标题：调控增大未来不确定性 地产基金或迎发展机遇

在中国区域经济可持续发展高峰论坛上，汇石投资合伙人张剑指出，在调控背景下，中国地产投资方向将发生变化，这或给中国的地产基金带来发展机遇。

　　非住宅物业投资或成长期主流

　　2010年来，中国经历了4·17和9·29两轮房地产调控。第一次调控后，房屋成交量在经历了5、6月份的回落后，8、9月份上升；二轮调控后，岁末一线城市的房地产成交量又呈现迅速拉升的态势，有业内人士认为，再次调控的压力正在加大。

　　未来的住宅房价走向显得扑朔迷离，一方面存在推动上涨的因素，比如通货膨胀、地方政府土地财政共、热钱流入，同时也存在着相反的压制因素，比如政府在政治上的决心，以及市场上不支持如此之高的租售比。

　　“短期来讲，住宅地产未来走势的不确定性在增加，但房价即使上涨，上涨空间也有限”， “从长期来看，这一轮调控后，可以明确的是，未来中国的住宅会形成双轨制，市场的归市场，保障的归保障。商品住宅领域的投资行为可能在十年或更长的期间内可能是会受限制的，从这个角度来讲，非住宅物业的投资会成为地产投资的主流”，张剑指出。  

　　他认为，此前，中国投资者热衷于住宅投资的原因之一是因为财务的高杠杆。调控实施前，住宅首付为20%，而且利率可以打七折，相比之下，投资商铺须首付50%，只可做十年按揭，利率上浮10%。而限价限购之后，非住宅物业的投资吸引力显现出来。

　　地产基金需求被推高

　　相对于住宅物业，非住宅物业对投资的专业度和资金实力提出了更高的要求。

　　据介绍，两个相差100米的商铺，价格可能会相差一倍到两倍，在一层和二层的商铺价格相差两倍到三倍，皆属正常，这在住宅领域难以想象。

　　“这也会给地产基金带来发展机会，因为在非住宅的物业投资中，因为大家在非住宅物业投资上，需要一个专业的机构，也需要一个资金聚合的机构。”张剑指出。

　　地产基金的发展还与房地产公司的资金充裕程度紧密相连，由于调控政策在房地产预收款、贷款、上市融资、信托等方面都做出了限制，有观点认为，在中期，房地产企业需要寻找新的资金渠道，而地产基金则是探索中的出路。

　　四类地产基金各有优劣

　　据介绍，地产投资基金有多种分类方式，按照资金来源，分为公募和私募；按照投资特点，分为核心基金、增值基金和特殊机会基金；按照资金性质，分为外资和人民币；按照组织形式，分为契约、公司、信托和有限合伙。

　　从组织主体来看，目前国内的地产基金可以分为四类：一是依托于开发商的地产投资基金，如金地；二是金融机构地产投资基金，如鼎晖、中金；三是大型企业地产投资基金；四是专业地产投资基金。

　　这四类地产基金各有优劣，张剑介绍说，“依托于开发商的基金对业务很熟悉，劣势是关联交易较多，不利于管理团队的成长；金融机构对金融的理解较好，但对房地产市场可能不是那么熟悉；大型企业的资金优势和土地优势非常强，但存在机制问题；专业地产投资基金，专业性强，规模相对较小。”

　　由于目前我国产业基金法缺位，国内地产基金都是私募。从2000年到2006年，由于资本管制较松，外资基金是主流地产基金，06年逐渐收紧外资的进出管道后，人民币基金异军突起。据财经国家周刊统计，2010年，国内市场涌现20多只地产PE(私募股权投资)，资金规模达到了500多亿元。