标题：首套房贷利率上浮10% 银行这次为啥连刚需都一块收拾了？

对于刚需来说，今年的确有太多不好的消息。

8成首付和贷款年限缩短至25年，让很多刚需丧失了进场的希望；拼命攒钱的朋友们可能又要在栽在房贷利率上面了。

昨天一条消息让朋友圈炸了锅：

大家普遍说是部分银行上调首套房贷利率至1.1倍，据融360房贷君（fangdai123）核实，目前真正执行的还只是一家银行，但不排除后续会有其他银行跟进。

一、银行为什么频频上调利率？

至于上调的理由，其实不是来自于上面的压力，而是银行自主的市场行为。原因嘛，大概有下面几个：

1、 银行资金成本不断提高。

目前在银行存贷款业务之间，也已经形成了“面粉贵过面包”的倒挂态势，简单说，银行借100块钱可能要付10块钱的利息，但他贷出去可能只能收到5块钱的利息。

2、 银行对实体的支持必须维持低水平，只有对房贷抽水了

现在的形势很明显，各方面都要求“脱虚就实”，实体的支持是一定要的，银行首当其冲，给他们的钱不会很贵，那么怎么维持利润了，只有靠这边提高房贷门槛了。

3、 为什么连首套房也要伤害？

这里需要着重讲一下，大概在去年这个时候，首套房还能拿到85折，现如今已经是1.1倍了。算下来，基本上等于4次加息，银行不可谓不狠。如果你针对二套房，可以理解，但连首套房都受到了波及，就难以理解了，毕竟我们一贯强调的是“差别化”。

这里我只能理解跟当前的贷款需求方有关。经过多轮的淘洗，目前一线城市，特别是北京的购房人群中，基本上没有多少非刚需了。只剩下刚需了，银行也只能同步提高首套房贷款利率了。

4、2016年到2017年可能是刚需的爆发期

大家都知道，2011年2月16日，北京开始执行“新国八条”。

5年社保当时拦住了很多人，但这些人并没有离开，这些人憋了5年，去年到今年陆陆续续都具备了购房资格。去年下半年到今年是刚需的爆发期。之所以说这个，是想强调一点，能够买房的刚需从去年开始增多，而非刚需被挤走，房贷业务又不能抛弃，针对刚需提高贷款成本也是顺理成章。融360房贷君（fangdai123）认为这也是一季度京城楼市爆发的重要原因之一，这里就不过多展开了。

二、刚需买房成本到底高了多少？

我们以一套总价300万的房子为例，假设去年买房享受85折优惠，3成首付，并贷款30年，得到的月供和利息如下：

而今年，条件发生了些变化，首先是贷款利率上浮至1.1倍，其次是首付为3.5成，第三是贷款年限缩短至25年。得到的月供和利息如下：

看到了吧，虽然年限缩短了，但总利息却多了2万多，而月供也上升了15.78%。

三、银行后续还会有动作吗？

首先我们要明确一点，虽然基准没有调，但银行有自主调整存贷款利率的权限。

从85折到1.1倍，首套房利率基本上等于加息4次，而且时间间隔比较短，迅速抬升了购房者的贷款成本。如果后续基准往上调，购房者的月供成本也会同步上调，压力不可谓不大。

至于银行还会不会继续上调利率，融360房贷君认为还需要观察，但最大的锚点还在于美元。

虽然我们现在参考的是一揽子货币，但美元的权重仍然最大。在这种情况下，美元的走向尤为重要。一旦美联储继续加息，资金流动的压力，必然导致银行吸储成本进一步增加，反映到贷款端，房贷的利率还会继续走高。

目前美元已经完成了几次加息，但按照美联储的计划，未来两年内还有3-4次的加息可能。

是否加息取决于美国的各项数据，比如通胀情况，就业情况、GDP情况。

通胀这一块，实际上是低于预期的，也就是说，经济复苏并没有如预期的强劲。

就业这一块，数据也不是很乐观。美国劳工部的数据显示，5月美国非农就业岗位增长13.8万个，其中制造业、政府和零售业岗位下降，预估为增加18.5万个。

GDP，普遍预期今年会是3%以上，但截至目前，也只有1.2%。

总体来看，美元有加息的可能，但已经明显底气不足。

情况略显复杂。

融360房贷君认为，作用到国内，最可能的就是由宽松到稳健的周期可能会拉长。也就是说，央行在未来一段时间内，可能是1-2年，不会有什么动作，但商业银行却会主动出击，就像现在这样，慢慢往上调，而且仅针对部分热门城市，不会对全局产生影响。

四、购房者该怎么办？

本次调整的确是最严厉的一次，刚需都被误伤。在这种情况下，虽然长期仍然看好（由基本面决定），但短期因素却对购房成本有极大影响，贸然入市不可取。

未来房贷利率还有可能继续上调，刚需购房成本继续加大，购房需求会继续萎缩，那些打算卖房的业主，也不得不由观望转向务实。

对于购房者来，现在要学会一点：多看少出手。

对于大型城市的楼市而言，货币因素比其他因素更关键，大城市对标的是来自全国的购房者，对标的是最具备实力的购房者，对标的是最会用杠杆的购房者。

现在，首付这一块已经提高了，杠杆已经逐渐撬不动了，成交量率先下来。成交量下来，难受的不仅是中介、开发商这些人，还有银行，他们需要房贷业务。

楼市的参与者有很多，购房者、中介、开发商、银行、甚至土地供应方。他们是紧密联系在一起的。这一切都需要银行的支持。

虽然现在银行是在提高利率，但还是那句话，这种持续加码也不可能是没有天花板的，随着加息的持续推进，银行会面临也来越多方面的压力。

作为购房者，我们需要等，等待新的风向出现，等到银行重新拾起对购房者的诚意。