标题：北京丰台区高价地“报到” 房企抱团开发成常态

随着“银十”的到来，北京房地产市场的不少开发商都加快了推盘入市步伐，试图冲刺业绩，抢占市场。据亚豪机构统计，10月份，北京（楼盘）共有36个项目入市，而其中，丰台区域表现突出，包括天恒金融街(000402,股吧)公园懿府、钓云台、鲁能钓鱼台美高梅公馆等三个高端纯新盘项目在内的五个项目入市销售。

　　在高端项目“报到”的同时，丰台区的高价地也频频出现。10月16日、19日起竞价的丰台区南苑乡的两宗地块，起始价分别达到55.6亿和57.3亿元，或将掀起新一轮的抢地大战。

　　房

　　中高端项目接连入市

　　长期以来，丰台楼市在北京楼市中一直处于比较边缘的状态，市场也较为平淡。亚豪机构副总经理任启鑫分析：“以往丰台区在北京房地产版图当中一直处于被冷落的配角地位，从住宅存量来看，目前丰台区商品住宅存量仅在3000套左右，仅占到全市住宅存量的3%。”

　　不过，从去年开始，多宗高价地项目的入市让这一区域逐渐成为业界关注的热点。截至目前，丰台区的三环、四环沿线已形成了一个以高端改善型项目为主的新兴“豪宅区”。除已入市销售的龙湖·西宸原著之外，预计将在10月份入市的钓云台、天恒金融街公园懿府、鲁能钓鱼台美高梅公馆以及福海棠华苑等项目均处于这一范围之内。

　　此外，这一新兴的豪宅区，还有泰禾西局地块以及华润的亚林西、白盆窑地块等多宗高价地处于开发阶段。一名当地项目的策划经理透露，由于受到土地成本的影响，上述地块上的项目，预计最终都将以高端住宅的形式入市。

　　“可以说，目前一条沿西南三环、四环分布的高端住宅带已经形成。”亚豪机构市场总监郭毅表示。而这一新兴的豪宅区也正在受到市场的认可。据紫辰院项目营销负责人透露，仅9月份，紫辰院就卖出了20套左右，销售额超过3亿元。“9月份时项目的售价是6万元/平方米，现在已经涨到了7万元/平方米。十一期间，在没怎么宣传的情况下，项目依然取得了不错的销售成绩。”

　　据上述营销负责人透露，由于拿地成本较高的原因，目前丰台区域内大部分在售项目和即将入市的高端改善型项目，户型面积定位多是140-180平方米的平层，未来一段时间项目集中入市，可能会出现同质化竞争的局面。

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　　土地因稀缺引发房企争抢

　　事实上，丰台区域价值的上升是有迹可循的。近年来，丰台区连续的高价地入市，使得不少房企也将目光聚焦在这一区域内，从而掀起一股“丰台热”。在任启鑫看来，“北京宅地近两年来供应更加稀缺，供应的稀缺也刺激了企业购地的意愿。”

　　从丰台区最近两年的土地出让来看，的确如此。北京市国土局公开资料显示，2013年7月，懋源以超过4万元/平方米的高价摘得南三环夏家胡同地块。而自去年2月起，丰台区更是连续有高价地出让。先是位于丰台区西三环西局两地块的出让，龙湖和泰禾分别以6万元/平方米左右的楼面价摘得两宗地块。今年年初，丰台又成交的三宗高价地，其纯商品住宅部分的楼面价也均在3.7万元-4.9万元/平方米之间。今年8月底，丰台区榴乡桥地块以50.25亿元的总价出让，折合楼面价达5.2万元/平方米。根据北京市国土局相关公告显示，预计将在10月中旬入市的位于丰台区南苑乡两宗宅地，起价均超过55亿元。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟分析，丰台区地处城乡接合部，之前地铁迟迟没有贯通至此，因而在北京区县中发展较为缓慢，房价涨幅也一直无法同海淀、朝阳等板块相比。不过随着地铁10号线、14号线等的开通，以及今年以来多宗高价地的出让，区域内出现了“面粉贵过面包”的局面，这对于区域整体发展来说无疑是利好的。

　　“现在房地产行业的趋势是二三线城市风险较大，品牌企业都向一线聚集。土地市场也一样，核心区域的抗风险能力是最高的。”紫辰院项目营销负责人也表示，目前丰台区土地价格高涨，最根源的原因还是在于四环沿线土地的稀缺性。

　　观察

　　四环内被看好，房企抱团开发

　　“在北京的城市功能定位中，东、西、北三个方向上都有明确的城市功能区，唯有南中轴附近没有城市功能中心区分布。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰曾在采访中这样说。的确，复杂的区域构成以及缺乏明确的战略规划也在一定程度上制约了区域的整体发展水平。不过，这一现象随着丽泽金融区的开工建设和大量品牌房企的集中进入有可能发生变化。

　　据了解，目前丽泽金融区已完成投资270亿元，总建筑规模120万平方米。累计引进114家机构和大型企业，为新兴金融机构提供宏大的金融商务承载空间。这也成为丰台板块吸引品牌房企的一大因素。泰禾集团(000732,股吧)总裁助理兼品牌总经理沈力男就指出：丰台临近金融街、西单，因此将来承接金融街的辐射和外溢是非常方便的事情。未来这里可能会成为新的高端聚集地。

　　在环绕着丽泽金融区的西局、亚林西及夏家胡同等地，龙湖、泰禾、华润、懋源等多家品牌房企均已进入并且打造高端改善类项目。

　　不过也有房企一线的销售人员向记者表示，事实上，在前来购房的客户中，丽泽金融区所带来的吸引力还是比较有限的。“虽然一直这么宣传，但是丽泽金融区在实际成交中意义不大。客户主要还是冲着项目处于四环内、性价比较高而购买。”距离金融区不远的一高端改善型项目营销总监私下里向记者透露。不过他也表示，多家品牌房企同时进入开发该区域，会形成连带效应，对于整个区域来说都是一种持续的利好，其效果也要比单一房企的单打独斗要好一些。

　　目前，在丽泽路南侧的丽泽金融区南区建设进度较快，而在丽泽路北侧的北区板块内还存在着大面积的城中村，整个区域距离规划落地尚需时日