标题：广发证券：房产库存高 投资依然低迷

　新开工降幅再次扩大，投资依旧低迷

2015 年 1-10 月份，全国房屋新开工面积 12.71 亿平方米，同比下降13.9%，降幅较 1-9 月份扩大 1.3 个百分点，其中，住宅新开工面积 8.78 亿平米，同比下降 14.7%，降幅较 1-9 月份扩大 1.2 个百分点， 新开工降幅未能延续上月的收窄趋势， 三四线城市库存高企依旧是主因。 投资方面， 1-10月份全国房地产开发投资 7.88 万亿元，同比增长 2.0%，增速与 1-9 月相比回落 0.5 个百分点，投资增速继续下探， 但单月同比降幅环比 9 月收窄 0.7个百分点，投资增速出现边际改善迹象。 目前重点城市土地市场热度提升，房企在重点城市的阶段性补库存将继续对投资增速边际改善形成支撑（但明年可持续性不强，明年销售端的承压会对投资形成抑制）。

　重点城市土地市场热度不减

2015 年 10 月， 300 城市住宅用地推出规划建筑面积 7493 万平米（环比约-21%，同比-6%），成交规划建筑面积 5913 万平米（环比-20%，同比+8%），成交土地出让金 1393 亿元（环比-29%，同比+22%），楼面均价 2355元/平米，平均溢价率约 21%，与去年同期相比则上升 10 个百分点，依旧位于年内高位。整体来看， 10 月宅地市场供需在上月冲高后均呈现一定的回落态势，但溢价率依旧处于年内高位，从侧面反应了本月宅地市场延续了前期的回暖态势，尤其是重点城市土地市场热度不减。

成交边际改善放缓，重点二线城市表现较好

2015 年 1-10 月份，全国商品房销售面积 9.49 亿平米，同比增长 7.2%，增速比 1-9 月份回落 0.3 个百分点， 其中，住宅销售面积 8.37 万平米，同比增长 7.9%。 单月数据来看， 10 月商品房以及住宅销售面积环比回落，同比增速均继续收窄至 5.5%和 5.9%。 重点城市成交环比上涨，同比平稳增长，并且二线城市表现优于一线和三线。进入后面两个月，前期需求集中释放叠加高基数效应下，成交同比增速将继续放缓。房企到位资金状况改善，按揭贷持续回升

1-10 月份，房地产开发企业到位资金 10.16 万亿元，同比增长 1.3%，增速与 1-9 月份提高 0.4 个百分点， 其中， 国内贷款方面， 1-10 月份国内贷款同比下降 3.6%，降幅与 1-9 月份持平。个人按揭贷方面， 1-10 月份个人按揭贷同比增长 19.9%，增幅比 1-9 月份扩大 1.8 个百分点。 目前，房企融资活动持续活跃，多元化和市场化是主要特征，尤其是公司债成为近期房企融资的热点， 10 月上市房企公司债预案规模再创新高。

风险提示

四季度销售增速放缓趋势增强。部分房企转型进度不及预期。

1-10 月份，房地产开发企业到位资金 10.16 万亿元，同比增长 1.3%，增速与 1-9 月份提高 0.4 个百分点， 其中， 国内贷款方面， 1-10 月份国内贷款同比下降 3.6%，降幅与 1-9 月份持平。个人按揭贷方面， 1-10 月份个人按揭贷同比增长 19.9%，增幅比 1-9 月份扩大 1.8 个百分点。 目前，房企融资活动持续活跃，多元化和市场化是主要特征，尤其是公司债成为近期房企融资的热点， 10 月上市房企公司债预案规模再创新高。

风险提示

四季度销售增速放缓趋势增强。部分房企转型进度不及预期。