标题：嫁接资本的翅膀 保利地产图谋“养老+保险”大棋局

位于北京海淀区冷泉的保利西山林语，周围三山五园屹立、一渠环绕，环境气候宜居宜养，非常适合老年人生活居住。

早在2012年11月，保利地产旗下的北京保利“和熹会”养老公寓正式营业。经过近三年的营运，从初期入住率只有30%，去年增长至70%，到前两个月不但住满，甚至出现了人员轮侯的情况，“和熹会”目前入驻人数在北京同期同档同类养老机构中排名领先，基本实现现金流平衡，成为保利地产实践“三位一体”养老模式的第一个投资项目和成功样本。

在此前闭幕的十八届五中全会上，会议提出积极开展应对人口老龄化行动，全面放开养老服务市场，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。在政策的呵护下，养老产业投资热情再度被激活。

尽管不少开发商都瞄准了养老产业背后的机会，但探索实践者众多，成型者寥寥，真正做成的养老社区寥寥无几。国金证券香港董事总经理黄立冲认为，真正的养老地产，应该称为养老产业，其核心内容并非开发，而是服务。如何提高养老产业服务能力，以及获取低成本资金实现项目的长期持有，是房地产企业需要面临的最大难题。

作为养老产业的领军企业之一，保利地产早在2008年就派出高管赴日本考察养老地产，2011年正式将健康养老产业提升至集团战略高度，并在2013年正式提出打造由居家养老、社区养老和机构养老“三位一体”的中国式养老模式。

至今，保利地产不仅实现在北京、上海等城市落地多个专业养老机构，社区居家养老服务产品“和熹健康生活馆”也正逐步落地开业，养老服务产业布局初见雏形，同时还完成与中国太平保险有限公司的联姻，双方打造一只股权投资基金，探索引入保险资金开发养老社区的新模式。

国泰君安分析师侯立科认为，在现阶段，不论从政策制度、人口结构和商业模式方面来看，养老产业仍处于探索起步阶段。预计到2020年，各方面都将达到足够成熟的条件来支持养老产业高速扩张，积极准备的地产商在未来将大有可为。

探索“养老+保险”新模式

随着我国进入老龄化社会，养老产业的发展前景几乎被各路资本一致看好。国泰君安的研究报告指出，目前我国养老地产仍处于探索起步阶段。预计到2020年，65岁以上人口占比达到12%，无论是养老产业运营商自身找到适合的商业模式，还是政府出台相应的鼓励政策，届时养老产业将迎来高速扩张期。

现阶段，国内养老产业的主要参与者为房地产商和保险公司，双方大多各自为战。保利地产与太平人寿实现全面战略合作，实现了地产与险资龙头企业联手发力养老地产，在业内堪称是首次。

根据双方的合作意向，保利地产将充分发挥其在健康养老产业领域的开发经验、项目储备等专业优势，而太平人寿则将利用其保险资金、客户资源优势，共同发掘健康养老产业的投资机会。具体项目上，将充分考虑双方的资金特性，设计适合的交易结构，合作方式包括但不限于直接开发建设、收购、改建等多种模式，打造专业化、标准化的中高端养老社区项目。

同时，针对开发融资渠道狭窄等问题，双方拟在近期联合发起设立国内首只专注于健康养老产业领域的股权投资基金，首期资金规模约10亿元，未来将达到100亿元。基金前期的核心目标是在全国范围内实现养老机构的网络式覆盖，后期将继续沿着养老产业链向上下游延伸，投资孵化一些医疗、健康项目。

尽管养老产业市场前景可观，但漫长的投资回收周期也令很多开发商头疼。根据保利地产的测算，按照单个养老床位20万的投资估算，若实现100个养老机构、2万张养老床位的运营，仅前期的投资就要40亿元，资金投入量大，回收期长，若没有其他社会低成本资金的支撑，单个房地产企业很难实现规模化发展。

黄立冲认为，国内多数地产商做养老产业还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老产业需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，所以多数养老项目最终沦为卖房概念。

“与之相对，保险公司做养老地产有天然优势。保险公司的大量长期资金，需要寻找稳定回报的投资出路，而养老地产经营稳定，受经济周期影响小，更多与人口结构变迁相关，能产生稳定的现金流”，黄立冲认为。