标题：国内养老地产虚热 噱头多于实质盈利周期漫长

　　柏可林 摄

　　柏可林 摄

　　大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择，万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年，更多的开发商也跃跃欲试。

　　然而，在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非如看起来的那么很美。目前，在养老地产领域，探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

　　在前不久闭幕的十八届五中全会上，全面放开二胎，积极开展应对人口老龄化的行动被提上日程。这一政策的背后，是中国已步入老龄化社会的现实。全国老龄委最新发布的数据显示，从2015到2035年，中国将进入急速老龄化阶段，老年人口将从2.12亿增加到4.18亿，占比29%。

　　这也让一些资本看到了投资机遇。比如说，养老地产。这个巨大的市场给了很多开发商想象的空间，近期包括绿城、融创、万科、正荣等房企都在社区里面开始了养老争夺战。

　　那么，在养老地产火爆的今天，这个领域真的有想象的那么美好吗？

　　现实给出的答案是否定的。长期以来，中国养老地产的噱头多于实质，盈利周期漫长甚至遥遥无期，成为国内房地产商开发运营养老地产的重大阻碍。

　　“养老地产比商业地产的回报周期更漫长，对于房地产企业来说，将是一个不小的挑战。”大宇咨询房地产分析师李家云对《国际金融报》记者表示。

　　业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。

　　高速发展

　　因人口老龄化而催生的养老地产，成为房地产市场中一个不容忽视的分支。这是继商业地产、旅游地产之后，又一个房地产行业细分市场下的投资“新宠”，正受到开发商的热烈追捧

　　从2005年起，中国的养老产业进入兴起期，一些企业开始进入养老地产行业，出现了第一批中高端养老住宅社区，以及不同的养老地产项目运营模式。而其中，房地产企业逐渐成为掘金的主力。

　　近年来，保利、万科等龙头房企抛出养老地产发展计划。早在2008年，保利地产就曾出国考察养老地产的经营模式，远洋地产曾联手中国人寿进军养老物业。如今，万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城等项目中，均可见到养老地产的影子。保利地产也相继在上海、长沙进行了养老地产的试点。今年8月，远洋地产总裁李明表示，公司将继续大力发展养老业务，即包括养老地产在内的新型客户服务业务，这是远洋地产四元业务不可或缺的部分。

　　就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，大规模进军养老地产领域的还有一大批保险公司。据不完全统计，目前保险公司在养老地产上的投资已经超过500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等都已纷纷涉足养老地产。此外，中石化等能源巨头也已陆续尝试进入该领域。

　　在社会学者韩云溪看来，如今的中国社会是一个生产过剩的年代，如果要把握投资机遇，就必须明白社会的需求归根到底是什么。

　　“当然是人的需求。”韩云溪对《国际金融报》记者指出，根据统计年鉴的数据，中国的人口有两个高峰期，第一个人口高峰出现在1962年到1975年。第二个人口高峰出现在1981年到1997年。目前的情况是，1962年出生的人，今年是53岁，1975年出生的人，今年是40岁，往后十年，这些人要面临的就是严峻的养老问题，而催生出的养老地产市场潜能也必然是惊人的。

　　那么，养老地产市场究竟有多大？

　　从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年)》（下称《规划》）中可以看到，第六次全国人口普查显示，中国60岁及以上老年人口已达1.78亿人，占总人口的13.26%，而城乡失能和半失能老年人约3300万人，占老年人口总数的19%，中国已步入老龄化社会。

　原标题：第五届中国商业地产价值榜发布 为了突围他们都很拼

　　近日，由《经济观察报》主办的第五届(2015)中国商业地产价值榜年会在北京圆满落幕。

　　在本场以“商业共创体系为王”为主题的年会上，全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长、亚太商业不动产学院院长朱凌波，高和资本董事长苏鑫，睿意德策略顾问部副总经理、中国商业地产研究中心总经理崔崇彦等多位嘉宾从机遇、挑战和现状等不同角度布道商业地产发展新模式，探讨了互联网时代传统商业的转型突围之路。

　　经济发展的客观规律决定了中国的房地产进入平台期和下行期。朱凌波在年会现场表示，中国的商业地产，走到今天才是真正进入了常态化的发展，必须经过周期化的发展、经过系统性的完善和配置，以常态的心理去长期经营物业，才能让城市更加繁荣，让人民的生活指数更加幸福。

　　苏鑫则从资本角度呼吁放开REITs通道，为商业地产持有运营解决更长期、稳定、低息的资金来源。“国外的REITs一定是通过信托的机制，把大众的钱集合起来，持有资产，同时有资产管理方来打理，责任是让商业或写字楼的租金不断地生长，随着市场的调整进行变化。这个商业逻辑就成立了。”

　　崔崇彦在现场分享了利用大数据进行地理围栏客群的细分以及线下线上数据互通，在一个饱和的市场中，为商业项目找寻定位，避免同质化竞争的实操案例。

　　这些有关资本运作、互联网+、体验业态的创新思路分享准确契合了2015年商业地产领域的主流动向，一边是全世界最大的商业地产开发量，一边是此起彼伏的创新风暴，在房地产行业最具发展和想象空间的领域，商业地产从业者进行了全方位的拓展。

　　秉持价值规模、持续领先和运营卓越的三大核心指标，结合商业地产领域权威专家评审，年会同时发布了中国商业地产价值榜单。

　　凯德集团、大悦城地产、华润置地、新鸿基地产、龙湖地产、保利房地产、富力地产、宝龙地产、新城控股和新明中国等10家公司获得商业地产卓越公司奖；

　　北京APM购物中心、北京来福士中心、北京华润凤凰汇购物中心、北京华润五彩城购物中心、VIVA 北京富力广场购物中心、沈阳大悦城、昆明爱琴海购物公园获评卓越运营项目奖；

　　年度最值得期待商业项目为世茂集团52+MiniMall；

　　宝龙地产总裁许华芳、富力地产集团商业运营总监李思源以及华润置地北京大区商业地产事业部副总经理，北京华润五彩城购物中心总经理曾灿霞获评年度风云人物。