标题：六大城市住房消费大数据报告出炉 这些城市未来或超北上广

【中国网·地产中国讯·原创报道】“预计到2025年，重庆GDP会超越广州、深圳，武汉和成都的GDP或突破2万亿；人口规模上，预计到2025年，内陆六城人口总和将突破1亿，将具备非常好的人口红利。以上因素体现在房地产市场上，预计未来5年重庆年均住房需求将达4800万平方米，武汉和成都将突破2000万平方米，整体房地产市场还有待进一步的发展和挖掘。”近日，在成都链家研究院的《六大城市住房消费大数据报告》发布会上，谈到成都，重庆，武汉，长沙、合肥，以及南京等六大内陆城市的未来发展空间，成都链家研究院院长张键表示。在他看来，这几个目前正在崛起的内陆城市，也是未来极具成长空间的活力城市。

“城市的发展都有它的内在的逻辑，一个城市在什么条件下才能崛起，为什么有的城市会繁荣，有的城市会走向衰落。我始终认为城市是有生命周期的，一个城市它的产生、发展、成熟，然后衰落，都有一个大致可以遵循的基本规律。”链家研究院院长杨现领则表示。

他认为，城市作为居民生活与经济发展的综合承载体，对其评价需要考虑多个维度，结合房地产的发展特点，有几个方面需要特别关注：一是人口结构，包括外来人口数量和年轻人口所占的比重，如小学生及年轻人口的占比，年轻人口在总人口占比越高，表明人口的生产和消费能力越强，尤其是对住房的需求越旺盛；二是经济活力，不仅包括当期的经济水平，还需要考量其未来的可持续发展能力；三是基础设施的建设水平，交通的通达程度，以及公共服务的完备程度；四是生态环境；五是城市圈内的区域、城市间的协同效应。

综合上述因素，链家研究院提出，未来我国房地产的城市整体格局将是“3+6”的“T”字形结构。“3”是指环北京、环上海、环深圳的核心城市圈，以辐射范围150公里为限，环北京城市圈包括北京、天津、廊坊、唐山、保定、承德，环上海城市圈包括上海、无锡、常州、苏州、南通、杭州、嘉兴、湖州，环深圳城市圈包括深圳、广州、佛山、中山、东莞、惠州、珠海、江门。“6”则是指成都、重庆、武汉、合肥、长沙、南京等六大内陆中心城市。尤其是六大城市，被认为是未来中国最具增长潜力的区域。

　　数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

张键则从经济、人口、房地产基本面等因素分析了六大城市崛起的原因。他指出，从GDP来看，内陆六城GDP总占比达9.1%，超越占比8.9%的环深圳城市圈、7.8%的环北京城市圈，仅次于占比11.1%的环上海城市圈；从人口占比来看，六城常住人口占比为5.8%，整体的内陆六城常住人口和净人口流入情况都不比一线城市差，尤其是小学生的在校人数和增速，跟一线城市是齐头并进的。

　　数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

　　数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

从房地产市场来看，2016年内陆六城新房和二手房GMV达到1.9万亿，与环上海城市圈的2.9万亿、环背景城市圈的2.3万亿以及环深圳城市圈的2万亿虽然有一定差距，但其交易量却超过180万套，超过了三大经济圈的132万套、94万套和126万套。具体到百人流通量、土地供应以及房价收入比数据来看，内陆六大城市房价上涨压力相对较小，可以实现温和健康成长。

　　数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

首先，从百人流通量来看，当百人流通量的数值达到3或者以上的时候，城市整体房价上涨压力较小。从具体数据来看，内陆六城的整体市场相对比较健康；第二，从土地供应端来看，2016年，内陆六城的整体土地缺口相对较小，这样，市场将会温和健康成长，；第三，从房价收入比的数据来看，内陆六城的整体房价收入比都在15以内，即在这些城市工作15年能买一套房，但据报告显示，深圳、北京、上海目前房价收入比分别高达39、30和28。

那么，六大城市未来的发展空间究竟会在哪里？对此，张键指出，首先，六大城市的城市化率虽然高于全国水平，但与一线城市依然有不小的差距，这也意味着这些城市要有更多的土地供应和城市建设，房地产也自然会有相应的发展空间；此外，从这些城市每一户家庭的平均住房拥有数量来看，内陆六城均处于1以下，这意味着其新房市场还处于需要进一步发展的阶段。这点从各个城市的二手房成交占比数据也能看出，成都、重庆、武汉、长沙、合肥二手房成交占当地房地产市场总成交量的20%-40%，南京则突破了50%。

　　数据来源：成都链家研究院《六大城市住房消费大数据报告》

“这意味着内陆六城仍处于新房为主导的阶段，从成交增速来看，内陆六城处于新房、二手房并进的态势。但是从中介的渗透率来看，内陆六城的中介活跃度还不够，这些城市的二手房市场还有待于进一步发展。”张键说。