近日，闹得沸沸扬扬的楼市小阳春在众多猜测下继续演绎楼市的火爆。有消息称，京沪深楼市出现爆发性回暖，楼盘销售现场火爆，有的甚至出现久违的排队摇号等现象，不少项目价格出现上涨，签约量持续上升，开发商开始“拿着口袋数钱”，仿佛一夕之间，楼市又回到了06、07年最火爆的时候。
而在青岛，有关楼市的数据也同样形势喜人。据统计数据显示，今年1-4月份市内四区商品住房共销售6098套，同比增长33.73%，成交金额为45.69亿元，同比增长73.37%。其中4月份商品住房销售2892套，同比增长26.07%。而据统计显示，今年3月份共成交1696套，比去年同期相比翻了近两倍，成交金额13.17亿元，同比增长187.63%。与3月份相比，4月份的成交量增长了57.34%。
一方面是销量的大幅度增长，另一方面来自土地市场的数据也同样令人振奋。芝泉路28号、延安路93号地块、连云港路13号、东海西路45号、47号地块等相继拍出，土地市场开始复苏回暖。但地价拍出价格普遍不高，其中东海西路更是爆冷以4250元/平米起拍价成交。于是部分岛城资深人士认为岛城土地市场回暖并趋向理性，青岛房价有望理性回归。
根据年后的数据，楼市回暖仿佛已是不争的事实，土地价格的下降仿佛也为理性回归带来了希望。可是，果真如此吗？
疑问一：房价是否已经下降到老百姓能够承受的范围？
首先我们来看青岛房价到底下降了多少？根据市房产交易中心公布的数据，4月份青岛新建商品住房平均价格7693元/平方米，剔除政策性住房成交的影响后，完全市场化的商品住房均价为8383元/平方米，房价同比下跌6.99％，环比上涨1.23％。这组数据说明了青岛房价较去年同期仍然是在下降，但与3月份相比，已经有上涨、复苏抬头之势。
而2000年左右，青岛市住宅商品房均价为2067元/平方米，短短9年间，青岛房价翻了4倍之多，而与此相对应的居民年收入则由8016元增长到20464元，只增长了1.5倍。因此6.99%的下跌幅度显然是无法达到购房者预期值的，环比上涨1.23%的数据更是让期待着房价下跌的购房者望字兴叹。在这种情况下，果真能让房价理性回归吗？
疑问二：土地价格的下降是否就意味着房价一定下降？
不独青岛土地市场呈现活跃但价格大幅下跌的态势，来自国土资源部发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价环比、同比均出现下降，总体水平为3189元/平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37个百分点。
从理论上来说，地价的下降必然降低开发商的建设成本，有助于抑制房价持续上涨，这条理论应当也适用于长期。但实际情况是，房价是由开发成本和企业利润构成，如今地价等开发成本虽然在下降，但并不等于开发商愿意降低企业利润，因此地价下降并不等于房价一定会下降，这仍然要看开发商与购房者之间的博弈结果。
而从另一方面来说，土地价格与开发商的资金与拿地意愿是息息相关的。楼市火爆时，开发商手中的资金充裕，拿地意愿也高；反之楼市冷清时，土地自然就乏人问津。这是07年出现众多“地王”的原因，同样，楼市呈现回暖趋势的时候，土地价格可能会逐步随之走高。在这种情况下，已经处于高位运行的房价如何能理性回归呢？
疑问三：楼市供求关系是否已经发生了改变？
近日来自建设部的数据称，全国空置商品房面积为1.64亿平方米，北京市统计局的数据是，截至2008年12月末，全市商品房空置面积1438.3万平方米，增幅达26.6%。其中，住宅空置面积为522.7万平方米，比上年末增长110.9万平方米，增幅为26.9%。上海市统计局的数据也不乐观，2009年2月末，该市商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米，其中商品住宅空置554.09万平方米。
而根据青岛市房产交易中心统计，2009年1-4月，市内四区商品住房批准预售面积62.95万平方米，同比增长18.89%，批准套数为5987套，同比增长7.47%。截至2009年4月底，市内四区可售商品住房174.28万平方米，同比增长120.36%；可售套数16826套，同比增长131.38%。
也就是说，以现行销售速度计算，目前可售商品住房销售周期为10个月。而所谓的刚性需求在年初至今3个月的消化期中不知道还有多少因为迫切结婚而需的购房者，但估计这个数字也不会太乐观的。
因此，大量库存的积压成为悬在开发商头顶的一柄利剑，将大量的库存变现资金成为开发商最为紧迫的事情，上调房价注定只是短期的营销策略。
而理论上认为，只有当改善型、投资型都释放出来，楼市才会出现真正的回暖。
疑问四：经济大环境是否已经好转到一定程度，能够使老百姓敢于放心消费？
虽然与去年下半年相比，今年以来我国经济环境出现了好转的迹象，但是来自各行各业特别是外贸、出口等并没有出现明显的好转迹象。据称，近日青岛货代行业出现了许多中小公司关闭、逃跑的案件。截至2009年2月17日，上海等主要沿海城市“终止营业的货运代-理公司，已经多达200、300家”。一季度，中国整体集装箱航线运量下降了30%左右，有多达上百艘货船停航。而青岛是严重依靠外贸、出口的沿海城市，这些行业的不景气将继续影响青岛，影响青岛居民收入水平及手中的钱袋子。
一串串飘红的销售数据让人无法否认楼市出现回暖迹象，而数字背后却意味着楼市离真正回暖还有一定的距离，而在宏观经济尚未触底的情况下，并将直接影响投资性需求。而有关专家认为，如果楼市需求不能从自住型转向改善型和投资型，楼市将很难全面复苏和回暖。下半年楼市或许会再现第二波低谷，面临再一次调整与回归。