标题：易宪容：中国房地产形势与金融风险 (2)

　　2011年的房地产政策最核心的，其实是有几个重要方面，一个是信贷政策，一个是税收政策，还一个来讲呢，就是我们的住房保障政策，那么大家可以注意到了，信贷政策来讲，我们从去年开始，才全面地收紧，2011年它这个收紧来讲呢，要比2010年这个干得多，比如说取消2008年9月份以来的，住房按揭贷款的优惠利率，优惠利率取消啊，还有信贷政策的全面收紧，对房地产市场起了一个绝对性的影响，为什么？大家知道，住房市场之所以能够繁荣、之所以发展，是什么东西？就是因为有这个住房按揭贷款这样一个产品，这个产品给予我们中国的居民，提供了进来房地产市场的杠杆，正是这个杠杆，因为有这个杠杆，能够做什么？我就问大家啊，你们要知道一个基本的概念，我就问大家，我们到房地产这个市场，买房，你把什么东西按揭给银行了，大家知道吧？把什么东西按揭给银行？大家注意啊，这就是核心所在，我们按揭给银行的东西啊，绝对不是房子，知道吧，不是说你把，现在我们一般的民众，一般的人都会认为，我买房了，把房子按揭给银行，不是，那是什么？按揭你未来的收入流，你本来来讲，你比如说你们刚大家毕业，然后工作两三年，你积了五万块钱。

　　好，你五万块钱比如说，你这个一个住房是50万，你按揭时候，首付10%，你5万块钱按揭对吧？可以把这个50万的房子拿过来，然后呢，你那45万，钱在哪里来的？你45万是未来30年你赚的工资在用，你想想看，好，你5万块钱，能把45万，未来45万拿到现在来，怎么样？这个财富一下增加到了9倍，就给你增加9倍财富，但是来讲呢，你现在银行有一笔负债在那里，如果我们的信贷政策一旦收紧，你杠杆比例把它上升，你成本利率上升，你来讲，你设的准入比较紧，怎么样？你要做住房按揭贷款就没那么容易，你要把未来几十年的钱拿来用，也没那么容易，没那么容易，你就限制你，这就是什么？这就是我们房地产市场，这几年之所以能够快速发展核心所在，住房按揭贷款，是我们房地产市场最关键最关键的问题，把未来几十年都用在现在，我们现在政策来讲呢，在逐渐收紧这一块，就是说你首付比例提高，利率上升，按揭贷款利率啊，可厉害啊，大家注意啊，因为为什么？不知道你们老师教过没有，这个在投资的时候，不知道是我总结出来，还是书上的东西，有一个七二定律，什么七二定律啊，就是我们做投资的时候，如果是我们的这一个投资收益率10%，以复利计算，那么你怎么样呢？你的收益，投资收益就是7.2年翻一倍，大家注意啊，这可厉害，厉害不厉害啊，别看10%，10%很简单的东西，以复利计算，你30年多少钱呢？一百万时候，30年翻了多少啊？大家算算看，30年翻了多少？一百万就翻到800多万了，800多，可厉害了，你知道吧，利率可厉害的东西啊，而且来讲你住房按揭贷款，就是每个月的平均来分摊这个时候，也就是说从这个第一年到三十年又翻多少，如果你是买一个房子是120万，首付20（万），然后再借一百万，那么你连本带息要还多少啊？332万，大家知道啊，这利率这东西啊，你们要知道，利率是什么？是我们金融市场的价格。

　　易宪容：我们如何来控制过多的投机炒作

　　它算的东西相当厉害、相当厉害的东西，利率可以一下子打的，如果投资者没注意，一下子就把自己打的趴下来，就是说当金融市场的泡沫很大，房地产泡沫很大的时候，银行、央行一定会全面收缩流动性，全面收缩流动性，就信贷政策一定会变化，信贷政策一定变化，还有一个东西，大家可以注意到了，就是说我现在所讲呢，如何来控制过多的投机炒作，讲的什么？对我们进那个，那部分那个限制，但是我们现在还有个住房的这一个限购令等等等等，那些东西，起不了多少作用的，为什么起不了多少作用呢？因为我们信贷政策讲得很清楚，你二套，因为它这个限购令呢，主要是，你本地居民有一套房子，你还可以买第二套对吧？外地居民只要开证明，也可以买一套，但是你知道，你买第二套，你的按揭首付六成呢，而且还比更高，你的利率多少啊？7厘多了，有多少？由4.158一下子调到7厘多，有可能，可能翻一倍，这个时候你买房子去投资，你敢买吗？

