标题：房地产抵押贷款市场要步步为营

　　政府的重要作用就是制定标准化规则，提供标准化管理程序，引导集成商开发针对不同需求的金融创新产品，使房地产抵押贷款二级市场活力长久

　　2015年央行宣布，在前期山东、广东开展信贷资产质押再贷款试点形成可复制经验的基础上，决定在上海、天津、辽宁、江苏、湖北、四川、陕西、北京、重庆等9省市推广试点。试点地区央行分支机构对辖内地方法人金融机构的贷款企业进行央行内部评级，将评级结果符合标准的信贷资产纳入央行发放再贷款可接受的合格抵押品范围。其中，符合标准的优质资产并没有排除房地产，我们不妨把它看作是房地产抵押贷款二级市场发展过程中的一次重要推进。

　　在笔者看来，房地产抵押贷款二级市场的发展有三个重要阶段：

　　一是，形成成熟的房地产市场、证券市场和抵押贷款市场。我国的房地产和证券市场虽然比较年轻，但经历过世界金融危机的洗礼积累了一定的国际金融经验，为今后的发展奠定了基础。随着中国经济全球竞争力稳中有升，金融市场的发展也日趋成熟稳定。与此同时，国内房地产统一登记制度的出台和实施，促使抵押的房地产权与其相连的抵押权得到真正意义上的保证，有效地降低了债权风险。

　　二是，建立房地产抵押贷款银行和保险机构。房地产抵押贷款银行的职能是向商业银行提供资金，并买进金融机构的房地产抵押贷款证券。此次信贷资产质押再贷款试点虽说是对企业资质进行评级，但我认为对银行信用的评级也在其中，通过评级可以选出资金结构合理，资信度高，一旦条件成熟便可成立专门从事房地产金融的机构。同时，政府成立官方或半官方性质的担保或信用机构也是必不可少的，其主要职能是在二级市场上对房地产抵押提供担保，并为抵押贷款组合进行加保，以提高债权的信用等级。

　　三是，实行房地产抵押贷款证券化。房地产抵押贷款证券化是指金融机构对房地产抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具有共性的抵押贷款以发行证券的方式出售给投资者。在这一过程中，政府的重要作用就是制定标准化规则，提供标准化管理程序，引导集成商开发针对不同需求的金融创新产品，使房地产抵押贷款二级市场活力长久。

　　随着我国房地产抵押贷款规模的不断扩大，风险也越来越突出，通过房地产抵押贷款二级市场来化解这些隐含风险是不错的选择。同时，通过市场化运作，可以扩大规模，推进借贷各方更好地利用资金，提高资金的使用效率。此次央行推出的信贷资产质押再贷款试点工作，无疑对房地产市场的发展起到了决定性的意义。美国在上世纪50年代之前就尝试建立了保险担保机构和二级市场运营机构，60年代成立了政府国民抵押贷款协会（吉利美）来行使政府的重要作用，到了70年代有了更多的二级市场金融产品集成商，美国政府则一直在其中充当着市场的中介，一方面从事抵押债权的担保或保险，增强抵押贷款的安全性流动性；另一方面，借助政府强大的经济后盾，在市场中既充当买者又充当卖者，调节二级市场的资金供应，实现对市场的有机调控。我国房地产抵押贷款二级市场虽然任重道远，但必然随着经济的发展会不断地向前推进。

　　（作者系同济大学经济与管理学院建设管理与房地产系讲师，博士，美国佐治亚州立大学鲁宾逊商学院房地产系访问学者）