再次不断冒出的时候，明年是否又会有新一轮的规划更改风呢？至少从土地市场上，我们看不出房地产有任何萧条的迹象。

　　No10. 5000元VS10000元

　　兰州房价统计失真

　　事件回顾：在甘肃省政府新闻办近日举行的发布会上，该省住建厅称兰州市两小区楼房均价为五六千元。但有媒体随后询问售楼处得知，5000多元是2008年的价格，目前均价已达1.1万元，两者相差近一倍。据称，甘肃省住建厅这组数据，是该厅人员对兰州楼市“进行深入调研”的结果；对于调查时间，该厅回应称是发布日期的“上个星期”——也就是说，系官方最新调查统计数据。

　　点评：各方资料显示，地处西北的兰州市房价一直居高不下，10月更是领涨全国，由此引起甘肃省委、省政府高度重视，遂责成省住建厅组成调研组调研。但最终发布的数据竟与市场实际价格天差地别，官方数据错得如此离谱，实在让人大跌眼镜。

　　类似官方统计房价与公众感受大相径庭的还有很多。如本月10日国家统计局发布数据称上月南京房价环比跌了，但八成以上南京市民不认可这一结果。再比如国家统计局年初发布2009年房价同比上涨仅1.5%，由于数据与切身感受不符合，这一数据被网民调侃为“年度最不可信数据”，不少网友还开玩笑“小数点是不是放错位置了”。

　　数据失真、数据打架的背后，有统计制度和方法过时的原因，是房地产市场一直缺乏一个权威的房价统计指标、房地产市场信息披露制度不健全的结果；也有部分地方和官员为追求政绩而造假的原因，一些地方、部门和单位在统计中“按需要报数”、“按计划报数”，明知统计数据不实却不进行调查核实。但是，对现实房价的统计和对未来房价走势的预测，总能刺激公众神经、吸引眼球，房价失真、数据打架，就会让购房者无所适从、市场混乱，久之就会让官方数据深陷信任危机，最终受损的是政府公信力。