标题：楼市:盼得春回? 回光返照?

●广州市国土房管局公布的交易登记数据与网上签约数据相差甚远。

●国土局数字显示：上月广州十区8011元/平方米的成交均价是楼市步入调整以来的最低点。均价在万元以下成交面积占总

成交的比例连续4月攀升，已接近3/4。

●有专家称，成交增加更重要的是开发商采取适当的降价促销。开发商都不愿意带头降价，多数明升暗降，并通过谎报成交业绩和均价的方式来造市和造势。

记者探市

迈入3月份，此前被迷雾所笼罩的广州楼市似乎看到了一丝曙光。先是广东出台“15条”刺激措施，接着业内不断放出成交量回升、开发商开始涨价的消息，引发不少市民疑惑，经历了1年多调整的广州楼市是否真的到达底部？如果当前热销的情况属实，那么在总体经济大环境不明朗的情况下，房地产在各行业中的一枝独秀是回暖还是回光返照？

连日来，记者采访多方人士，同时对半年来的楼市数据进行了深入分析。一个被外界忽略的事实是，广州市国土房管局公布的数据显示，上月广州十区8011元/平方米的成交均价是楼市步入调整以来的最低点，而上月47.36万平方米的成交量还不如去年9月和11月超过50万平方米的成绩。此外，根据每个月公布的成交面积连续2个月大于3500平方米的热销楼盘均价来看，上月此项数据只有6200元/平方米，已连续两个月低至“6”字头，同样是半年来的新低，而半年来此项数据的峰值出现在去年11月，达10644元/平方米。

另一方面，均价在万元以下成交面积占总成交的比例已经连续4月攀升，当前已接近3/4。这些数据似乎都在说明，以降价换取交投，依然是当前楼市的主调。

优惠促销卖完尾货

楼盘对后市不乐观

“春节后确实感觉到楼市在回暖，人气和成交量都在上升。”昨日，在海珠区南洲路一个大型楼盘，销售经理何玲君告诉记者，此前推出了一批价格在8000元/平方米~9000元/平方米的产品，主要是一些现楼尾货，经过2月底3月初的一轮优惠促销已基本卖完。接下来准备推出一批154平方米的单位，初定均价9800元/平方米~10000元/平方米。“这不是涨价，因为这批是复式，户型、景观和装修标准都不同。”何玲君说，此前的热销并没有使人产生过分的乐观情绪，销售人员对接下来的传统淡季四、五月都拿不准，如果到那时还能有现在的成交量，才可以说是真正回暖了。

楼盘推货“低开高走”

被市场解读为涨价？

何玲君的想法可以代表一部分房地产业界人士的心声。在广东楼市“15条”出台后，虽然有媒体从广州各区主流在售楼盘中抽取45个楼盘进行电话访问后表示，约64%的楼盘呈现出不同程度的涨价情况，但保利地产代-理市场部总经理吴定金认为，正是因为把开发商正常的“低开高走”促销策略当成是涨价，所以在“15条”后才出现了所谓的“一片涨声”。

“只有极少部分的市区热销楼盘有提价情况，绝大部分楼盘还是按兵不动。”吴定金表示，当前广州楼价已进入比较稳定的阶段，开发商根据户型、朝向、楼层的不同逐步适度地推出价格由低到高的产品，会起到促销效果，而在楼价下行阶段，这种策略的效应会被抵消难以显现，在楼价趋于稳定时才会重新显示出来。此外，由于今年不少开发商减少开工量，有的楼盘所在区域供应量较少，针对市场状况进行调整也是正常现象。

保利中环广场目前推出的产品均价为19000元/平方米，比此前高出1000元/平方米左右，而其位于萝岗新政务中心旁的新推楼盘保利香雪山，均价也在9000~10000元/平方米之间。“这是由产品质素决定的。”吴定金认为，此前楼市成交量有所回升是因为楼价和税费调整到位，大量刚性需求和保值投资型买家入市所致。“要实现楼市的逆转，还要看能不能打动还在观望的买家。”吴定金说，广州当前一手楼市的货量只够消化3个月，在重新到达供求平衡之时只要宏观大环境不太差，相信观望气氛会被彻底打破。

