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南京春季房展会人气超过以往，楼市走向引起极大关注。房产专家认为，目前南京部分楼盘价格接近底部，合理的购房和投资可以进行，但炒房等投机行为仍有较大风险
2009南京春季房展会于4月19日圆满闭幕。4天超过10万人次的观展人流，是近十年房展会中最多的一次。超过2200组的购房意向，也让暖风劲吹的南京楼市，越发显得春意盎然。
这次房展会，也是南京房产企业参展规模最为庞大的一次。69家房地产开发企业，带来了104个楼盘，覆盖南京所有板块，既有普通住宅，也有别墅、写字楼、商铺等各类型物业。
在展会上，记者采访了大量有购房意向的市民，咨询了多家房产企业和资深房产从业人员。多数专家认为，目前南京有相当一部分楼盘的价格接近底部，对于四类购房者来说，目前是理性购房的好时机。但对于想大量借贷“抄底”房产的炒房者来说，楼市还有相当的风险。
刚性需求： 量力购房可出手
人群特征：即将步入婚姻殿堂，而且已经凑足首付款，同时自身职业也逐渐趋于稳定，并希望过上稳定的婚后生活。
案例说明：沈立是一家公司的白领，16日这天特地赶到了位置相对较远的南京国际博览中心，希望能够在房展会上“淘”一套便宜的房子，改善居住条件。他说：“其实我主要是有些担忧，前几年房价涨得那么厉害，如果现在不买，就怕再次出现像以前那样的‘暴涨’行情，到时候可就麻烦了。所以现在就有点心慌慌的，这么早就赶过来看看。我以前一直是租房住的，现在看到房价有了一些回落，也就有了购房的打算。”
更重要的是，沈立和女友准备结婚了。父母能资助20万元，加上自己积攒下来的10万元，他为买房准备好了30万元首付款。如仅仅考虑首付的话，他可以在市中心购买一套100万元左右的两房。
但由于两人收入加起来5000元左右，这对承担大几十万元的按揭贷款有难度，因此他们最后还是根据收入情况选择购买实惠一些的房子。沈立和女友年龄已都不小，婚后肯定会要一个宝宝，因此婚后必须稳定下来，租房生活显然不太适合了。
购房理由：对于沈立来说，已经具备了购房能力，他准备好了首付款，而且和女友一起的收入也并不少，因此买房条件是成立的。最主要的是，沈立婚后的生活必须稳定下来，因此买房成为首要选择。
推荐地区：按照沈立的情况，专家为他推荐河西奥体板块和江宁火车南站板块。奥体周边房价在9000元/平方米左右，沈立可以考虑买90平方米两房。如果不想贷太多款，沈立可以在江宁火车南站板块购买90~110平方米两房或三房，该板块房价为6500元/平方米左右。
特别提醒：需要强调的是，应根据收入来确定购房总价，而不是根据首付款来确定。在选定置业区域之后，购房者可根据合理住房消费原则，即购房支出不超过家庭收入三分之一，首先计算出自己每月能承受的还款额，如沈立能承受的还款额为1500元。然后再以此倒推算出贷款总额，加上首付款之后可以计算出所能购买的房屋总价，并最终确定房屋面积。
长期投资：买房保值较划算
人群特征：这个群体资金实力雄厚，善于发现投资机会，最近他们跃跃欲试准备进入市场，却苦于看不清未来走势，既怕套牢又怕踏空。
案例说明：“房价开始降低了，买来不管住不住，总比把钱投到股市里好。”在房展会上，一位购买了两套小户型的中年购房者对记者这样说。他同时表示，目前手里有部分闲钱，觉得目前不少楼盘具有升值的潜力，适合投资，所以还准备出手再买两套。据了解，这样的情形在不少地段优秀、配套成熟的楼盘也同样出现。
专家分析这样的情况时认为：“目前出现的购买两套以上房子的人，并不是以前短进短出的‘炒房客’，而是长线的储蓄型投资人群，他们相对比较理性，置业的目的多为保值增值，大多准备长线投资，以获取稳定的租金回报为主。”
购房理由：“不少投资人对经济形势判断后认为，‘存钱不如买房子买资产的现象’这个比例随着刚性需求的爆发也陆续被带动起来。其实3月初金融机构把‘二套限制’放开，也意味着投资客已经开始进场，同时，楼市普遍的成交转暖也增强了买房人的信心，所以，长线投资的逐渐活跃是一种必然趋势。”有业内人士这样认为。
推荐地区：江北地铁三号线沿线楼盘和主城区中小户型。江北房价和江宁相比，低了很多。对于长线投资者来说，只要地铁三号线在2014年如期过江，沿线楼盘价格必然上涨。主城中小户型因为房源稀缺，也是长期看涨，并且可以获得较高的出租收益。
