标题：土地市场 房价的“未来之眼”

上周，西青区卫津南路西侧地块高调成交，最终以总出让金10亿元，成交楼面价为11607元/平方米花落福建融侨置业有限公司，溢价率达到24.69%。截止到目前，天津（楼盘）今年成交楼面价过万地块已经达到8宗，越来越多“地王”的涌现是否意味着未来房价的上涨？地价在房价中占比又是几何呢？是不是能通过当下土地市场的火爆程度、价格窥探出此地房价的未来走势呢？

　　房价与地价：一笔复杂的账

　　房价与地价不是简单的正比、反比关系，而是一笔比较复杂的账，一是房价基本一直在上涨，但地价受土地供应、季节等因素影响呈现跳跃性；二是地产商有意捂盘，缓慢开发，地价在房价中的占比也就自然容易失真。

　　有学者根据研究大概得出一个房价公式：房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。这个公式仅供参考，不过也是比较有说服力的，当然特殊案例也肯定存在。其中，开发费用是指三大费用，包括管理费用、财务费用、运营费用（也叫营销费用），管理费用一般不超过房价的3%，三项费用一般不会超过房价的10%。但近些年地产商融资紧张，一些项目借道房地产信托，融资成本自然水涨船高。上述公式中，利润占25%，其实只能是一个大概的估算。

　　有资料显示，在三四线城市确实有些暴利楼盘，土地成本只有几百元/平方米，而房价至少三四千元/平方米，利润翻倍都是有可能的。但也有些项目，利润率低到难以相信，在5%以下，甚至只有0.46%，比如2014年起诸如佛山（楼盘）雅居乐这样的地产商完全是在甩卖楼盘，利润率完全是负的。

　　土地价格：地块未来热度的依据

　　2015年上半年，天津市共推出经营性用地88宗，同比下跌29.03%；规划总建筑面积600.04万平米，同比减少50.18%。其中，推出住宅用地50宗/469.50万平方米；商办用地38宗/30.54万平方米，同比均有不同程度下跌。

　　虽然上半年各大房企拿地较“谨慎”，但优质地块的入市仍吸引了众多品牌房企的眼球，诸如5月15日出让的西青大学城两宗地吸引了建工、万科、房信、景瑞、电建、招商六家企业参与，分别经过了175轮和64轮竞拍，激烈程度可见一斑。据了解，天房在38天内拿下了6宗优质地块，共75.71亿元，且4宗为高溢价买入，未来可规划建筑面积超过70万平方米。预计未来1至2年内，市区内外将会有多个“天房”品牌项目上市，该企业的市场影响力和品牌号召力将会得到进一步提升。

　　大沽南路地块、河西区台儿庄南路地块、河西区珠江道地块、河东区大直沽西路与八纬路交口地块、西青区卫津南路西侧等几个高价格成交地块未来有可能会成为价值金地。中国指数研究院天津分院分析师尹洪泽说：“二手房价格对政策环境、区域规划变化的敏感度更高，房企入手片区内地块，表明其认可该区域的发展潜力，亦将会有理想的盈利空间，但是否能带动新的热门片区还得考虑区域等整体规划以及地块规划带来的地标性效应。”

　　投资之契：寻找价值洼地

　　普通购房者对于“地王”的兴趣更多还是停留在茶余饭后的谈论上，真正感兴趣的还是能否通过土地的出让情况寻找到价值洼地，抓住投资先机。

　　以河北区举例，2015年河北区土地市场进入活跃期。2月，首创置业以10.54亿元底价拿下天津地铁3号线中山（楼盘）路站上盖的津北中（挂）2015-006号地块。首创大河宸章项目负责人曾表示：“河北区有文化、有历史、有背景、有人文底蕴，同时河北区也是有待开发的区域，未来将是一个房地产经济价值洼地。”5月，天津潮白湖投资发展有限公司又以5.8亿元拿下了紧邻北宁公园的河北区思源道地块。同月，规划地铁4号线沿线的河北区白庙地块吸引了天房、旭辉、万科、建工、和昌五家房企争相竞买，经过135轮竞拍，该地块以13.71亿元由天房摘得，溢价率接近27%。而且在今年推出的天津中心城区31宗重点地块中，河北区占据了4宗。可以预见，未来2至3年诸多沿河地铁上盖新盘将先后入市，河北区新房市场势必将打开全新格局。

　　“随着交通配套的逐步完善，环城四区是非常好的置业选择。”尹洪泽说，“如北辰的南仓板块、津南的海河教育园板块、西青中北镇及东丽的张贵庄等都是不错的选择。另外，改善及投资需求而言，今年以来购房政策一再探底，尤其近期二手房及二套房政策出台，就其升值潜力而言，市内六区更为适合。”记者 刘璇

　　2015年天津部分住宅用地成交情况（数据来源： CREIS中指数据）

　　排名 宗地名称 规划建筑面积(万㎡) 成交总价(亿元) 楼面地价(元/㎡) 竞得方

　　1 河西区珠江道86号 14.38 22.20 15438 天津天房鼎信建设发展有限公司

　　2 河北区天泰路东北侧 11.38 13.71 12048 天津市房地产发展（集团）股份有限公司

　　3 河西区台儿庄南路南侧 10.55 12.50 11848 天津天房投资有限公司

　　4 西青区卫津南路西侧 8.62 10.00 11607 福建融侨置业有限公司

　　5 河东区大直沽西路与八纬路交口 13.42 12.75 9500 天津兴渤海建设发展有限公司

　　6 河北区中山路与昆纬路交口东南侧 12.40 10.54 8500 首创（天津）置业管理有限公司

　　7 滨海新区中心商务区大连（楼盘）东路以南、春光北路以东 11.02 9.01 8176 天津滨海新区建设投资集团有限公司

　　8 西青区精武镇迎水道以南 20.15 14.40 7145 天津建工集团房地产发展有限公司

　　9 西青区精武镇海泰南道延长线以北 18.38 13.00 7072 天津建工集团房地产发展有限公司

　　10 西青区津港高速东侧、津纬东道以北 23.87 16.95 7101 天津永辉房地产咨询有限公司

　　11 北辰区规划淮东路西侧 37.81 20.42 5400 天津农垦金安投资有限公司