市民个案

看楼一年有余 开盘涨价退订

不过，来源于各种渠道的“涨价”消息，还是让很多观望中的市民担心房价就此上涨而错过最佳购房机会，重新加入看盘大军。也有市民表示，现在的房价虽然比之前有所下降，但仍然高于他们的心理价位，如果房价就此触底反弹，他们担心再也买不起房子了。

市民布笑梅从去年开始就一直在寻找三房大户型，上个月终于看中了海珠区一个二线江景楼盘的新推单位。“当时只是预订，说预计开盘价在12000元/平方米~13000/平方米之间，我们就交了2万元诚意金。”布女士说，没想到真正开盘时，开盘价达到14000元/平方米，购房款一下子多了10多万元。“价格合适就买，不合适就不买，我们马上退了订。”

布笑梅告诉记者，虽然经过一轮降价，现在市面上位置好的三房大单位总价还普遍在120万元以上，刚刚接近可以忍受的极限，还要把现有9年楼龄的两房单位租出去才能勉强供得起，如果楼价又再重新上涨，她宁愿不买也不能让一家三口都当“房奴”。

专家看法

广州房价今年

不会明显回升

“今年广州房价会有升降，但估计将平稳在目前的价位，不会有明显上升。”中山大学城市与区域研究中心教授魏清泉接受本报记者采访时表示，今年以来支撑楼市成交的主体仍然是大量的刚性需求，而总体来看，房价仍然明显偏离市民的收入水平和承受能力。

魏清泉表示，从全国来看，房价仍会继续下降，但不排除像广州这样的中心城市会有适度的交投活跃情况。

网签数据或有误导

专家：“有人在造市”

在这一波楼市行情中，不得不提的是各类房地产中介机构发布的各种预测报告。早在1月时，就有多家中介预测房价将重回9000元/平方米，然而不仅1月未能重回，甚至连2月也都未能重回9000元。为何中介赖以预测成交量和成交价的网上签约统计数据会与国土房管局公布的交易登记数相差甚远呢？有房地产业界人士就表示，这可能是因为阳光家缘网上签约数据具有很大误导性。因为，该数据统计的范围和时点与国土房管局正式发布的时点是不一致的，这就可能存在开发商在实时统计时存在假签和正常撤单的情况。

“去年12月到今年2月以来楼市成交情况的确有所好转，但并不是因为楼市回暖，即使是回暖也只是成交回暖，而并非房价回暖，更可能只是短暂的回光返照；其实，成交增加有政策利好的原因，但更重要的是开发商采取适当的降价促销。”寒桐投资顾问公司总经理韩世同说，由于开发商都不愿意被指带头降价，大都采取明升暗降的手法，并通过谎报成交业绩和均价的方式来造市和造势。而现在，如果有开发商利用广东“15条”的出台进一步拉升房价，这种做法是不智、甚至是愚蠢的，不仅有可能错失促销良机，还有可能失去政府的救助和扶持。“许多开发商已经被市场宠坏了，只会涨价卖楼，而不会降价卖楼；如果房价接连降几年可能不少开发商就得喝西北风了。”

住建部微服私访发现：

成交量回暖

前两月全国成交量同比增6.1%

前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。刚刚结束的住房与城乡建设部全国房地产市场调研，得出了上述最核心的数据。

针对这个持续一个月调研方才得出的结果，住建部认为较为乐观。而“微服私访”的调研形式，也增强了住建部对这一数据的信任度。由此，住建部将今年上半年的地产市场依然定性为观察期。

此前，市场预期3月份之后，政府会继续出台大规模房地产市场刺激政策的想法，将会落空。

据悉，此次住建部派出了规模庞大的调研组，对全国30多个大中城市进行实地踩盘和调查。住建部此次调研，有两点值得注意。第一，调研以“微服私访”形式进行，时间长达一个月。第二，救市争论核心已经从泛泛的救市转向是否要救开发商。因为在未来相当长一段时间，都将存在量升价跌的趋势。

截至目前，调研材料正在汇总当中。住建部官员透露，一个具有广泛代表性的数字是，全国的住房成交量在此前两个月同比增长6.1%。这个数字尽管抹煞了地域间的差异，但依然能大体反映出成交量回暖在全国范围内蔓延。

住建部判断，2008年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此，未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。