标题：楼市抉择：经济刺激政策“多选题”

　　作者 李乐

　　在北京西城区的三里河，一片有“大屋顶”的庞大建筑群，占据着这里超过一半空间。这片兴起于上世纪50年代的建筑群，最主要的“使用者”是素有“小国务院”之称的国家发改委，与之一街之隔的，便是财政部，由此向北，便是同样拥有“大屋顶”的住房和城乡建设部。

　　如今，这里已然成为了中国经济政策的核心所在。然而，在这里，面对“刺激经济”的“大任”，这些处在权力核心的部门，却面临着一道如何执行“后续政策”的“多选题”，尤其是当“冰封已久”的中国楼市，悄然显现复苏迹象之时。

　　进退两难的楼市，似乎正在成为中国经济继续复苏的环节所在，但也恰是诸多部委要做的“多选题”的开始。

　　背后的“简单故事”

　　4月29日，紧绷多年的住房项目开发自有资本金35％的大限悄然松动。当日，国务院召开常务工作会议，下调城市轨道交通、住房、煤炭等建设项目的自有资本金比例，意在吸引社会投资。

　　然而，这项和房地产投资直接相关的政策，却与住房和城乡建设部并无直接关系。这多少有些出人意料，实际上，提出这一政策的，却是国家发改委。

　　“虽然说是跟房地产有关，但住房和城乡建设部也是会议召开时才知道这个政策的。”5月7日，接近住房和城乡建设部的一位人士告诉记者，而这个部门很多处级官员，获悉这一政策调整的渠道，也是通过当晚的《新闻联播》，至于收到正式批转的文件，也是到了第二天的事情了。

　　就在此次国务院常务工作会召开前一天，住房和城乡建设部的一位官员还十分确切地向记者表示，“没听说近期会有什么新的房地产政策出台。”而记者了解到，在通常作为房地产政策“智囊”的中国房地产协会和全国工商联房地产商会提出的有关建议中，也未包括下调自有资本金比例。

　　前述接近住房和城乡建设部的人士告诉记者，此前，中房协按要求提出的政策建议中，也只包括了“对优质房地产企业予以信贷支持”的内容，而并未涉及自有资本金的“底线”，而实际上，在房地产调控部际联系会议上，住房和城乡建设部方面近期也并未明确提出降低自有资本金的要求。

　　“据我所知，这个政策的调整是国家发改委提出来的，主要出于拉动社会资金进入的考虑。”他说，“发改委不是把这个政策作为一个单纯的房地产政策拿出来的，是作为拉动投资的政策。”

　　发改委缘何 “看中”房地产

　　房地产向来不是国家发改委的主管范畴，但为何这一次，提出房地产行业利好政策的，却不是住房和城乡建设部，而是发改委，实际上，这与“投资”密切相关。

　　“在此之前，国务院出台的所有利好楼市的政策，都是刺激交易的，是向购房者让利，这也是住房和城乡建设部此前提出政策的一贯立场，但4月29日下调自有资本金比例的政策，却是在明显地给开发商‘减负’。”清华大学房地产研究所的一位权威专家告诉记者，在他看来，第一轮刺激经济的多笔财政投资都已经“落位”，接下来已经进入到社会资源介入投资的阶段，而真正能吸引社会投资快速进入的，当下看来似乎只有房地产。

　　然而，从投资角度而言，房地产固定资产投资却“情况不妙”。国家统计局的统计数据显示2009年1~2月，房地产开发固定资产投资总额为2398.15亿元，仅比去年同期增长1％，增幅明显减缓，这与房地产市场近期的调整直接相关。

　　北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者，由于中国房地产采用预售制度，因此，通常情况下，只有房地产预售之后，才能转化为固定资产投资，因此，房屋预售量的下降，必然会导致随后固定资产投资总额的下降，他认为，滞后期是房地产固定资产投资的最大特点。

　　因此，陈国强认为，尽管四五月以来，全国主要城市的房地产成交量均有回升，但指望由此立即带来房地产固定资产投资迅速回升，并不现实，原因便是滞后期。

　　然而，在大型基础设施投资项目相继上马后，“投资拉动经济”需要形成新的增长点。“要吸引社会投资进入，就必须懂得社会资本的投资诉求，社会资本不可能像财政投资基础那样，五年、十年才有回报，必须投资回报的周期短，所以房地产尤其是住宅的开发投资，是最合适的。”前述清华大学的权威专家表示。

　　也正因如此，在这一次，政府给出了针对开发商的利好。毕竟此时，一季度经济数据已经见底，能否实现“U型反弹”，很大程度上将取决于财政投资之外的社会资本的投入，房地产的重要性，由此显现。

　　“简单任务”与 “复杂目标”

　　“总任务很简单，就是保增长，但每个部委又都有自己的目标，所以把各部委的目标综合起来，就又变得相对复杂。”5月7日，前述接近住房和城乡建设部的人士向记者评价35％自有资本金下调一事时向记者评价。

　　3月底，“全国保障性安居工程工作会议”在长沙召开，在该次会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在发言中指出，要继续适当建设经济适用住房并加强管理，同时还提到，经济适用住房的具体建设规模，“由各地根据当地实际确定”。

　　前述清华大学的权威专家认为，从某种意义上说，房地产投资总额过大或者增速过快，在现在的情况下并不十分有利于刚刚销售回暖的房地产市场的稳定，“现在的市场还在消化存量，如果此时把房地产固定资产投资增速刺激得过快，无疑将会加大房地产的存量，重新使市场交易陷入压力之中，不利于房地产市场交易的稳定。”

　　这显然不是住房和城乡建设部愿意看到的情况。

　　这位清华大学的专家认为，从国家发改委的角度而言，社会投资的进入却是有利于达成拉动整个经济局面的作用，而且这也是国家发改委的主要工作和最终的考核目标之一。

　　“所以，这两个目标在这个层面上，还是显得关系比较微妙，而且并不是只在房地产政策领域存在这个问题，比如银行，银行系统的短期目标可以是确保经济增长而投入大量信贷，但从长期目标来看，银行系统迟早会把控制风险重新当作目标，果真如此，这两者之间又会有比较微妙的关系，这实际上是中国政府体制方面的特点，所以需要到时候由更高级别的权力进行协调。”他说。

　　陈国强表示，从现阶段的情况来看，这方面的问题还不是十分明显，因为经济形势还很严峻，“大任务”的压力还比较大，因此，大任务也可以成为考核所有部门的统一目标，所以现在还不会出现部门目标影响总体大任务的问题。不过，至少到现在，对于楼市政策的下一步，似乎各政府职能部门已经面对一道可以选择作答的多选题。