标题：中国版“两房”呼之欲出 不会遭遇美版兑付危机

　　我国重启房贷资产证券化试点，与美国政府退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的巧合。

　　上海（楼盘）易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行，至今仍处于低位。

　　他认为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。

　　中信建投指出，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。

　　由于房地产市场颓势已拖累经济增速，今年10月以来，监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，允许公积金贷款实施的资产证券化。

　　分析人士指出，这一系列的表态，意味着我国正式打开了房贷资产证券化的政策窗口。

　　按照我国的房地产交易规模，对房贷实施资产证券化的空间巨大。央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。

　　在去年的“930新政”后，目前我国已经有武汉（楼盘）、盐城（楼盘）、湖州（楼盘）、常州（楼盘）等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。

　　今年6月30日，武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款1号资产支持专项计划”，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，发行规模为5亿元。其中的4.75亿元优先级证券已在上海证券交易所挂牌交易。

　　8月初，常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行，总融资额度为6.19亿元，期限为6个月，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。

　　中信建投指出，商业贷款和公积金贷款的试点均有先例。从可操作性来讲，我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

　　对于中国版“两房”是否会重蹈美版“两房”的覆辙？受访者普遍表示否认。杨红旭指出，市场环境和监管力度等多方面因素，都决定了中国版的“两房”不会遭遇兑付危机。

　　他表示，银监会对于个人贷款的监管采取“偏谨慎”的态度。按照现有规定，我国公积金贷款的最低首付比例为20%，商业贷款的最低首付比例为25%。这与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同。

　　与此同时，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施都决定了，我国的个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。

　　杨红旭还指出，美国在销售资产证券化产品时，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，并继续以金融创新手段进行包装，这无疑会进一步加大风险。

　　他还表示，美国“两房”的衰落，还与美国整体经济水平的下滑和房价泡沫的破裂有关。但当前中国的整体房价并不存在明显的泡沫。

　　多数受访者指出，此前我国推行的房贷证券化试点进展缓慢，主要原因就在于未能实现利率市场化。如今该项进程正在加快，但又面临利率偏低的窘境。

　　宁静鞭表示，在当前整体利率水平较低的情况下，房贷资产证券化产品的收益率必然会被压低，这无疑会影响到市场的购买热情。尤其对于公积金贷款，低收益几乎是毫无疑问的。

　　事实上，“市场不买账”是业界共同的担忧。有分析指出，当前房地产业增长乏力，风险凸显，可能会进一步影响市场信心。

　　因此，分析人士指出，与“美国模式”类似，我国的房贷证券化改革，必须要有政府部门的托底。机构猜测，未来可能成立国家住房银行，使之承担类似“房利美”的功能，来进行具体操作，但并未得到官方回应。但各项制度的完备，以及相关机构的设立，仍需一个长期的过程