　　就是说你就考虑啊，我这个成本突然间增加一倍，我有没有人谁来接我嘛，因为我买的房子一定卖出去啊，大家记得啊，你做投资来讲，两个基本概念，第一个概念，你买来以后，都希望更高的价格卖出去，那就是投资作资产，第二个概念，你认为投资，你干什么？都是你的成本跟收益的计算，怎么样呢？面对的是未来，大家注意啊，这是最重要的概念，你想想看，未来发生什么你不知道，你现在风险你要判断，限购令能起什么作用？所以很多人，真的是冒险，我不怕，当然不怕没关系啊，砸在自己手上，接了最后一棒，也没有关系的，最后一棒他都接，但是对房地产投机炒作的限制，这刚才讲的只是事前限制，这市场准入的限制，还有来讲呢，其实还有事中、还有事后的限制，这些事中跟事后的限制干什么？比如说在世界任何一个国家，你买房啊，一定要交税，而且税交得很严、很重，因为交税来讲呢，不仅有住房交易税，还有住房交易所得税。

　　小片：

　　住房买卖交易时产生的税费叫房产交易税，各个国家不同情况，对房产税的解释各有不同，笼统的说有狭义和广义之分，狭义的房产税是指对房屋本身征收的税，属于财产税；广义的房产税还包括交易税，也就是在房屋买卖时要缴纳的税。在美国，交易税除了能够平衡地方财政预算的功能，它也较好体现了“取之于民、用之于民”的原则。而在香港，缴纳房屋交易税和交易所得税，就很好地平抑了炒房所能带来的投机性收益。

　　易宪容：缴纳房地产税财产税的简单道理

　　我问大家房地产税，财产税，为什么要交财产税，一个很简单的道理，你住房为什么有价值？你为什么成为你的财产呢？什么原因？就因为政府提供你各种各样的产权保护，你的各种各样的服务，如果政府不提供这些产权保护，你说你住房有价钱没有？我问大家，一定是没有价值，为什么？不知道这个财产是谁的嘛，你住在这里，我把你搞出去，这个不是我的呀，我抢走啊，你没有鉴定啊，所以来讲财产税来讲，就是说为什么交税，不在于你任何一个条件，而在于我们的财产之所以是财产，因为政府提供了你，我们各种各样服务，还有我们的住房为什么升值啊？在于我们政府提供了在城市化的过程中，提供了各种各样的城市基础设施，如果说你在很远地方，一个房子，交通不便利，你说这个房子有价值吗？为什么在市中心的房子价格，会比其它地方高？就由于市中心政府提供的各种公共设施，要比其它地方要多、要便利，还有一个，因为为什么要交财产税，最重要来讲，因为税收是整个社会收入分配调节的一个主要工具，一个主要工具，如果说，我们可以是产品流转税，可以个人的所得税，但是个人所得税，你在这个征缴的过程中，一定会这种税制有各种漏洞，一定有各种漏洞，那么在这种情况下来讲呢，当这种漏洞很多的时候，那么一定要通过其他的税制，来弥补，你没有财产了，我通过财产征税，所以来讲，未来中国的房地产市场发展，最关键的要看两个方面，一个信贷政策会走到哪里？就是说我们，就是说住房按揭贷款，它的市场准入，提供给的信贷条件如何？第二个来讲我们的税收政策在哪里，是要鼓励大家住房炒作呢，还是鼓励大家是投资这个消费，如果说鼓励投机炒作，我们房地产市场还会早几年那种情况，如果限制投机炒作，我们住房市场，一定回归到一个消费市场，那么消费市场来讲，才是我们房地产市场真正健康发展的根本所在，所以来讲，我们政府来讲，希望逐渐地把房地产市场，回归到它的基本功能，让房价回到合理的价位，让我们民众真正地享受到，整个中国经济成长的成果，让我们的住房条件全面地改善，让我们每一个人能够过上幸福的生活，好，谢谢大家。