标题：北京地王面临解套难题

“19个地王盘中仍有8个销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年至2014年这4年时间里，每一年的单价地王和溢价率地王。”这也就意味着，2011年后的单价地王和溢价率地王截至目前仍未解套

　　法治周末记者 肖莎

　　2015年，北京（楼盘）的地价被不断刷新。

　　先是丰台花乡白盆窑村地块在年初拍出了86.25亿元的高价，华润首开平安联合体凭此夺得了今年的第一个总价地王。不久后，同样位于丰台的樊家村地块的楼面价拍到了7.5万元/平方米，葛洲坝(600068,股吧)集团成为当时的单价地王。

　　除此之外，北京在2015年拍出的楼面价超出5万元/平方米的地块也非常集中，记者查询北京市国土资源局网站资料发现，仅丰台区就有4块地的楼面价破五。

　　北京的房地产市场上曾经流传这一句话：“北京没有解套不了的地王，有的只是时间问题。”

　　然而，事实真的如此吗？

　　亚豪机构截取了2005年至2014年10年时间里，每年北京成交住宅用地中楼面价最高和溢价率最高的地块进行了分析。

　　“这20块地中，除去2011年被大龙地产(600159,股吧)退地的顺义天竺地块，共19块地。如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京10年时间的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。”亚豪机构的调研显示。

　　亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者，这种计算方法比较粗略，即当地王盘销售额等于土地款和年化复利10%的财务成本的总和时，他们就认为该项目达到了盈亏平衡点，地王也随之解套。

　　“即便用这种方法计算，过去10年间解套的地王也只有不到60%。然而每家公司的财务成本不同，有的企业的财务成本甚至超过年化复利10%，比如有企业当资金链紧张而寻求过桥资金时，财务成本可能达到年化复利40%，而且这种计算方式中，整体成本也没算企业的营销成本，如果把成本的范围扩大，可能解套率的比例更低。”郭毅说。

　　亚豪机构粗略统计的解套率60%这个数字，跟中原(中国)地产研究中心此前发布的一份题为《地价透支房价，半数地王难解套》的报告的结论基本接近。中原地产这份报告指出，包括万科、龙湖等在内的40家全国开发商于2003年至2009年在全国12个城市获得的270块住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。而2007年的18个“地王”项目，有4个项目退地，还有7个项目处于待开发阶段。

　　时间已非解套良药　　2011年后地王均尚未解套

　　郭毅告诉记者，除大龙地产外的其余19宗地王地块均处于正常开发、销售状态，除西城区华嘉胡同之外的18宗地块均已上市，从拿到地到首套房签约的平均周期为28个月，相比于12个月至18个月的正常周期节奏，地王盘的上市周期明显滞后。

　　地王项目上市之后，多久能够回本解套？

　　郭毅的分析统计结果后的答案是，这11个销售额足以覆盖土地成本和财务成本的项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

　　“早期地王的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。”郭毅说。

　　但亚豪机构的统计发现，19个地王盘中仍有8个尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011年至2014年这4年时间里，每一年的单价地王和溢价率地王。

　　这也就意味着，2011年后的单价地王和溢价率地王截至目前仍未解套。

　　究其原因，郭毅认为，2011年北京开始限购，人为设置了购房门槛之后，无论是出于市场利空预期的影响，还是具备资格的购房客群不足，都在造成楼市成交量下行的同时，抑制了房价上涨的速度，而地王盘赖以解套的关键点就是房价持续、高速的上涨，在房价没有上涨到地王盘预期价位时，房企只能选择延迟推盘，以时间换市场。

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉也认为，以往，地王想要解套，都会静静地等待房价上涨，延迟推盘，把时间当做最好的解药。然而，今非昔比，房地产市场遇冷，资金回笼速度慢，而房企对资金的需求大，拖延入市一方面延长了资金的回收周期，提高了企业的财务风险；另一方面，时间也是一种成本，延迟推盘提高了企业的运营成本，也影响到了企业的发展速度。

　　地价越来越高

　　解套越来越难

　　地王遍地，顶豪横飞。

　　这无疑是当前北京土地市场的真实写照，而与地王的拿地价接近的地块也不在少数。

　　郭毅告诉记者，北京今年频频拍出楼面价破五的地块，目前北京已经有22块地的楼面价超过5万元/平方米，这些地块上的房价基本会超过10万元/平方米，这意味着未来市场上会增加2000套至3000套的豪宅，加上市场上目前已经有的豪宅储备，未来北京市场上会有4000套至5000套单价在10万+的豪宅供应，但今年全年豪宅的销售量只有200套左右，这意味着豪宅的供给会远远超过需求，包括地王在内的豪宅的销售去化周期都会拉长，解套越来越难。

　　而且郭毅表示，以往的地王和高价地块都比较分散，但是近年来高价地越来越集中，这也增加了地王解套的难度。地王等待市场机会的时间成本将会更高、入市节奏更加难以掌控、回报周期也愈加漫长。特别是在小片区内扎堆涌现地王，在面临着区域内部和外部整体市场时，竞争程度正在由激烈上升到惨烈。

　　“以前是房价上涨速度和土地上涨速度并驾齐驱，几乎拿到地就能赚钱，房企勿需太担心解套问题。而如今土地购置价格飞速上涨，而房价上涨速度越来越理性。此外，项目开发的成本与前几年相比有所升高，而在市场转冷时期，地王的销售压力也越来越大。”韩长吉也分析道。

　　韩长吉认为，地王想要降低解套难度，就要做到项目附加值高、产品创新能力强以及能够满足购房者个性化需求。