标题：2016四类住宅“钱景”看好

无论从哪个方面来看，2016年房地产市场环境要好于2015年，房价上涨的动能较大。在这种情况下，必然有部分住宅物业会成为市场的“香饽饽”而受到更多的关注，价格走势会更为强劲。

　　未来房价有望上行

　　2016年房价有望保持上行态势。

　　回顾2015年楼市发展历程，在降准降息、普宅标准调整、330新政、央行“双降”等“救市”政策影响下，房地产市场在3月份以后开始发力，二季度楼市成交量出现“小高峰”，下半年楼市继续量价齐升，出现买涨不买跌的行情，从而促使房价开始逐步走高。

　　2015年房价整体呈现上涨态势，12月百城价格指数环比、同比连续第5个月双涨，且涨幅均继续扩大。根据中国指数研究院公布的数据显示，截止到2015年12月份，同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较2014年同期上涨4.15%，涨幅较2015年11月扩大1.22个百分点。按中位数计算，全国100个城市（新建）住宅价格中位数为7037元/平方米，环比下跌0.37%，同比上涨1.44%。值得注意的是，一线及重点城市涨幅较大，包括北京（楼盘）、上海（楼盘）等十大城市（新建）住宅均价为20624元/平方米，环比上涨1.14%，涨幅较2015年11月扩大0.15个百分点；同比上涨9.25%，涨幅较2015年11月扩大1.62个百分点。

　　专家分析指出，由于2016年房地产市场基本面稳定，同时政策面较2015年更为宽松，因此房价保持上行态势将会是大概率事件。中国指数研究院有关人士分析指出，2016年政策方面对购房的支持力度会更大，诸多政策指向都有利于住宅消费，如近期召开的中央经济工作会议提出把去库存作为房地产工作的重点，推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，扩大有效需求；大力发展住房租赁市场，建立购租并举的住房制度；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格；坚持稳健货币政策，营造适宜金融环境等多项策略。

　　专家表示，供求方面，在年度收官之际，供求两端均呈翘尾态势，房企推盘力度进一步加大，市场需求也继续平稳释放。展望未来，随着中央工作会议关于去库存、稳楼市的相关部署在各地逐步落地实施，市场供求关系将得到有力调节，库存压力有望进一步缓解。

　　中国指数研究院预测，在价格方面，百城整体将继续平稳上涨，部分高库存城市房企或将在政府鼓励与政策支持下适度降价；而部分热点城市受需求旺盛及地价高企等因素影响，房价仍有望保持上行态势，预计涨幅将会达到4%～7%之间。

　　四类住宅“钱景”更大

　　在市场整体向好的大背景下，房价上涨的动能较大，因此必然有部分住宅物业会成为市场的“香饽饽”而受到更多的关注，价格走势会更为强劲。

　　需要提醒的是，考虑到2016年楼市仍然会保持分化态势，所以建议投资者主要关注一线及重点城市的物业。三四线城市因为库存压力不小，比如北海（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）等去库存周期超过30个月的城市，房价在2016年房价企稳已是难能可贵，上涨暂无可能，因此在这些城市投资住宅物业，必然会面临不小风险。而对于供需平衡的一线及重点城市，如北京、上海、南京（楼盘）、杭州（楼盘）等，由于需求量持续存在，加之住宅投资限制会逐步放开，因此投资这些城市的住宅物业，必然会获得更好的收益。

　　那么，在2016年，又有哪些类型的物业会更受购房者青睐呢？我们根据当前的市场需求变化，以及政策变化所产生的新的需求，发现包括高端住宅、“二孩”房、学区房以及轨交房，将会在2016年有更为抢眼的表现。

　　高端住宅：保持稳定

　　高端住宅在2015年可谓出尽风头，成交呈现爆发式增长，并带动市场整体价格的攀升。

　　高端住宅交易量在2015年“井喷”。以上海为例，同策咨询研究部数据显示，2015年上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交594套，其中，公寓473套，别墅121套。而2014年天价豪宅成交套数为144套，其中，公寓98套，别墅46套，2015年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象。

　　上海豪宅市场行情趋热，主要原因包括政策松动、股市获利资金转移、资产配置需求以及改善型需求释放等多个方面原因。同策咨询研究部总监张宏伟预测，2016年楼市并未发生改变，因此豪宅市场将维持2015年的市场格局，成交量虽然未必能够突破2015年水平，但极有可能为历年来第二高水平。

　　“二孩”房：需求释放

　　随着“二孩”政策的正式实施，2016年与“二孩”家庭需求有关的住宅类物业，必将逐步释放。

　　“二孩”政策的实施，势必会导致市场需求的变化。在独生子女家庭，三房便可以满足一个家庭的居住需求，但“二孩”家庭则因为人口结构的变化，产生了很大的变化，普通三房已经无法满足居住需要，尤其是男孩、女孩的“二孩”家庭，最起码是四房，才能达到一家四口的居住需求。因此可以预见，随着“二孩”家庭的增多，未来市场对于“大四房”住宅的需求将会慢慢释放出来，并有望成为市场需求中坚力量。

　　学区房：仍然抢手

　　虽然学区房一度受到“多校划片”传言影响，但在传言变成事实之前，学区房在2016年还是抢手货。

　　日期，有关“多校划片”的传言，一度让人们对学区房的前景产生担忧。从目前来看，尽管有关部门试图推进集团化、学区化办学，但短期内仍无法对学区房市场产生决定性的影响，因此学区房还是因为其占有独特的名校资源而使得购房者趋之若鹜。就上海的情况来看，2015年学区房源已消耗殆尽，因此价格异常坚挺。上海链家研究总监陆骑麟预测，目前各学区房项目的挂牌量基本都已达到了历史低位，这种情况在2016年难有明显改观，因此学区房囤货居奇、坐地起价的情况很可能在这一年愈演愈烈。

　　轨交房：价涨可期

　　作为性价比最高的市政交通设施，给房产带来的利好最为实在。因此在2016年，轨交房还是楼市“硬通货”。

　　据了解，目前各个城市又展开了新一轮的轨道交通热潮，各城市新规划的轨道交通项目纷纷上马。因此投资轨交房有了两种选择，第一种是选择轨道交通已经开通但人气尚未完全聚集的区域，既方便自住，也便于出租获取租金收益，同时未来还有一定的增值空间；第二种则是选择新开工线路，提前介入，获取住宅物业本身增值收益。