“隐形地产大鳄”宝能系的前世今生

2015年12月30日 星期三 北京青年报

深圳南山后海湾的宝能太古城是宝能进入地产界的第一个项目

深业物流大厦的大门口，挂的是前海人寿的标识

笋岗在建的宝能中心，预计2018年投入使用

    即使在深圳，在“宝万之争”发生之前，知道宝能地产的人并不多。姚氏兄弟和他们的宝能系一样神秘。然而，随着事件的升级，宝能系和它旗下庞大的产业逐渐浮出了水面。北京青年报记者前往深圳，试图摸清姚氏兄弟的产业以及其神秘的发家史。

    姚氏兄弟和宝能系逐渐浮出水面，这家在深圳耕耘了23年的企业似乎让许多人吃了一惊。

    “隐形地产大鳄”的超高速扩张

    提起深圳的地产企业，最知名的莫过于“招华万金”，即招商地产、华润置地、万科、金地，他们是深圳地产“黄金时代”的领头羊。跟上述房企比起来，宝能地产在普通市民中的名气实在是不值一提。而“宝万之争”发生之后，姚氏兄弟和他的宝能系逐渐浮出水面，这家在深圳耕耘了23年的企业似乎让许多人吃了一惊。有地产观察人士用“地产隐形大鳄”来形容姚振华和他的宝能系。

    调查显示，2009年时，这家企业还仅在深圳拥有太古城一个在售项目。但截至2015年初，宝能已进驻23个城市，在建各类地产项目45个，包括20栋200米以上的超高层建筑，总在建面积2000多万平方米。进驻城市数已与金地、招商地产处于同一量级。

    北青报记者在深圳了解到，宝能地产的崛起最早还得从宝能太古城开始说起。

    深圳一名地产界人士介绍，宝能在业界最先被注意就是靠这个项目，这个位于深圳后海的综合体项目，开盘不到一年，卖出了1736套豪宅，总销售额达48亿，刷新了当时深圳豪宅地产的一个纪录。其后开业的太古城商业部分—宝能·all city也获得了较大的成功，宝能系随后开始在全国复制这种模式。随后6年，宝能在全国各地布局了近60个地标级项目。

    除了豪宅之外，宝能系还是一个“高楼爱好者”。目前，宝能在建、规划的200米以上的超高层建筑达20栋。其建设的大连宝能城高368米；合肥宝能城500—600米；沈阳宝能环球金融中心，高568米，为东北亚第一高；新疆宝能城268米，为中亚第一高。

    昨日，北青报记者看到，在宝能总部深业物流大厦的对面，一座规划设计高达328米，70多层的大楼正拔地而起，已临近封顶。项目工人介绍，这里就是未来的深圳宝能中心，建筑总面积达22.7万平方米，工程造价为9.9亿元，将成为这一带的地标建筑，预计2018年可投入使用；另外，宝能还在旁边建设了六金广场，将建成商业中心，跟宝能中心同步入市。

    激进扩张模式遭遇多方质疑

    北青报记者调查发现，激进扩张的宝能地产，其地位并没有获得业界的一致认可，甚至有业内人士对宝能地产的发展模式颇有质疑。而宝能地产不时曝出的退地、停工和延期交房等现象，让市场对宝能模式的疑虑加剧。针对市场的质疑，宝能高层并不以为然，姚振华曾在宝能内部解释这种飞速发展。他认为，宝能的快速发展是由于前15年的精心布局，有些别人不看好的项目，宝能凭自己的眼光拿下来。

    作为房地产业的后来者，宝能在各地扩张中的大手笔在业界一度引发了震动。宝能甚至声称其仅用六年时间就完成了一线房企30年的积累。一名深圳地产界观察人士指出，宝能旗下的房地产项目主要分布于二三线城市，目前这些城市面临的去库存压力，无疑将给宝能的资金链带来巨大压力。

