标题：“二胎来了”想换房的人该如何贷款？

　　年底政策暖风吹，不仅体现在贷款政策上，也体现在和老百姓(603883,股吧)息息相关的生活里。十八届五中全会落幕后，二胎政策全面开放，不少家庭想拥有两个孩子的愿望终于可以实现了，这对于很多家庭而言是件喜事。伟嘉安捷”指出，这项新政的落地，将在年内刺激不少京籍购房人换房需求的增加，针对改善置业群体年内该如何置业，“伟嘉安捷”根据一对夫妻的案例进行买房和贷款指导，让有换房想法的老百姓们做到心中有数。

　　小夫妻为“二胎”备新房 买房贷款置业全攻略

　　林枫和老婆都是北京（楼盘）人，两个人在同一家公司上班并且相爱结婚，现在家庭年收入在30万左右，因为婚后第一个孩子是女孩，林枫夫妻两个人都希望家里再添一个男孩。最近“全面二胎”政策放开后，他们果断决定再生一个孩子。在结婚以前，他父母出资在潘家园买了一套两居室，为了即将出生的宝宝，他们打算再购买一套大一点的房子，目前正在四处看房。

　　针对林枫夫妇所面临的换房问题，“伟嘉安捷”从买房和贷款两个方面建议如下：

　　置业建议：“全面二胎”放开后，有不少像林枫夫妇这样的家庭开始琢磨着买套新房。“伟嘉安捷”指出，换房首要换的就是面积，因此一套90—120平米的大户型住房对林枫夫妇一家来说比较合适。这类房子大多在四环或者五环外，房源比较新，户型大，而且多出在地铁沿线，交通便利，由于位置较远，因此总价相对较低，对换房的人来说经济压力较小。此外，随着通州开始限购，一批购房人也开始考虑“逃离”北京，在河北等周边区域买房，这类房源也普遍价格较低，户型大，但是交通不便利，如果家里有私家车，可以考虑购买这类住房。

　　贷款建议：

　　1）首付：“伟嘉安捷”认为，对于想换房的人来说，今年贷款政策放宽后，想买二套房的人在首付上可以减轻很多压力。类似案例中林枫夫妇这样的改善置业群体的买房思路都是“卖小买大”，所以第一种方案可以考虑卖掉现有住房，将第一套房的房款用作第二套房的首付，减轻首付款的压力。其次，像林枫和老婆这样的年收入在30万左右的工薪家庭，也可以先不卖掉现有的住房，而是先向亲友借钱凑足首付，等到新房贷款下来后，再把这套房子出租，将租金用来偿还第二套房的月供，也可以将出租的房屋抵押给银行，还清亲朋好友的借款。

　　2）贷款方式：筹集首付只是买房的第一步，选对贷款方式将关联到日后的月供和利息。在北京当前的房价水平下，如果购买大户型的房子，即便是在市郊，总价也肯定不算低，假设买一套100平米的住房，价格2万元一平米，总价也达到了200万，而首付如果两成是40万，公积金贷款最高只能达到120万，那么还需要加上贷款40万元商贷做组合贷，所以选择纯商业贷款或者组合贷款比较合适，但是鉴于年底组合贷款放款比较慢，有些业主会比较着急，而商业贷款在央行多次降息的背景下已经和公积金贷款缩小了利差，而且放款比较稳定，选择商业贷款对想买大户型的人来说无疑很合适。

　　3）贷款额度：买房的户型都在三居或者四居，“伟嘉安捷”指出，京郊六环地铁沿线的住房此类型的业主报价都在350—400万左右，如果林枫夫妇卖掉住房或者名下的房子没有贷款，那么选择商业贷款的首付是三成，首付款在105—120万左右，而贷款额度在245—280万左右，以此参考，在现有的基准利率水平下，贷款20年月供大概在16033—18324之间，以他们年收入30万左右来看，偿还月供的压力并不是很大，因此可以考虑购买此等价位的住房。