标题：房地产回暖还是回光返照？

　在销售情况回暖的同时，房地产投资趋势可谓一片惨淡。

　　文｜本刊记者 孟德阳

　　自2014年开始，房地产行业内就不断听到这样的感叹：凛冬将至。

　　时值一年中“金九银十”的销售旺季，从9月最新发布的销售数据来看，情况比想象的要乐观。

　　据国家统计局的数据显示，从今年5月开始，全国商品房销售额增速就已开始由负转正，连月攀升。1-9月，全国商品房销售额同比增长15.3%，销售面积同比增长7.5%，自今年以来，房地产销售数据一直保持增长。

　　商品房的销售规模增加，价格也在不断提高。据统计局测算，8月70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上涨1.7%。

　　但在销售情况回暖的同时，房地产投资趋势可谓一片“惨淡”。自今年1月以来，国内房地产开发投资增速和土地购置面积增速一直在下探，毫无反弹迹象。1-9月，全国房地产投资开发增速下滑至2.6%，相比去年同期公布的数据已下滑9.9个百分点；而土地购置面积同比下滑已经达33.8%。

　　销售和开发的曲线落在一起，组成的是一个“X”型。相关专家表示，行业目前正处于去库存阶段——巨大的商品房存量让开发商无意再获取新的项目。

　　房地产进入“白银时代”的口号已经喊了一年多，开发商也都清楚，即便有钱挣，也要付出远比过去十数年更多的努力。销售渐热、投资冰冷，是回暖还是回光返照？

　　仍在去库存

　　业内认为，政策利好和市场需求的回升是构成回暖的两大核心原因。

　　自今年“3·30新政”以来，购房需求被不断释放。近一段时间，随着货币政策的持续宽松和贷款政策的利好，成交量不断攀升。

　　新房和二手房成交量均出现攀升，而二手房的数据则从侧面反映出了市场的购房意愿。

　　安信证券统计的数据显示，19个大城市9月二手房合计成交79401套，同比上升65.8%；1-9月累计同比成交712854套，同比上升71.3%。值得注意的是，其中北京（楼盘）和深圳（楼盘）两座城市的前九个月二手房的成交套数比去年同期翻了一番，增长分别为103.6%和140%，回暖迹象明显。

　　而在新房方面，戴德梁行华北区研究部高级经理陆明对《英才》记者称，市场上仍处于去库存的阶段。

　　安信证券统计得出，27个大中城市9月住宅可售套数合计151万套，同比去年上升了12.9%；平均去化周期11.1个月。而一、二、三线城市的去化周期分别为7.1个月，11.5个月和14.2个月。也就是说，如果按照现在的速度，三线城市的存量一年之内也卖不完。

　　而一份来自平安证券的研报指出，今年1-9月，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，尽管月均新批上市面积同比下降12.7%，但绝对供应量为自2010年以来第二高水平，这显示开发商的推盘力度在加大。

　　再来看开发商的表现。根据CRIC数据显示，今年前三季度（截至9月30日）开发商

　　签约销售金额排名前15位的开发商中，保持销售增长的有13家，销售金额同比增长17.1%，略高于全国平均的15.3%。

　　“销售量的增长也是国家出台相关政策后希望看到的结果。”一位业内人士这样判断道。

　　销售投资背离

　　陆明对《英才》记者称，销售数据和投资数据的“背离”实际上是两类市场主体的问题：销售数据显示的是购房者的行为，而投资数据的下行则体现的是开发商的意愿。

　　9月，根据海通证券(600837,股吧)的统计，一、二线城市土地成交量出现了环比回升，而三、四线城市则环比下滑。而相比去年，一、二、三线城市的成交面积和金额也都出现了下滑。

　　陆明认为，房地产投资增速不断走低，与高库存量和房地产公司融资难度的加大有关。

　　尽管今年整体融资增速比较平稳，但从国家统计局的数据来看，截至9月末，开发商通过贷款、自筹和海外资金三个融资渠道的融资规模同比都有所下滑。其中利用外资下滑幅度达46.8%，这与今年人民币的汇率波动等因素直接相关——融资成本正在提高。

　　记者查阅数据后发现，今年排名靠前的房地产公司上半年的筹资（融资）活动现金流量净额多数出现了下降。

　　而国内如银行的金融机构也正在对房地产贷款表现出谨慎的态度，这导致了房地产公司不得不去考虑其他融资渠道，比如房产众筹等创新手段。

　　“未来在房地产的融资模式会从间接融资到直接融资转变。”陆明说。

　　归根结底，房地产最终是资本的游戏，野蛮人已经虎视眈眈，今年上半年多家房地产公司被金融机构举牌正说明了这一点。