    宝能的芜湖退地事件，曾经引发市场的广泛关注。今年9月，芜湖市国土局发出两份通知函，收回宝能于2013年5月和2014年1月获取的三宗土地，理由是截至发函之日，宝能仍未缴纳除履约金外的土地出让金。宝能在三宗地块上交纳的1.2亿元履约金不予退还。对此，宝能芜湖公司负责人曾公开表示，宝能主动退地是为了调整投资节奏，回避地产商集中开发所产生的风险。

    但这仍然引发了市场对宝能资金链紧张的猜测。同时，对宝能扩张过于激进和盲目的质疑也开始蔓延。

    激进扩张背后的杠杆风险

    一位不愿意透露姓名的深圳地产圈人士告诉北青报记者，在宝能投入房地产开发的资金中，有相当部分来自旗下的保险资金，以及信托产品，所用杠杆较足。这些年，宝能地产的快速发展，跟其对杠杆的使用有较大的关系。杠杆本身是地产行业的常用工具，但若多度使用，一旦市场出现风险，容易牵一发动全身。

    北青报记者注意到，在宝能系的内刊《宝能会》有篇文章提到，今年年初，宝能集团曾联合深圳市前海融资租赁金融交易中心（简称“广金所”）为客户定制一项金融置业计划，针对深圳宝能城、深圳宝能公馆项目分别推出“宝能购房宝一号”、“宝能购房宝二号”理财产品。

    工商资料显示，深圳市前海融资租赁金融交易中心有限公司，于2014年4月在深圳前海注册成立，注册资金3亿元，发起人为宝能系的前海人寿和钜盛华，分别出资1亿元和2亿元。广金所即是宝能系旗下互联网金融平台。

    资料显示，广金所平台上在2015年年内发行了多只名为“广富系列”融资产品。广富产品中广富-盈园、广富-盈商、广富-盈宝等项目涉嫌为宝能系多家子公司进行自融。其中，不少借款项目正是宝能旗下的地产板块，尤其以“广富-盈宝”系列为代表的理财产品，比如“广富-盈宝11D号（大学生专属）”项目借款人是南宁宝能置业有限公司，项目投向为南宁宝能城市广场项目；广富-盈宝5J号的借款人是云浮宝能城市广场；广富-盈宝5M号的借款人也是宝能地产。

    在此次“宝万之争”中，宝能系抢筹万科的资金来源中，宝能系的高杠杆操作被市场质疑。对此，宝能系还专门发声明称从未过度使用杠杆融资。对此，市场分析人士称，过度是一个带有主观性质的词语，可以有各种解读。

    “菜篮子工程”助姚氏兄弟入地产圈

    在短短的时间内，宝能系在地产界迅速崛起，又通过争夺万科股权而被全国所知，那么神秘的宝能系是如何发家的？姚振华提到的过去15年的精心布局又是什么？对此，北青报记者前往姚振华当年的发家地进行了探访。

    对于姚振华的发家史，曾有媒体报道其是卖蔬菜出身，对此，北青报记者经过实地探访了解到，姚振华的确开过一家名为“深圳市新保康蔬菜实业有限公司”，如今，深圳园岭一带的一些老居民对姚振华仍有印象，当时姚振华开的蔬菜超市，菜样较多，比较受附近居民的欢迎。

    后来，姚振华以卖蔬菜的名义，参与当时深圳市政府“为民办实事”而实施的市民“菜篮子工程”，有深圳居民称，姚振华后来正是以市民“菜篮子工程用地”的名义，拿到了两块土地，即目前宝能地产开发的中港城小区地块和宝能太古城地块。

    宝能系在笋岗几乎无人不知

    说起宝能系的发家史，离不开一个地方，就是深圳罗湖区北部的笋岗。那里现在还是宝能系的大本营。

    昨日，北京青年报记者来到笋岗，深业物流所在地。位于保安北路和梅园路交叉口的东南侧的深业物流大厦，大厦一楼入口处挂的是前海人寿的牌子，前海人寿虽然注册在深圳前海，但据宝能系多名内部人士透露，这里才是它的总部办公区。

