标题：华远地产：落后的先驱

　　这一轮的地产改革特征明显，不仅要求内控升级降低成本，更看外在创新与整合，对于华远这样的“外卡”参赛者，还有机会吗？

　　文 | 纪一宁

　　大约2500年前，处在战国时代的中国在全国范围内刮起过一阵“改革风”， 秦国的商鞅改制、楚国的吴起变法、赵国的胡服骑射甚至燕昭王的“千金买马骨”，各诸侯国都试图在与对手的竞争中领先一步，于是不惜血本、不遗余力地将变法当作了工作重心——当然，后面的历史都已经被确定：秦一统六国，天下大同（楼盘）——是的，历史只记住了结果，所以已经几乎没有人记得魏文侯和李悝的名字，而这二位，正是最早在战国时代谋求变法的先驱。

　　同样的悲剧将极有可能发生在华远地产(600743,股吧)身上。这家一直徘徊在中国地产“百亿俱乐部”门外的老牌名企，正面临着先发后至的尴尬。8月4日晚，华远地产发布2015年半年报，业绩下滑幅度之大让人不禁为其未来担忧，不得不重新审视早在2013年年初就已经在上任掌门人任志强带领下开始的转型改革之路。

　　惨淡的年报容后再叙，就在年报公布的前几个月，华远声势浩大地宣布进军众筹与互联网的样子，显露更多的就已经是决心而非力量——自2014年中国地产企业的改革大潮来临之时，“互联网+”、“金融化”甚至“全产业链”的声音此起彼伏，在竞争对手们依托强大的资本实力与资源整合能力成绩斐然的同时，缘何改革先驱华远会先发后至？这一轮的地产改革特征明显，不仅要求内控升级降低成本，更看外在创新与整合，对于华远这样的“外卡”参赛者，还有机会吗？

　　后劲不足？

　　对于2015年的半年报，来自华远的官方解释有打肿脸充胖子的嫌疑：对于营业收入和利润两个主要财务指标出现的同比下滑，华远地产在半年报中对此解释称“这是因为房地产项目开发周期的原因”，并且据此强调“但按照公司经营计划和工程进度，下半年项目竣工、入住和结算面积会比上半年有大幅度增长，公司各项财务指标也将相应增长”。

　　华远地产半年报披露，2015年上半年，公司的营收和利润双降，营业收入和归属上市公司股东净利润降幅都在4成以上。今年上半年，华远地产实现营业收入接近22亿元，同比降幅为42.75%，归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元，同比下降43.7%。这家向来看重净资产收益率这一财务指标的上市房企，今年上半年公司的加权平均净资产收益率只有3.37%——在过去4年间，公司的净资产收益率逐年下滑已经成为不争的事实。

　　更让业界不安的是负债问题。截至今年上半年，华远地产的资产负债率仍然维持在80%左右，这也是国资委对国有企业资产负债率的监管红线。在华远地产截至今年上半年的债务结构中，流动负债中的短期借款接近11亿元，上年同期为6亿元，一年内到期的非流动负债达到17亿元。

　　与此同时，华远地产扣非后的净资产收益率也出现了接近3%的下滑。毫无疑问，净资产收益率下滑一方面与2014年行业降温的态势有关系，另一方面也与企业经营成本增加有关系。该指标直接体现了自有资本盈利的能力。

　　2013年年初，华远地产曾表示，欲在三年内挺进“百亿军团”。但现在几乎可以确定，华远始自2013年的改革，已经彰显疲态，按照目前多项数据的排列，华远地产只能位列A股上市房企的第四梯队。即便按照管理层所预期的下半年情况大为好转、成功进入“百亿俱乐部”，后劲不足的态势也已是显而易见，前景依然堪忧。

　　病急乱投医？

　　地产行业的周期性低谷到来已经是不争的事实，这也是领军企业们纷纷谋求转型与变法的根本原因。业界普遍认为，中国房地产企业的暴利时代行将结束，“双高”趋势明显：中小房企被大房企的兼并重组可能性越来越高、大型企业对市场份额的集中度越来越高。

　　当然，焦虑的中小房企不止华远一家，截至目前公开报道的数据统计显示，沪深两市共计76家上市房企公布了2015年中报业绩预告，其中，27家房企预告净利润为亏损。净利润同比下滑企业达36家，占比近五成。

　　逾三成企业预亏，近五成房企净利润下滑，在这样的市场现状下，众多房地产企业不仅仅在传统的拿地，开发项目等方面进行拓展，在跨界合作方面也开始了竞争。已经在市场上落后的华远地产在2015年多次与不同领域的企业进行合作，试图适应当下的市场环境。

　　就华远而言，今年上半年，已经于2014年退任华远董事长的任志强就与互联网企业360董事长周鸿祎合作，试图在未来的产品方面进行创新，其中的主要方向是智能家居领域。8月28日，华远与360联合打造的第一间样板房出炉，在推出诸如“安全概念”“应急控制”“自动报警”等许多吸引人眼球的噱头的同时，也引起了诸多非议。“房地产商在屋子里放一个路由器就敢给自己的项目贴上‘智慧社区’的标签。”一些批评人士的意见似乎并非无的放矢。

