标题：时寒冰：房市过不了“三重门”

中国楼市面临很难迈过去的"三重门":断奶门、保障门、人口结构门。

先说断奶门。最高人民法院副院长奚晓明日前表示，虚假按揭贷款案件开始明显增多。上海银监局在4月份连续两次印发规范个人住房按揭贷款业务的通知，要求在沪中外资商业银行严格执行个人住房按揭贷款业务首付款比例和利率规定，严禁变相放宽贷款条件，严防"假按揭"和"零首付"。在监管收紧的同时，信贷注入也将快速收窄。4月新增贷款降至5918亿元，环比明显回落。

资金流是助推房价反弹的最重要动力，资金注入跟不上，对开发商而言如断奶般痛苦。

再说保障门。早在2008年底，中央政府已经明确宣布，要在未来3年投入9000亿元建造700万套保障性住房，加大保障性住房建设，这势必会对商品房价格构成巨大压力。

最令开发商难以迈过，确切说，是根本迈不过去的是人口结构门。

不妨先看看日本的例子。日本二战后的人口出生率一度达到33％。，当这批婴儿长大成家后，住房需求增大，因此，日本从上世纪70年代开始，房价持续大幅上涨。但随着经济的发展和生活的改善，人口出生率大幅下降到10％。以内。等这批婴儿长大成家后，对住房的消费需求又呈下降趋势，所以日本房价从1991年后开始持续暴跌，其中有日本房地产泡沫骤然破灭的因素，也有人口结构发生改变的因素，或者说，人口结构的变化加快了日本房市泡沫破灭的步伐。

再看看我国。上世纪五六十年代，我国鼓励生育，出生率快速上升，这一增长趋势一直持续到上世纪70年代我国推行"晚、稀、少"的人口政策。1970年时，我国总和生育率为5.8，到1979年已降到2.75。1980年，我国又推行更严格的计划生育政策。到2000年，我国总和生育率下降到1.22。

对照一下我国房价的走势，从上世纪90年代开始，1950年代、1960年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但是，截至目前，我国实行"一胎"政策后出生的孩子已经陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价当中去。

而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，1980年后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场。这也将影响未来的房价走势。

相关数据充分证明了笔者的推断。我专门查阅了1991年至2007年连续17年的《全国教育事业发展统计公报》发现，从1996年开始，小学招生人数开始下降，此后，下降趋势越来越明显。2007年与1996年相比，全国小学数量从64.6万所减少到32.01万所，减少了一半还多！招生人数从2524.66万人，下降到1736.07万人，减少了788.59万人；在校生从1996年的13615万人，下降到2007年的10564万人，减少3051万人。

小学生数量及小学学校的快速减少，是我国计划生育政策的必然结果。大约到2015年之后，这种变化的影响力会逐步体现出来。