    北青报记者注意到，除了前海人寿以外，钜盛华、宝能集团和深业物流都在这一栋楼里办公，几乎涵盖了“隐形地产大鳄”姚振华旗下的主要资本运作平台。距离深业物流大厦不到两公里处的宝能汽车大楼是宝能系的另一个重要基地。宝能控股、粤商小贷、宝能地产均设于此。

    附近一家餐馆的老板介绍，宝能系的重要高管都在深业物流大厦办公，包括姚氏兄弟，整个笋岗地区几乎没有人不知道宝能系，大家对宝能系的老板姚振华也不陌生。“以前常来附近餐馆吃饭，但近几年见得少了。”

    笋岗位于深圳罗湖区的北部，距离中心城区并不远。从深圳西部的保安机场穿过深圳主城区来到笋岗，可以发现“笋岗”是个比较奇特的地方，遍布的小商品城、旧城改造项目和物流仓库，跟目前深圳给人“朝着国际化大都市狂飙突进”的印象有些不符，这里颇有一种“城中村”的气质。

    多名当地居民介绍，这个现状多少跟宝能集团有关。宝能在这里拥有1000多亩的深圳笋岗物流园区，但是规划建设却一直跟不上，结果这里成了各类物流中心、建材市场、家居市场、二手车交易市场等的集散中心，给人一种比较乱的感觉。

    宝能系下一步棋怎么走

    笋岗物流园区是上世纪80年代依托广九铁路建设的大型仓储基地，原以仓储业、铁路货运编组为主要功能，是深圳市开发最早、规模最大的公共仓储区。笋岗村曾被媒体称为“中华第一仓”。在此基础上，深业物流也就成了深圳最大的综合型物流企业之一。笋岗物流园区年交易规模已超500亿元。毋庸置疑，“中华第一仓”背后的超级土地储备让人眼红。

    随着深圳房价的飙涨，连关外地区的许多楼盘都已经突破5万元每平方米，笋岗“物流园区”的土地储备的价值也日益凸显。宝能系之所以敢在二级市场上“狙击”地产龙头万科，或许正是因为手握深圳核心城区大量的土地资源，让它产生了这种底气。

    如今，宝能系已经持有万科24.26%的股份，与当年在深业物流集团的持股46.52%比起来，还相差甚远。如今的万科也不是当年的深业物流集团，宝能系的下一步将如何选择？夜晚，笋岗深业物流大厦办公室依旧灯火通明，姚振华或许正在思考这个艰难的问题。

    本版文并摄影/本报特派深圳记者 朱开云

    最新消息

    万科否认安邦将受让宝能系股份

    万科A晚间发布澄清公告：有媒体报道称，上周公司与宝能系、安邦三方召开和谈会，三方基本达成和局。安邦未来有可能受让宝能系股份成为本公司大股东。 就上述传闻说明如下：公司从未参与传闻所述会议，对传闻所述内容亦不知情。该传闻不实。

    知情人士称，说安邦受让宝能系股份不符合逻辑。目前宝能系一致行动人钜盛华和前海人寿，合计持有万科股权24.46%，安邦持有6.18%，若安邦受让宝能所持股份，则将超过30%，一则会触发全面要约收购，二则不符合保监会相关规定。新版《保险资金运用管理暂行办法》规定，除控制保险产业企业和非保险金融企业外，保险公司不能对其他企业实现控股。

    另外，昨日早间，万科在港交所和深交所两地发布公告，披露重大资产重组进展。公告表示，截至目前，公司本次重大资产重组事项的相关工作取得了一定进展。公司已经于12月25日就有关可能交易与一名潜在交易对手（作为潜在卖方）签署了一份合作意向书，该意向书旨在列出双方就拟议交易原则上的初步意向，具体为潜在买方持有的目标公司的所有权益。

    此外，昨日有媒体报道称有银行下发内部文件，自12月29日起暂停销售前海人寿的部分保险产品。对此，前海人寿相关负责人对北青报记者表示，停售部分产品的情况不属实，公司产品销售一切正常，不排除有人刻意抹黑前海人寿，扰乱金融秩序。