　　前任掌门任志强为现今的华远可谓操碎了心，除了引领企业触网，时下被认为最能给房地产企业带来直接“动能”的金融化自然也不能放弃。7月15日，华远地产与诺亚财富集团召开战略合作新闻发布会，双方意图在地产运营和金融创新等领域开展合作。双方的战略合作已经从房地产众筹项目开始，诺亚财富通过一款名为“诺亚员工宝”的互联网金融平台，对华远地产在北京（楼盘）的3个项目推出房地产众筹产品。据了解，双方紧密合作始于2012年，截至目前，双方已经累计合作发行房地产基金规模达28.5亿元人民币，正处于募集资金阶段的合作规模也有6亿元人民币。

　　任志强称，华远地产未来会逐步把所有的项目都拿来众筹，同时与诺亚财富不断探索包括首付贷在内的各类地产金融创新模式。他期待华远地产未来能成为房地产行业中的Uber，用新模式颠覆整个行业，改变资金流和现金流运行方式，创造全新的生态链条。

　　要知道，这看似顺势而为的行为，早在几年前众筹概念方兴未艾之时，还是任志强鄙夷的对象。曾经的“任大炮”不仅炮轰众筹，还曾提醒平安好房做众筹不要做成骗子，担心投资人能否获得有如发起者一样的收益和权利。

　　所以几乎可以确定，所谓“互联网+”与“金融化”，在华远的战略布局中并非改革伊始就已经既定的，更像一种追潮流、赶时髦的被动之举。结合其2015年上半年的惨淡年报来看，不能排除华远管理层病急乱投医的可能性。

　　冲锋艇OR救命草？

　　真正引领华远跑步融入“互联网+”的是他们在五月份公布的“1+N”的集团战略。华远从“互联网+”中看到了“房地产+”的转型机遇，提出了“1+N”的时代战略，其核心在于抓住业主的核心需求，讲究产品的用户体验，提供产品之外更多元化的服务。对此，华远的官方解释是希望企业能够从传统的开发地产项目的生产商，转变为全系统服务提供商，从传统的开发项目向营造“生活方式中心”转变，提供更多的增值服务和延伸服务，满足客户更高端、更个性化的生活主张。

　　在“1+N”战略公布的短短几个月里，华远分别与360、诺亚基金、乐居“码上专车”达成战略合作，房地产+互联网，房地产+金融，房地产+打车……未来可能有更多的加法，但这种不同跨界的合作在房地产企业中已经比比皆是，但是能否为房地产企业带来实际去化效果却有待拷问。

　　不争的事实是各个房企跨界手段大同小异，比如与健康、互联网、金融、体育等企业进行合作。更已有观察家指出，房企之所以热衷和大牌互联网公司合作，急急地插上“互联网+”的标签，其实更多地是为了获得资本市场的青睐。

　　无论未来如何，现今的华远对于资金的渴望是路人皆知。

　　5月20日，就在华远地产与360的“智慧家”发布会上，任志强已经放出了明显信号：未来华远、360和任志强三方还将合作建立基金管理公司，致力于智能家居和智慧社区的投融资工作。紧接着，华远地产6月18日晚间发布公告，公司董事会通过终止非公开发行股票事项议案，另外公司拟向原股东配售股份，募资30亿元用于投资以及偿还金融机构贷。

　　华远地产再融资方案几经更迭，从最早的定向增发募资16亿元，到变定增为配股，并将募资规模提高至30亿。考虑到公司目前的股价，采取这种再融资方式似乎意味着，华远地产试图以更加有利的价格增加融资规模。

　　不足半个月之后，6月29日下午，华远地产股份有限公司宣布，为保障公司业务经营需要，公司全资子公司北京市华远置业有限公司拟向上海（楼盘）歌斐远浩资产管理有限公司贷款5亿元，期限一年，资金使用成本为年利率8.98%。据了解，而上海歌斐远浩资产管理有限公司的董事长，正是华远前任掌门任志强。这桩显而易见的关联交易彰显了华远对于资金的渴望。

　　诚然，房企靠拢金融已经成为2015年中国地产行业的大趋势：中国平安(601318,股吧)63亿港元入股碧桂园，金地、万科也屡次获得安邦保险、生命人寿等保险机构青睐，地产+金融的互补优势已经成为共识。但还没有哪一家企业表现出如华远地产这样对于资金需求的紧迫性，也许对于华远而言，在这一轮的资金续航之后，就已经到了改革的关键时刻。

　　换而言之，不断积蓄力量的华远地产，在一年内定会有大动作，先发后至的惨痛现实已经让管理层到了不得不再次谋变的地步。但对于华远这样长期“低人一等”的二线房企，资金显然不是解决所有问题的灵丹妙药，更关键的问题是如何寻找到安身立命的自身源动力，在成本内控与产品创新之间寻找到最佳的平衡点。显然，在资金、规模、品牌与产品全面落后的情况下，救命稻草远比冲锋舟更重要。

　　但未来如何，无人可知，地产龙头万科掌门郁亮曾经直言“谁能在这里面存活下来、发展得好，我不知道，包括万科在内都没有准备好这张‘船票’”。