标题：商住退房违约金或可降至3% 业主未必买帐

自从北京执行商住限购以来，业主退房纠纷几乎每天都在上演，其中最大的障碍就是“退房是否应该缴纳违约金”。

近日有商住房业主收到消息称，退房违约金可以从之前的20%降至3%。

上述消息的真假还有待继续考证，但业主是否买账还不一定。

抓住机遇退房？

违约金大幅降低的说法，让部分业主开始调整此前的强硬态度。

房山区某商住项目的张姓业主近日收到销售人员的通知，退房违约金降低到了3%，如果退房可以过来具体谈。

据了解，上述违约金比例的变化只是针对部分已网签但未面签的在途商住业主，由于银行方面的贷款政策变化，银行将首付比例从政策前通知的五成上调至六成，利率上浮20%，如果此时业主因首付上浮而无法交齐房款，退房申请违约金可由20%降至3%。

事实上，这种现象并不少见，据同样购买房山商住的业主张文介绍，自己所选的民生银行已提高首付，这使还没面签的她受到严重影响，但她并不想赔付因退房所缴纳的违约金，因为退房不是她的主观行为。

“我们在帮你看看别的银行能否受理你的贷款，截至目前还是有部分银行没有做出调整。”她的销售对她说到。

如果违约金降到3%，或许是个不错的选择，自己可以将退出的房款转而投向近期成交萎缩的二手房住宅。”部分未面签的商住房业主认为，与其一直僵持下去，不如早点退出这场纠纷，把资金转向其他用途。

据了解，现在大部分商住业主都是囿于20%的违约金而不能退房，资金撤不出来，房屋未来价值也在不断缩减。

针对上述情况，盈科律师事务所袁律师表示，该案例可以引用情势变更，其在《合同法》中的解释为在合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

“但值得注意的是，一般开发商在签署合同时，往往会与客户签署严密的补充协议，这种协议或许会提到遇到政策变化或银行根据现行政策无法提供贷款时，买房需自行筹集资金完成购房款支付，”她补充道。

据了解，部分业主本无退房想法，但看着近来区域内二手房成交量腰斩，其房源短期内贬值程度可想而知，尤其是那些高价位接盘的业主更想早日撤离。

据北京市住建委数据显示，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比减少35%。机构数据显示，5月上旬，北京全市二手住宅共网签3365套，与4月上旬相比减少25%，同比2016年5月上旬减少43.6%，市场整体下行态势非常明显。

此外，在北京最严格的商办调控之下，原本受热捧的商办地块接连遭遇冷落。5月份所出售的三宗商办地块，其中一宗以底价成交，另外两宗接近零溢价成交。

全国开启商住限购风

据此前统计数据显示，截至5月，全国共有60个地级以上的城市和超过30个县市出台调控政策，累计发布调控政策超过160余次，楼市已进入限购、限贷、限价、限售、限商的5限时代。

其中商住作为整改的一部分，目前已有北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）等城市率先下手出台政策。

继3月26日北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，几日后，广州也出台商办类房屋限购措施，明确该类项目不得改变为居住用途，销售对象应当是法人单位。

进入5月，深圳再进一步加强商业办公研发用房建筑设计通知，其规定建筑平面布局不得采用住宅套型式设计，套内专用卫生间和茶水间的用房总建筑面积不得超过该楼层建筑面积的三分之一;单栋建(座)建筑同一楼层内，建筑面积150平方米的单套用房建筑面积之和，不得超过该层建筑面积的50%；研发用房单套建筑面积不得小于180平方米。

对此业内专家表示：“虽然管控强度可能不会等同于北京，但有一点可以确定，即商办项目不再与居住属性挂钩。”

与此同时，5月17日上海市发布的整顿商住房新规也将其与居住属性彻底分离，上海将停止审批公寓式办公项目，并明确对已售未交付入住的商办类项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，不符合商业办公要求的不得交付办理过户。

据悉，上海是首个针对在途房源出台细则的城市，要求已售未交付项目取消其居住功能。

而北京方面还没有明确的细则出台，只有北京大兴区传出了执行“3.26”商住限购政策细则的消息，其中最重要的内容是，在政策执行前已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设备设施。

这一则消息如果为真，已经购买的商住房就可以继续保留居住功能，不仅满足自住需求，更方便以后转手。

保留自住需求、调整违约金比例等这些变化还有待求证，能否帮助解决商住退房纠纷也还要进一步观察。　　

　　(出处：和讯房产 2017年05月20日)