标题：去库存能让地产股牛多久？

  中国上市公司舆情中心 马建勋

  毫无疑问，本周资本市场上最大的黑马就是地产股。12月2日起，包括万科A、保利地产、招商地产等多个地产股股价连续两日涨停。万科A上一次涨停还是2014年12月31日。眼下，万科A再次突破2000亿元市值大关。

  追溯本周地产股行情爆发的源头，是一则被广泛报道的“房贷利息抵税”的传闻。具体而言，房贷利息抵税指的是在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项目扣除，对扣除后的收入部分作为税基征收个人所得税。证券时报等多家媒体在报道中均指出，该传闻来自今年5月8日国务院转批国家发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》。这份文件在关于个税改革的部分提到要“完善税前扣除”改革，其中重要的内容是增加住房按揭贷款利息支出专项扣除项目。

  不过，从文件公布到本周地产股雄起，时隔大半年，为什么直到现在地产股才爆发？要知道，今年5月正是A股欣欣向荣的黄金时代。中国上市公司舆情中心梳理发现，高层领导的表态，房地产高库存的现状，资本市场对房企价值重估和资本运作的需求等一系列因素，如众星拱月般让地产股在本周怒放。

  11月中旬，最高领导人首次对房地产行业提出“去库存”表态，以及其引发的市场对未来政策走向的判断，这是本周地产行情主要的背景之一。市场普遍预测，未来房地产调控政策走向宽松是大概率事件，有关部委已经做好了政策储备。易居房地产研究院副院长杨红旭的观点颇具代表性：中国经济稳增长的压力依然很大，需要提高房企扩大再生产能力，以促使房地产开发投资回暖。杨红旭指出，房地产场调控政策可以从中期策略和短期策略来着眼；中期策略包括城镇化和户籍制度改革；短期政策包括个人房贷首付比例下调、二手房营业税减免，以及降息预期。11月底，随着甘肃、四川、安徽、山西等省份相继发文取消商品房限购政策，以及上海公积金管理中心拟发行约70亿元的个人住房贷款资产支持证券作为首批公积金资产证券化产品等举措，进一步强化了市场对政策宽松的预期

  在高层定调化解库存、促进行业“持续发展”的情况下，关于如何去库存的言论层出不穷，各大房企如变戏法一般的“去库存”举措，则进一步引发了市场的关注。典型如重庆万科为促销旗下楼盘所采取的“租金抵首付”市场推广方式被媒体过度解读。中国上市公司舆情中心发现，本周“房贷利息抵税”传闻的源头，正来自11月21日知名地产商任志强在上海某地产论坛上的发言。媒体引述任志强的发言称，“1999年上海市房价只有6000多元的时候，出现了一个短期的库存，上海为了消化库存宣布购房减免个人所得税，这个政策一直执行到2003年1月。如果把当年上海市执行的这个政策用到全国，6亿多的库存很快就没有了。”

  任志强的言论在当时并未引起舆论和市场的关注，也许是因为他“任大炮”的形象过于深刻，惊人言论更容易被当做戏谑之言。但言论既出舆论就不会忘记，静水深流只是等待再次爆发的时机。中国上市公司舆情中心认为，12月1日万科A的股价异动让市场一时有些懵，这恰恰引发了舆论和市场的朝花夕拾。

  12月1日开始的两个交易日，万科A突然遭到前所未有的资金抢筹。媒体援引监测数据显示，12月2日，万科A净流入资金额位列沪深个股第二，紧随其后的是保利地产。对于股价异动，万科A在当晚的公告中回应称公司不存在未披露的重大事项。由于万科和保利地产被视为中国最大的房企龙头，国泰君安地产研究团队认为，地产上市公司本身具备较高的投资价值，一是自从年初证监会简化房企融资流程以来，很多房地产上市公司已经完成定增或正在进行定增，从而构成了一定的安全边际；其次，在市场其他版块普遍高估的环境下，地产板块这一估值洼地的配置价值凸显。

  尽管12月3日已经有媒体报道，连续两天通过西南证券深圳滨河大道营业部大举买进万科A的为深圳险资，并且猜测这属于万科第一大股东争夺战的延续；但是，已经有媒体和意见领袖将地产龙头股的爆发与个税改革联系起来。12月2日，先是原财政部财政科学研究所所长贾康对媒体表示，有关房贷利息抵个税，“研究方面确实有这个方向，具体时间还不能确定”。当晚，另一家媒体援引接近财政部税政司的某知情人士的言论称，“住房按揭贷款利息支出抵扣税款这一政策设计实际上并不是新政，税费抵扣的方针早在今年财税部门推进个税改革的工作中就已经有所提及，目前随着个税改革方案成型，对于改革中的具体内容和方向也难免反复探讨”。

  中国上市公司舆情中心在梳理媒体报道时发现，在关于“房贷利息抵税”的相关报道中，财税体系的受访者对这一问题的表态基本持相当谨慎的观点。税制改革在各项改革中处于牵一发而动全身的重要位置，不仅包括计税、征收方式等技术性问题，亦包括征求意见、人大审议等立法程序。地产界则普遍认为这是相当大的政策红利。中原地产首席分析师张大伟对媒体表示，楼市正面临去库存的阶段，既关系到启动需求，又关系到化解风险。有地产人士乐观预测，对于普通中低收入者而言，若房贷利息可抵扣个税，则可以节省15%~45%房贷利息，从而降低购房资金成本，激活购房投资需求。

  值得注意的是，本周中国指数研究院发布了2015年11月份中国百城房地产市场数据，京沪深引领全国，深圳坐四望五，但是房价环比下跌的城市仍在继续增加，城市间分化进一步加剧。2015年只剩最后1个月，中国指数研究院报告预计，部分一线热点城市因需求热度及高价土地成交，房价上涨压力将会较大；而大多数二三线城市将随着库存压力缓解，房价可望止跌。