标题：鼓励降价抓住了房地产去库存的牛鼻子

    12月18日至21日，中央经济工作会议在北京举行，会议将房地产去库存列为明年的五大任务之一。

    几天前召开的中央政治局会议上，在研究2016年的经济工作时，化解房地产库存就是其中的一项重要内容。当时中央政治局会议提出的一项重要措施就是：通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

    中央经济工作会议对房地产去库存又提出了新的措施。比如，在强调加快农民工市民化、扩大有效需求、消化库存的同时，还提出“取消过时限制性措施”、“建立购租并举的住房制度”等措施。这其中尤其重要的是，中央经济工作会议还明确提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。后面这一条尤为关键，它实际上也是房地产去库存的正确方向。

    不论是农民工市民化，还是取消过时的限制性措施，这些措施都有利于增加新的购房群体，理论上是有利于房地产去库存的。但在现实中，存在着一个新增购房群体是否买得起房的问题。在这种情况下，如果开发商仍然坚守高房价，中央出台的相关措施对于房地产去库存的作用就较为有限了。而只有适当降低商品住房价格，才有可能让新增购房群体将买房愿望转化为买房现实，从而达到房地产去库存的效果。所以，降低房价是房地产去库存的关键所在。抓住了这个关键，其他的各项措施才能更好地发挥作用。因此，在房地产去库存问题上，中央这次抓住了“牛鼻子”。

　　文/广州日报记者潘彧

　　农业人口入城“去库存”尚需政策支持

　　“分析政策内容，第一是扩大有效需求；第二是公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；第三是要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。” 中原地产首席分析师张大伟表示。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，新型城镇化确实有利于开辟新的住房市场。政府将帮助农村居民在城市定居，并购买房屋。这个政策其实结合了新型城镇化和去库存两个战略目标。政府通过各类政策来鼓励农民进城购房，确实会有一个积极的刺激效应。

　　张大伟表示，出现农业人口难以融入城市的主要原因是房价，“众所周知，全国除了少数一线城市外，其他城市包括大部分二线城市及三、四线城市，落户的最大难点是有产权的房屋，也就是说能够买得起房屋的，已基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部分人救楼市、去库存，可能只是想得比较美好。”

　　对于“取消过时的限制性措施”，业内普遍认为“想象空间很大”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，实际上就是解除房地产投资、开发和经营领域各类不合时宜的措施。

　　张大伟认为，对于“过时的限制措施”，全国唯一还在执行的限制性政策只有贷款套数的限制和一线城市的限购了。不过，他认为取消的空间并不大。

　　限制措施可能取消

　　更多地产业内人士认为，限购等限制措施可能取消。深圳一家地产基金负责人直言，限购措施“应会慢慢来，如深户三套房票，非深户缴满1年社保有两张房票，其他有一张房票。”他认为，一线城市中，广州应该会先放开限购；其次是上海。

　　一位大型房企广东地区市场部人士对记者表示，“对于广东市场而言，要从两方面来看：一是降价方面，现在再降的话只能从成本来抠，豪华装修改为普通装修；其次，就是将部分滞销项目的进度降下来，要么干脆以销定产，要么将一些暂时未开始销售的楼房缓建或停建，避免积压”。

　　另一总部位于广东的千亿元房企管理层则对记者表示，虽然其公司有诸多位于三、四线城市的项目，但目前尚未进行房价调整。

　　发展租赁成就新蓝海

　　中央工作会议称，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　“通过房屋租赁来去库存也是一种很好的商业模式。去年国家层面就提出了房企从售房转变为租房商，目前在积极进行试点，但没有成熟的案例。到了2016年一些与租房类似的开发商会不断出现，对市场供应结构的改善有积极作用。”严跃进表示。

　　房企的态度则比较暧昧。上述千亿元房企广东地区管理人称，以租代售的难度很大，以租引售还差不多。“因为内地的资金成本很高，即使大开发商，资金成本都要达到年息10%左右，没有哪个项目的租金回报可达到10%的。卖不掉的话，一年光是资金成本都不是租金能解决的。”