标题：空置房不用愁？

这是一则应当引起业内外重视的楼市新闻。

日前，上海易居房地产研究院综合研究部发布《全国商品房空置研究》指出，目前全国商品房空置情况，地区和城市之间差别较大，部分一线城市存在空置率过高的情况。其中，尤以北京形势严峻，其商品房空置率居全国之首，高于全国平均空置率的0.75倍。此外，研究报告数据显示，截至2008年底，上海商品房空置面积达1091.4万平方米，同比增长48.4%，高出全国26.6个百分点。其中，商品住宅空置面积大致为499.53万平方米，同比增长82.3%，高出全国50个百分点。

显然，确如《全国商品房空置研究》所指出，从城市分布来看，一线城市包括北京、上海、深圳等的空置率明显高于二线城市，情况不容乐观。不过，尽管确凿的统计数据摆在面前，此间却有部分舆论认为，对于空置房问题，根本不用发愁。理由在于，首先，造成一线城市空置面积增加的原因有二：一是政府配套房供应量加大，加上近期许多开发商集中推出手中楼盘，使市场供应量增大；二是楼市调控，使原先大量购进房源的投资客减少，令销售迟缓，致使空置面积上升。其次，诸如北京、上海这样的大城市，应允许有一定空置率的存在，只要结构合理，不偏向积压，仅仅空置对市场并不会造成不良影响。

很抱歉，对于这类说法，笔者并不苟同。试问，空置房问题怎么不用愁？难道百姓的眼睛并非"雪亮"？难道大伙儿晚上看到那么多楼盘，那些仅星星点点的灯火都是假的？难道政府如此整肃楼市，开发商还未倍感压力？诚然，有人认为房价有需求支撑，因此未来数年，随着北京、上海等城市人口不断增加，楼市仍会保持供不应求。但事实是，目前市场总体乃供过于求。毕竟"需求"并非"需要"，而是指有支付能力的需要。因此，对于"需求"不仅要看人数，还要结合人们的实际购买力。若不考虑支付能力，任何商品在任何地方都不会过剩。空置面积的递增，恰恰说明楼市的未来需求并不代表现实需求。一个重要的原因就在于，北京、上海等城市目前的房价，并未与多数普通消费者的收入水平合拍。

以上海为例，作为不动产，上海的住房只能由上海市民及外来消费群体消化。从时间上说，消费者固然能通过按揭提早一圆住房梦，但终究只能透支一点未来，却不能透支全部房价。虽然近几年，那些具备一定购买力的消费者基本都已出手。但目前，仍有相当部分中低收入群体，包括低收入家庭、年轻人及外来务工者，其自住性需求尚未满足。因此，不能过分透支未来是为主因，亦是商品房空置率递增背后值得思考的问题所在。

前不久，笔者陪正为结婚觅房的友人到某知名房产销售集团的售楼现场看房，只见几位看房者围着工作人员激烈"辩论"。其"论题"乃销售方称手中"紧俏"楼盘的2、3期早已售完，但实地了解情况的看房者则认为，对方所言有假，因为据附近居民观察，长期来，一到夜晚，这些号称早已售完的小区楼盘灯火就少得可怜，这不是开发商故意捂盘，或高价难售造成房屋空置，又是啥？当然，也许有人会说，那就如你所说，倘空置房是"愁"，又该如何解决？笔者认为，若要消化空置房面积，一方面开发商应把控好价格尺度，继续降价；另一方面政府对于配套房的放量也宜继续把握好时机，将之变为调节供应的手段。此外，可从政策上扶持住房真实需求，对确定为自住型且具一定家庭收入的购房者，建议银行不妨考虑适当放宽贷款比例。

最后讲两句题外话。其一，有朋友表示，就楼市问题，上网也好，看报也好，听了无数专家谈了各种看法，颇有些"审美疲劳"。其实惟有政府再次表态，才能令当下又有点"微妙"的市场形势明朗。其二，在申城前不久举办的一场房展会上，笔者"惊闻"两位观众攀谈："现在的媒体不是发统一的新闻稿就是找专家'压阵'，怎么不来听听百姓怎么说、怎么想？"以上两点说明什么，无须笔者多做解释。正如空置房面积递增的背后，事实隐含的问题何在，相信读者都能明白，不是吗？

(作者：傅烨珉)