政府、房地产商、购房者--正是这房地产市场三大主体间的博弈，决定了房地产市场的过去以及未来。这一轮中国房地产的牛市发端于2000年，上海楼市也逐渐成为中国房地产新一轮牛市的领跑者。伴随着房价上涨，房地产调控政策也未停止，政策对房价的影响也显而易见，回顾历史才能更好的判断未来房价趋势。
自2000年开始，房地产调控有过"序幕"和三次"高潮"，时间分别是2003年、2005年、2007年以及最近的2008年10月。
[调控序幕] 2003：生涩的"探路"
上海市房地交易中心的"预售价格指数"显示，从2000年到2002年，该指数相比上一年的涨幅分别是3.36%、7.85%和13.13%，这些数据说明上海房价涨势呈现加速度增长。2003年，国务院针对全国氛围内房地产、汽车和钢材三大领域投资过热现象出台相关严控措施，对这三大领域的投资进行结构性调整。所谓"结构性调整"落实到房地产领域，便是调整土地出让结构，控制土地供应总量，为房产热降温。在上海，这些主要以"控地"为主的调控政策出台后，一定程度上减少了土地供应量，尤其是市中心土地。
应该说，2003年的房地产调控政策只是政府的一次"探路"，其效果并不明显；反而因为市中心的地荒、新增供应不足，刺激了该区域楼价大幅攀升，连锁效应下上海"中环"、"中外环"以及"外环外"房价也跟风继续涨价。
[第一次调控] 2005：重拳打击炒房
2005年可以真正称作中国房地产政策调控年。中国房地产市场化以来第一次如此密集的出台房产调控政策，而政策覆盖面之广也是前所未有。这些政策以2005年6月1日起执行的"个人购买住房不足2年转手交易按其取得售房收入全额征收营业税"为重中之重，辅之对非普通住宅征收个人所得税、土地增值税等房地产税收一体化措施。
2005年出台的一系列房产新政切中当时楼市的命门--投资过剩、投机泛滥。市场趋于理性后，房价也明显回落，并在此后的一年多时间里保持稳定。
[第二次调控] 2007：二套房不幸中靶
经历了2005年房地产调控后，上海楼价在一年多的时间里经过调整后趋于稳定。2007年6、7月份，被压抑了两年的上海房价由于潜在需求的集中释放而突然爆发，短短三四个月时间，内环区域楼盘房价整体超过2万元/平方米，而在闵行七宝、松江九亭、浦东三林、浦东泾南等新兴住宅区域，房价更是在短期内上涨了40%以上。
面对新一轮房价上涨，"二套住房大幅提高首付、提高利率"政策出台，直接把一部分改善置业的有效需求挡在市场门外，让一些即使有能力买二套住房的人也立刻观望起来。而从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税，加剧了开发商资金链的紧张。
2007年下半年年开始的第二轮房地产调控是2005年调控政策的延续和补充，但"二套住房大幅提高首付、提高利率"的政策，犹如一剂猛药，在把房价上涨势头打压下去的同时，也遏制了合理的改善型需求，直接导致市场从大热迅速到大冷，新房、二手房价格持续下跌，并一直延续到2008年。[第三次调控] 2008：从打压到"救市"
2008年三季度，国际金融形势急剧恶化、包括中国在内的众多国家不得不面临经济增长放缓的现实。在外忧内患形势下，"拉动内需"成为各国政府刺激经济的救命稻草。对房地产领域的严厉调控政策也急速掉头为"救市"。当年10月以后出台一系列房地产救市政策，包括降低贷款利率、降低最低首付款比例、免税等，而且力度前所未有。
从2000年上海楼市进入繁荣期到今天已有9年，每一次重大的调控政策出台之后，楼市都面临方向的选择。可以肯定的是，2008年的房地产新政是一次"纠错"行为：降低门槛让首次置业以及自住性质的"二套房"购房需求得以释放；在纠错的同时国家在保障性住房（廉租房、经济适用房）方面给与空前的财政支持，这在一定程度上将分流市场需求，防止房价大起大落。[未来的调控]耐心加勇气，房价才稳定
对于上海楼市，无论是已经拥有物业的小业主还是潜在的购房人，无论是制定政策的决策部门还是在政策中迷失方向的开发商，都需要更有耐心、更有勇气地面向未来。可以预期的是，在未来1-2年整个宏观经济还待复苏阶段，打压房地产业调控政策出台可能性不大。楼市轮回，目前引导需求合理释放，防止房价"脉冲"式大涨，又成了政府相关部门的首要问题。
政策的收收放放，房价的涨涨跌跌，这十年，我们就这样走过。或许，稳中有涨、涨幅不大的格局，是各方能够接受并能带来多赢的格局。
□ .刘.畅 .新.闻.晨.报.刊