标题：地王频出的背后

进入下半年，尤其是三季度，一线城市的卖地收入大幅增长。

　　据有关机构统计，截至目前，2015年北京（楼盘）市土地出让金收入为1238亿元，而未来两个月还将出让大量土地，全年土地收入有可能首次突破2000亿。去年为1916.9亿元。

　　11月，广州（楼盘）将出让底价为234.4亿的地块。截至10月28日，广州今年卖地总收入已超过624亿元。今年卖地收入超过去年全年的844亿元，几无悬念。

　　据说，这股抢地潮正在向杭州（楼盘）等二线热点城市蔓延。

　　很多朋友都注意到了，最近两年，房企向一线和二线热点城市集中的趋势，越来越明显。说到底，是由于这些城市的需求还在增长，而三四线城市库存高企，去化压力巨大，再去那些城市乱拿地，无异于自寻烦恼。

　　从供求关系说，准备买地或者抢地的房企迅速增多，而供应的土地并未显著增长，甚至没有增长，那么，地价就会上涨。即使是业内公认的，去年楼市是2009年以来最困难的一年，但多数一线和二线热点城市的地价仍然是在增长，一些城市的土地收入还创了新高。

　　在一系列稳定住房消费的政策作用下，2015年楼市已经明显回暖，一二线城市的销售明显超过去年同期，但是，我听到不少地产企业负责营销的朋友反映，别看知名房企任务完成得还不错，但今年多数地产商的销售其实相当艰难。

　　拿北京楼市来说，有人称2015年是北京的“豪宅元年”（我真不知道这个命名的依据是什么），单价10万+以上的项目，有30多个。但卖得好的项目，屈指可数。有些项目的营销活动表面做得很热闹，但成交很不乐观。部分项目开盘一年多，去化率只有30%多一些。

　　你可以说，豪宅本来就卖得慢，一个项目卖个五六年很正常。但那是在普通住宅为主的时代，在“豪宅率”大幅提升的今天，地产老板不会再用过去的去化周期来要求他们的营销总监。不信你去问问，不少单价10万+以上的项目，老板下达的指令就是18-24个月出清。

　　2015年的楼市景气度、市场销售情况，与2012-2013年不可比，但从抢地王的角度看，热度却有过之而无不及。除了上面讲的所谓回归一线和二线热点城市的聚集效应外，我个人觉得，还有一个重要甚至是主要的原因，那就是流动性相当宽松。说白了，就是钱多了。

　　关心资本市场的人士都看到了，万向钱潮(000559,股吧)和卧龙电气(600580,股吧)10月27日发布公告称，获得国家开发银行下属全资子公司国开发展基金定向注资，国开行成为其股东。此前已有兴蓉环境(000598,股吧)和金龙汽车(600686,股吧)公告，获得国开发展基金入股注资。公告显示，国开发展基金对四家公司的投资期限为10-15年，而其平均年化投资收益率最高不超过1.2%。可算是极为廉价的资金。

　　国开发展基金对上市公司的注资，是传说中的万亿专项金融债的一部分。分析人士称这部分金融债将分3年左右投入。由于中央财政按照专项建设债券的90%给予贴息，所以其资金成本相当低廉。当然，这些资金的主要投向应该是城市地下管廊建设和保障房等领域。

　　国开行的钱，利率再低，估计也很不会投入到纯粹的房地产开发中。但流动性宽裕，资金廉价，却也扩散到了房地产企业那里。换句话说，由于房地产是资金密集型行业，它便成为资金成本下降的最大受益者之一。典型的案例便是今年3月以来房企公司债规模的迅速放大，三季度后更有加速之势。

　　10月21日我们与腾讯房产联合举办的一次公司债小型研讨会上，几乎所有专家都同意，至少到明年上半年，公司债利率仍有继续走低的趋势。目前房企发债最低利率是万科的3.5%，一个季度后不排除会到3.2%-3.3%的可能。

　　正如有专家提出的，以前像支付宝产品，利率居然可以达到7%、8%，这种固定期限、几乎无风险的投资，却有这么高的回报，很多人视之为理所当然。以后，经济学家已经明确提醒，我们都要习惯于5%以下的回报。而万科、远洋等房企发债的利率，低至4%以下也有机构疯抢，就是因为，它们认定，发债利率还将继续下行。

　　对于知名房企来说，今年可能是2009年以来外在资金面最为宽松的时期。在此小小提个醒，不管你是房企前50强，还是100强，现在是大好机会，创造一切可能去发债，抢到30亿是30亿。绝对比你从银行借款便宜得多，更不消说一批中小房企不得不靠信托、私募等高成本融资了。

　　低成本融到资，钱多了，就要买地。既然都看好一线和二线热点城市，那就不惜代价去抢。这就是上述城市不断诞生高价地块的重要原因。(