标题：补充中低价位 自住房两年内共推5.4万套房源

　自2013年11月，北京（楼盘）首个自住房——恒大御景湾开始网申，北京市住建委首创的自住型商品房这一住宅类型，至今已面世2年时间。

　　亚豪机构统计数据显示，2年时间里，北京共推出54个自住房项目，可供应5.4万套自住房，分布在北京11个行政区中。目前，除东西二城，以及位置偏远的怀柔、密云、延庆，其余行政区均有自住房项目供给。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，自住房制度的设计初衷，就是为了缓解商品房价格涨速过快，刚需购房者一房难求的局面，而从实际市场效果来看，也确实达到了目的。由于部分自住房体量较大，分批供应的原因，2年时间里，实际取得预售许可、推向市场销售的自住房一共4.2万套，与同期10.9万套纯商住宅（不含自住房及保障房）相比，自住房供量相当于纯商住宅的38.4%，切实起到了补充中低价位房源量不足的作用。

　　据亚豪机构统计，目前北京推出自住房项目最多的三个行政区是朝阳区、大兴区和顺义区，分别推出了10个、9个和8个自住房项目。而从供应套数前三甲的行政区来看，则分别是朝阳区、通州区和门头沟区。朝阳区10个项目可供应自住房13308套，通州区4个项目就可供应6709套自住房，门头沟的6个项目累计可供应6384套自住房。

　　对此，郭毅分析，三个自住房供应大户——朝阳、通州、门头沟三个行政区，整个区域的在售商品房现象均呈现中高端化趋势，极为缺少中低价位的刚需项目。

　　其中朝阳区的纯商住宅在今年的成交均价达到创记录的49024元/平方米，区域内已没有低于4万元的纯商住宅，自住房22000-28000元/平方米的定价水平补充了刚需匮乏的窘境，因此，虽然供量大，但需求同步高涨，两年累计下来自住房的成交量也高达11697套，在各行政区中排名居首。

　　门头沟区与朝阳区的情况极为近似，纯商住宅普遍在35000元/平方米以上的价格水平与自住房18000-22000元/平方米的限定售价形成了鲜明反差，自住房成为门头沟刚需客群的首选。

　　而通州则与这两个行政区的情况略有不同，通州区仍有个别定价在25000元/平方米左右的商品房项目在售，但这些项目的普遍问题是位置相对较远、配套薄弱、生活不便。而通州区自住房，如房地远洋•悦山水等项目均位于永顺镇的核心地带，且限定售价仅为16000元/平方米，与商品房之间的价差明显，也同样受到刚需客群的欢迎。值得一提的是，虽然通州颁布了加强版限购，区域内商品房只面对在通州工作居住的人群，以及北京户籍无房户，但通州自住房并未受到这一政策的制约，正是因此，通州自住房需求依然旺盛、申购家庭众多。

　　自住房推出2年来，对北京楼市形成了巨大影响，其范畴并不仅仅在与自住房购房客群形成直接竞争的刚需盘领域，而扩展到楼市的方方面面。

　　影响1：拉低房价、分流刚需。

　　自住房拉低房价的意义一方面在于对均价水平的拉低，另一方面则因锁定客群的特点，影响到了刚需盘的销量及至价格。

　　亚豪机构统计数据显示，2014年，自住房对整体市场价格的下拉幅度为7%，2015年则上升到了9%。　　

　　而对于刚需盘相对集中的区域，在推出自住房之后，刚需商品房的成交量都出现明显下滑，基本上相当于此前的50%，通州、顺义纯商住宅销量甚至一度衰减至此前的三分之一。

　　郭毅分析，刚需商品住宅成交量受自住房影响重挫之后，不可避免地抑制了价格的上涨，部分区域在2014年刚需盘甚至出现降价现象，比如房山，在售项目价格水平从25000元/平方米一度回落至18000-20000元/平方米，今年年中才开始出现缓慢回升的迹象。

　　影响2：地价高企、供给剧减、豪宅丛生。

　　由于自住房用地大多是配建在商品住宅用地中，而达到土地竞价上限之后，开发商通常还需要通过竞建自住房的面积决定地块归属。在近两年三四线城市房地产市场步入下行，而一线城市市场明显回暖的情况下，房企回归一线城市的热潮再起，令北京土地市场竞地激烈程度陡增。这造成配建及竞建的自住房面积增加，而剩余可售住宅面积大幅缩减。

　　据亚豪机构统计数据显示，截止目前，2015年北京成交的25宗住宅用地中，扣除配建及竞建的自住房、保障房，只剩余104万平方米的商品住宅，开发完成后最多可供应1万套纯商住宅，而此前3年，北京每年纯商住宅的供量大多在6-7万套左右。郭毅分析，因竞地原因导致纯商住宅供给减少的直接结果是商品房市场的泛高端化，大量地块的可售住宅土地成本高企，将北京纯商住宅的售价门槛一举推升至5万+。未来，因为自住房的一部分原因，北京的房地产市场将同时出现整体供量的剧减和价格的拔升，豪宅丛生的背后，市场去化将成为摆在每个拿地房企面前的难题。

　　影响3：商住公寓摆脱从属，占据市场供需主力。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，在高昂的土地成本面前，部分自住房的限定售价甚至低于土地成本，开发商“卖一套赔一套”，而地块中可售住宅的高端化必然影响到销售速度，为了确保业绩，开发商只得依托于地块中的可售商业公建部分，通过散售方式实现资金回笼和保障销售任务的达成，在北京目前商业投资热度不高和住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成为可商亦可住的商住公寓产品是最符合政策环境和需求导向的，未来，商住公寓的市场供应规模将会大幅增加。