特别提醒：金融海啸或许余波未了，但社会上仍有人积累了不少财富，他们现在以持现金为主，却担心持现金不一定是最好的储存财富模式，因为货币系统存在着较大风险，加上利息低，存款回报小，估计还会有资金流入房地产市场。购买房产，更要看重长期收益，主要有地段、租金、社区规模、未来片区发展等各方面因素。
改善需求： 资金充裕可换房
人群特征：已经完成初始资金积累，或现有住房无贷款，收入稳定而且较高，因子女入学等理由有改善居住的需求。
案例说明：郑卫红一家一直住在锁金村一套小两房内，这是一个非常成熟的大型居住社区，靠玄武湖和紫金山也都不远。不过郑卫红打算搬离这个地方，并不是不喜欢这里，而是想买套大房，改善居住条件，也为了孩子上小学择校提前打算。
收入的增加让郑卫红有了换房资本。最近几年，他所在公司业务飞速发展，他的收入也水涨船高，不但很快就还清了买房贷款，而且还将闲钱用于投资。2007年的股市大涨，郑卫红前后投入约30万资金，很快就膨胀到了60余万元，2007年夏他见好就收，虽然没能赚到更多，但却幸运地躲过了2008年股市大跌行情，保住了胜利果实。
让郑卫红底气更足的是自己七年前买的那套小房，已经大幅升值，如果换房，它可以在资金方面帮上大忙。这套面积约60平方米的小两房，当时买入价为22万元，而目前市场价已经达到50万元。另外郑卫红目前的年收入已经超过10万元，而且他认为虽然当前市场还不稳定，不过房价下跌的空间不大，长远来看上涨的可能性不小。
购房理由：对于郑卫红而言，换房条件已经成熟。就他目前具体情况而言，投资收益、房产增值两项相加，资产总值就已经轻松超过100万元，因此购买一套120万元左右的三房，或是好学区的两房应该很是轻松。对于改善型需求而言，资金充裕、有稳定的收入来源是买房的必要条件，两者缺一不可。当然，就目前市场行情而言，信心很重要，如果从长远来看，房价下跌空间不大，那么在房价已有回落的前提下入市也未尝不可。不过这类人群还要兼顾其他需要，如自身保障、子女教育等费用都要安排妥当。
推荐地区：鼓楼区琅琊路小学、力学小学、拉萨路小学，玄武区北京东路小学、长江路小学，白下区游府西街小学、瑞金北村小学等附近的学区房。南京的学区房目前价格在1.5万元/平方米左右，如果学区政策没有变动，等孩子小学毕业后还可以至少“保本”的价格出售。
特别提醒：根据南京市中小学用地规划，一批名校未来几年内将扩建或撤并，现在所谓的学区房将来很有可能被拆。所以在购买学区房之前，一定要到当地派出所和社区做详细调查。另外，教育专家也提醒家长，不要在经济上背包袱，给孩子增加压力，应量力而行。
家庭理财：买房出租选城区
人群特征：这个群体虽然资金实力比投资型购房稍弱，但他们是善于发现投资机会的人，因此选择把资金用于获取更高租金回报的楼盘。
案例说明：庞振华原有一套100平方米左右的公寓，位于城东银城东苑，因为这里颇受韩国人青睐，因此租金水平很高，两房月租金可以达到4000元左右。半年前他一直考虑要不要再买一套住房用于投资。不过让他有些犹豫的是，他自己的事业已有所起步，同时也需要资金投入，如果此时买房，势必会占用部分资金。
后来，有朋友向他推荐了市区的一处酒店式公寓。庞振华分析后认为，不管是准备转手，还是出租，市中心才是硬道理，当然周围有酒店、宾馆的更佳。每个城市总会有这样一个人群：在这个城市会短住十几天,甚至几十天，买房子不大可能，租房子一般要半年、一年起租，恰好在市中心的酒店式公寓是最好的选择。
购房理由：如果一套70万的单身公寓（已包含装修费用），目前的月租金为2500元，即使租金不再增长，20多年就可以回收房款，同时还可以拥有一套价值不菲的物业。房屋投资不同于其他资产投资，一般资产投资存在折旧，在收回成本的同时原资产也在折旧中流失，然而房产投资则不同，在租金收入的同时，房屋不但不会折旧，反而稳中有升，既获得租金收入又获得房产增值收入。
推荐地区：市区新街口和山西路附近酒店式公寓，这类房产因为租金水平比较稳定，出租比较便捷。基本月租金可以抵消每月还贷金额，也不会给购房者增加过多负担。
特别提醒：购买用于出租的投资型住房，要注意配套设施，就是生活所需的服务场所，包括超市、医院、购物中心、金融场所等，这样主要是给承租者尽量的方便，也为提高租金增加筹码。物业管理也是房子后续升值的保证，对于酒店式公寓而言，最好是星级的酒店管理，并有酒店式服务。酒店式的享受和公寓的价格是对承租者的最大诱惑。