标题：刚需族支撑二手市场 青睐二手楼梯楼

随着广州中心区房价的高企，电梯楼房价提升相对较快，而楼梯楼价格仍然相对低洼，不少购房者转而购买中心区的楼梯房，以及楼龄相对较大的房子。据广州中原研究发展部监测，楼市调控新政实施后，这一现象更为明显，楼龄在15年及以上的房源成交占比提升明显，尤其是15-20年楼龄的房源，因按揭贷款不受影响，成交占比提升更为明显，占比由3月的33%提升至5月的39%。楼梯楼成交整体已占比过半，全面超越了电梯楼。

刚需首置群体支撑二手楼市场

随着电梯楼房价的高企，而楼梯楼房价相对低洼，2017年5月中原电梯楼成交均价为37216元/平方米，而楼梯楼成交均价为23774元/平方米，因此楼梯楼更受客户青睐，成交占比逐渐提升，由2017年1月的31%提升至5月的51%，现楼梯楼的成交占比已超过电梯楼。

3月新政是广州二手成交住宅的分水岭，同样也是成交客户的分水岭，广州中原研究发展部发现，35岁以下的客户，1-3月成交占比呈下降趋势；3月后，则呈上升趋势。而35-50岁的客户则相反，1-3月成交占比成提升趋势，3月后，则出现下滑趋势。

广州中原研究发展部分析认为，楼市调控政策的主要目的是抑制投资投机行为，同时也影响到部分改善置换客户，而对首次置业的刚需客户的影响相对较小。此外，35岁以下的客户主要为刚需客户以及部分刚改客户，受调控影响较小；而35-50岁的客户主要为改善客户，受调控政策影响相对较大。因此，3月新政出台后，35岁以下的客户成交占比整体呈上升趋势，而35-50岁的客户成交占比则呈下滑趋势。

中心区低价散盘最受青睐

从各区表现来看，二手成交比较理想的几乎都是价格低洼的散盘，而出手购房的大多是刚需一族。如：越秀区北京路板块成交活跃以散盘盘源为主打，这些物业面积较小，总价相对较低，因此受到不少购房者的青睐。据广州中原研究发展部监测，5月，北京路板块的散盘中原成交均价为21000-32000元/平方米，套均总价仅在60万-260万元，成交散盘多为一房、两房，小部分三房，成交的客户主要为80后群体。

老城区海珠位于广纸板块旁的江燕板块同样成交活跃，2017年5月，电梯楼成交均价为35000-42000元/平方米，楼梯楼成交均价为18000-26000元/平方米。据广州中原研究发展部调研了解，随着广纸板块的完善、区位价值的提升，江燕板块的成交亦相对活跃，加上板块主要以80后、90后的刚需客为主，占比高达八成，因此受新政影响较其他区域小，客户遇到合适房源，仍会出手购买。另外，从业主层面来看，受新政影响，现业主反价现象明显减少，但是部分“卖一买一”置换业主则因购房名额受限或首付大幅提高而暂停换房计划，因此将原计划出售的房源收回或高于市场价放出，致使现市场上有效盘源仍较为紧缺。

白云区亦是5月二手楼成交的典型。随着机场路板块的房价走高，而楼梯楼的价格较电梯楼低，2017年5月机场路板块楼梯楼成交均价为17267元/平方米，而电梯楼成交均价为25725元/平方米以及电梯楼房源的消化，目前楼梯楼盘源可选择相对较多，因此，楼梯楼成交占比逐渐走高，由1月的18%提高至5月的45%，近三个月占比基本维持在45%左右。据广州中原研究发展部调研中原地产岗贝分行营业经理王殿君介绍，由于电梯楼可选择盘源较少，加上楼梯楼总价较电梯楼低，因此近期客户接受楼梯楼意愿明显提高，如：楼梯楼8楼的房源，去年平均去化周期（由放盘到成交）一般为半年，而今年去化周期基本为3个月左右，成交周期明显缩短。另外，由于机场路板块的刚需客户较多，因此近来两房成交占比逐渐提升，由1月的54%提升至5月的67%；而三房及以上成交占比明显下降。

南方日报记者 许蕾