标题：切勿高估 农民工的买房能力

　去年底召开的中央经济工作会议指出，突出强调要化解房地产库存，提出加快农民工市民化。那么，城镇化后的农民工家庭能够买得起什么样的住房呢？

　　根据中山（楼盘）大学刘林平教授提供的问卷调查数据，笔者曾对2009年东莞（楼盘）农民工的买房能力进行过估算。

　　估算的结果是：按照东莞当时普通农民工的工资水平，假设夫妻两人从23岁结婚起连续工作到55岁，再加上子女成年后、成家前交给父母的积蓄，不算退休金，该农民工家庭在东莞一辈子没有贴现的收入最多可达106.2万元。扣除日常生活开支后，可用来买房的积蓄是44.8万元。因为这些积蓄是工作期间一年存一点积累起来的，按照经济学的方法，在排除通胀的条件下，把这44.8万元积蓄按照4%的利率贴现到结婚时，贴现额为22.1万元。用这笔钱购买建筑面积为60平方米的住房一套，该农民工家庭能承受的房价至多为3679元。

　　而在2009年7月，东莞新房均价是6608元，二手房均价是4782元。换句话说，在上述条件下，普通农民工家庭一辈子在东莞也买不起一套房。

　　在进行上述估算时，笔者的体会是：估算过程比估算结果更重要。影响估算结果的魔鬼往往隐藏在估算细节中。

　　首先，农民工城镇化是以家庭为单位的。但在结婚前后，农民工家庭的含义不同。婚前的家庭成员包括父母及兄弟姐妹，婚后的家庭成员包括配偶及子女（也包括共同生活的老人）。因此，在计算农民工家庭城镇化的收支时，只能从结婚时算起。

　　其次，农民工城镇化可以理解为农民工全家在其就业地定居，也可以理解为农民工在工资相对高的城市（如北上广）就业、全家在房价相对低的家乡城镇（如县城）买房安家。从统计上看，这两种情况下农民工全家都变成户籍城镇人口了；但对相关的农民工家庭来说，后一种情况下，农民工候鸟式流动的局面没有改变，留守儿童、留守老人、留守妻子依然存在，只是留守地点从乡村变成家乡城镇。显然，后一种情况不利于家庭生活。

　　第三，农民工内部存在着收入差异，老板、企业高管、技工与非技术的普通农民工收入差距不小，男性与女性农民工、不同年龄农民工的收入也有差距。全国农民工中，收入偏高的，男性占到2/3，因而夫妻两人的平均收入要比全部农民工的平均收入低。如果一个农民工从16岁工作到55岁，则40岁以上的工作年限应占其一辈子工作年限的37%强，但有人均月收入统计数据的全国外出农民工中，40岁以上人员所占的比例2011年仅为18.2%。由于全部外出农民工中收入偏高的青年农民工占比偏高，因此农民工一辈子的平均工资也低于外出农民工的平均工资。

　　我之所以使用刘林平教授所提供的农民工收支数据，就是因为他的数据一是全部来自非技术农民工，二是同时区分了性别和年龄段，从而尽可能减少了笼统使用外出农民工人均收入数据导致的收入高估。

　　应该指出的是，不同年龄段的乡村劳动力，进城务工的比例很不相同。2009年时，40岁以上中老年乡村劳动力有相当部分闲置在乡村。即使是今天，乡村50岁以上的户籍劳动力中，作为高龄农民工进城工作的也只占1/3。笔者所做的农民工夫妻可以在东莞连续工作到55岁的假设，只能视为外来农民工就业与收入的上限。

　　第四，笔者估算时，假设农民工家庭为三口人。如果考虑到赡养更多人口，则农民工家庭的日常支出还会增加。

　　第五，刘林平教授表中的支出是没有在就业地购房的农民工的支出。这类农民工的家庭用房盖在家乡，大件家电与家具也购在家乡。在就业地，他们住在宿舍与出租房，很少有大件家电与家具方面的开支。

　　据媒体报道，目前东莞非技术农民工的月收入水平大约上升到了2800~2900元，即上升了约1倍。考虑到企业短期订单增加导致的农民工工作与收入不稳定以及上述四、五两点——特别是二孩政策全面放开的影响，笔者假设农民工家庭日常消费支出与收入同步增长。这意味着现在若结婚时购买建筑面积为60平方米的住房一套，东莞非技术农民工家庭能承受的房价至多为7500元。但2015年11月时，东莞新房均价是9487元，2015年12月东莞二手房均价是9059元。普通农民工家庭在东莞同样一辈子也买不起一套房。

　　买房主要是农民工自己的事。如果今后10~20年普通农民工的预期收入没有大幅增加，恐怕他们买不起也不想买就业地的库存住房。因此笔者认为，为解决城镇住房的库存，必须双管齐下，在降低房价的同时，提高农民工的收入水平。