标题：房地产竞争从未白热化
隆鑫地产副总裁余学兵在其办公室接受了新浪乐居的专访
余学兵认真聆听笔者提问
春节伊始，重庆楼市成交量就持续回升，上月春季房交会时达到峰值，四天共成交房屋13525套，成交面积127.44万平方米，成交量创造了我市房交会的新纪录。不仅如此，据易居克尔瑞重庆机构的统计数据显示，相比3月初建面3905元/平方米的均价，重庆房价已在两个月内飙升了近600元，达到每平米4542元。这是否说明重庆楼市就此复苏了？这股楼市暖流到底还能持续多久？新浪乐居就此专访了资深地产人、隆鑫地产副总裁余学兵，听听他有何见解。
寒流过了吗，重庆楼市回暖能否持续？
近一段时间，业界关于楼市是真回暖还是假回暖的命题争论不休，余学兵的看法是，重庆楼市的这股暖流会有一定的持续性，急转直下的可能性不大。原因则要追溯到2008年的房地产市场，是什么让原本火红了十年的房市突然遇冷的？余学兵分析原因有二：第一是国家宏观调控，第二是全球性的金融危机，这两大因素的综合影响使市场出现了大变化。然而，经济危机对重庆的直接影响其实很小，重庆经济结构属内生型，外销产品较少，即使重庆最典型的外销产品——摩托车，它真正的市场也并非欧美，虽受到一定影响，但并不严重。近期重庆政府公布的相关数据也很好地证明了这一点。重庆楼市也是内生型的，投资购买比例一直不高，而金融危机抑制的更多是投资性购买。金融危机之于重庆人，心理影响要远大于实质性的购买力影响。但随着今年国家信贷政策的放宽，以及四万亿拉动内需作用的显现，再加上重庆从来就不缺购买力，经过08年的观望，09年也应该重新释放出来了。所以，重庆房市的持续向好也就在情理之中了。
适度的供大于求，有助于行业的持续稳定发展
“这是一个悖论。”在笔者谈到一直被广泛诟病的、重庆楼市供应体量过大的问题时，余学兵有与众不同的看法，“任何时候看数据，即使最火爆的07年，供应量也远远大于成交量，不只重庆，全国也是如此。”他进一步分析道，以年为周期看，重庆楼市自2004年以来，供应量与成交量的比从来没有低于过1.3倍，而即使成交量只占到供应量的60%—70%，市场的表现也不会太差。因为，房地产产品品质是一个不断提升的过程，在总量超过警戒之前，过去的存货无法对新货构成根本性的危胁。反之，楼市果真到了供不应求的地步，哪怕求只比供大10%， 房价就有可能成倍飙升。因为房产并非可有可无的产品，它是一个人到了一定的年龄和收入所必须消费的必须品，阶段性的供大于求是符合市场发展需求的。事实上，适度的供大于求，有助于行业的持续稳定发展。
余学兵详细阐述个人观点
房地产竞争从未白热化
“中国的房地产市场竞争从来没有真正激烈过，房地产产品也不可能真正的同质化。虽然08年竞争有加剧的趋势，但到目前为止都没有真正白热化过。”余学兵在进一步分析08年造成房企困境的原因时谈到，“部分公司把目标定得过高，在07年拿了大量的高价地，在08年造了大量的房子。小公司这样做的并不多，反而是一些大公司，它们追求快速发展就必定需要大量的土地储备，而隆鑫地产在08年仍然保持了平稳增长，是和它一贯的稳健风格有关的。”
“在疯狂的07年，谁都想瓜分更多的市场蛋糕，08年的窘境是大家对未来风险的判断不够冷静造成的。也就是说，08年很多公司的窘境从根本上说不是市场造成的，而是企业阶段性的经营发展策略不当造成的”。
作为重庆人，我们都知道隆鑫是以摩托车起家的，作为工业企业它已有近20年的历史。“与单纯的地产公司不同，隆鑫在2002年正式进军房地产行业之前已经是一个大企业，它没必要追求快速做大，因为整个隆鑫的年销售额是超过百亿的，它更追求企业的可持续性，核心的发展战略是先做强再做大，这是它最大的不同之处。”余学兵以其他房企举例，“有的以品牌为导向，有的是以项目为导向，而隆鑫则是一个以战略及管理为导向型的地产企业。但并不是说隆鑫就不重视项目，不重视品牌，而是着眼点不同。隆鑫是站在企业的角度来看待产品和服务的，所以它更看重企业价值的不断提升，而不是某一个体项目能产生多少的价值，更多的是以企业与客户互动，更看重企业的可持续性发展。”
“这种企业心态的不同，决定了企业风格的不同。所以隆鑫选择了做事，而不是做秀。所以隆鑫选择了低调，而不是张扬。” 余学兵说。
余学兵：隆鑫地产就是要做客户永久的代-理人
隆鑫地产，做客户永久的代-理人
4月2日，ST得亨停牌，4月30日，ST得亨公告董事会通过隆鑫地产重组预案，一个月左右的时间，这让不少业内人士吃惊。地产证券分析师则认为，主因在于隆鑫地产恼铰郧逦⒐芾硖逑低晟啤⒑诵木赫η浚玫搅撕献鞣降母叨热贤阅苈氏茸叱龅谝徊健６幌蛞晕冉≈频穆■蔚夭位嵫≡裨诖耸鄙鲜校嘌П硎荆■蔚夭?年的发展，早已从一个外行变成了一个内行，同时也有了深厚的专业积累，整个战略布局完善，管理的规范化在行业处领先地位，到了这个阶段，隆鑫地产已经成熟，通过融资渠道的扩展变成一个公众公司后，能够进一步推进隆鑫的发展。“一旦上市，隆鑫的发展肯定会加快，但绝不会盲目求快。”余学兵进一步解释道，“一个公司的风格形成后是不会轻易改变的，隆鑫地产仍会实实在在做产品，实实在在做服务。”
“多年的市场实践告诉我们，地产企业的本质就是客户的永久代-理人。”
当笔者追问“客户的永久代-理人”的具体含义时，余学兵说“这一定义将隆鑫由甲方变为了乙方，隆鑫地产认为自己所做的一切，都是基于客户需求和要求的。在产品打造和服务提供的所有环节中，隆鑫都是在接受客户委托的基础上，站在客户的角度来看待研发设计、工程管理、营销管理和物业管理的。只是这里所说的客户是泛指，而非某单一的个体。”
“这是一种全新的企业经营理念，它消除了企业的本位主义。本着这种理念，隆鑫一直狠抓工程质量管理，去年以来，个个交房项目都取得了一次性接房率100%的好成绩，一直狠抓服务管理，所以隆鑫地产在08年荣登全国业主满意度TOP10。”
手记
2009年，隆鑫地产不仅蝉联“重庆房地产五十强前四”，更是重庆唯一同时两个项目(隆鑫花漾湖 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、骏逸·蓝山 (相册 户型 样板间 地图搜索))荣获詹天佑大奖综合金奖的企业。如此多荣誉在身，隆鑫在重庆的知名项目却并不多，这或许与其一贯的低调作风有关，但面对笔者的逼问，余学兵仍恳切地说：“今天我们再回过头去看重庆最早开发的一批房地产项目，‘骏逸天下 (相册 户型 样板间 地图搜索)’绝对是同时期中的佼佼者！(“骏逸天下”为隆鑫地产开发的第一个房地产项目)”(王迪/文)