标题：房地产市场生态将发生嬗变

　　　 伴随着两会的召开，近期业内外关于宏观调控、关于房地产市场未来走向的评论与声音不绝于耳，市场成交量也在悄然间重新跌入低谷，而成交价格，尤其是一线城市的商品房市场成交价格也开始出现松动迹象。各大开发企业纷纷紧急调整今年企业的经营目标和未来的经营战略。这场前所未有的调控开始引发我国房地产市场新一轮的市场生态嬗变。

　　 变化一:市场的合纵连横将加剧。这个变化这几年一直在缓慢发生着，今年开始，大型开发企业必将借调控之机，加速对中小企业的收购兼并，通过收购兼并取得大量优质土地项目，节省开发时间以及成本，并以此快速进入二三线城市，提高企业的市场占有率，从而提升企业综合竞争能力。2009年，万科收购了27家公司；2010年仅上半年，万科就收购了10余家企业，平均每10天就收购一家地产公司；进入2011年，其收购动作更见凶猛，继收购北京赢嘉中心（B座）、深圳万科红等项目之后，万科又将华南板块目前规模最大的别墅社区新光城市花园招至麾下。

　　 此外，调控的进一步收紧将迫使企业之间的合作、合资开发的步伐加剧。伴随优质土地资源的稀缺、地价的大幅走高，不仅中小开发企业，大型开发企业的合作、合资开发也在加剧。中小企业通过合作、合资开发集聚能量，取得优质地块，有效降低经营风险；此外，对于大型开发企业，更是可以通过输出自己的品牌和管理，在合作项目中收取项目管理费，借此提高投资回报率。浙江绿城的代建模式及品牌输出模式已经让其受益匪浅。

　　 变化二:地产私募将日趋活跃。今年的调控对于开发企业最致命的措施在于限购、限贷令：限制开发贷断了开发商融资之路、停发多年的房地产企业股市融资及再融资断了股市融资之路，而限购则直接收紧市场需求，令销售减缓堵了销售回款缓解资金压力之路。而从2008年开始逐步衍生的地产私募势必将从今年开始引发更多的市场关注，成为优质房地产开发企业必要的资金输血平台之一，如无意外，未来势必将有更多的地产私募资金直接介入房地产开发领域。

　　 变化三:保障房市场将受追捧。尤其是拥有一定社会资源的开发企业、大型国企分羹保障房市场。要保证保障房建设快速顺利推进，适当的经营利润必不可少，对开发企业而言，这将是一块巨大的低风险甚至是无风险的市场蛋糕。在前所未有的问责风暴之下，全国的保障房建设将会进入高速发展阶段，年均1000万套的保障房建设任务指标将成为房地产开发企业的香饽饽。

　　 变化四:三、四线城市市场将加速崛起。虽然一、二线城市仍将是房地产行业的主战场，但城市化进程的加快，“十二五”规划的陆续展开，三、四线城市的市场需求势必日益旺盛，加之宏观调控对三、四线城市影响较小，未来几年在一、二线城市成交低迷的情况下，三、四线城市将成为新的市场热点。此外大型开发企业纷纷布局三、四线城市也将大大推动当地楼市的发展，今年以来，万科、金地等大型开发企业纷纷表态今年将以受调控影响较小的二、三线城市为主战场，将今年主要的销售目标放在二、三线城市也从侧面印证了中小城市市场的崛起。