标题：贪婪将阻碍楼市回暖

暂时的回暖，增加了对未来判断的难度，因为人们的心态已变。在寒冬期，大家只有恐惧，在回暖期，却是恐惧与贪婪并存。

楼市观望期的问题很简单：什么时候回暖？现在回暖到来，问题却有点复杂了：回暖是真是假？可否持续？

平心而论，以成交量大幅回升，价格趋稳为特点的楼市回暖已被基本确认。据统计数据，今年3月份的成交量（甚至包括二手房），同比已达历史峰值。但通过对市场成交的细致调研，本刊发现，强烈的结构性特点，使得这次回暖体现为市场和刚性需求之间的试探性“握手”，而远非全身心“拥抱”。

从需求上看，真正落单的主要是刚性需求及刚性极强的改善性需求，而且大多是历经楼市狂升期及观望期均未出手，蓄积到了忍耐极限的购买力的集中释放。而享受型改善需求和投资性需求则付之阙如。另外，降价驱动明显。降价就灵，不降不灵。特别是纵向曾标过极高价格，或横向与同区位楼盘有较大价差者，极受购房者认可。

非此，则可以是另一个极端，截止上月，在有些项目热销的同时，北京亦有89个项目一套未售。成交量的项目比例呈现“半火焰半海水”状态，标杆项目占总成交量的比重过大。就产品类型来看，偏向中小户型，豪宅别墅则显呆滞，3月份北京千万级以上的别墅只售出一套。

那么，这次缺乏深度和广度的回暖未来如何演变。是大家所担心的“小阳春”，还是全面而持续的市场回暖？

一要看需求。刚性需求是否如“滔滔江水”继续释放，享受型改善需求和投资性需求能否接下一棒。二要看开发商的价格策略。是否要借回暖涨价？

对需求近期影响最大的，莫过于对经济前景、就业和收入状况的预期。目前来看，资金推动的股市处于熊市反弹，但实体经济继续下滑，降薪裁员的消息不绝于耳。上一轮“结存”的刚性和少许改善性需求释放之后，即使是刚性需求，后劲也不容盲目乐观。

而投资性需求则主要受租金回报率的影响，而如果以目前的租金回报率来衡量，得到的结论就是不应买房。

北京的平均租金回报率约是2%—4%之间，而银行一年定期存款利率是3.6%，伯仲之间。如果是上百万购房款，可直接进银行的贵宾理财，回报率将更高。

租金回报率不高，说明市场上并不缺房子，特别是以住为主要功能的房子。也说明刚性需求的基础并不牢靠，很多貌似刚性需求其实都是改善性或投资性需求。而对于投资性需求而言，短期盈利渠道已经丧失，只余房价长期大幅上涨一途。而房价上升，又会进一步带来租金回报率的下降，投资性买家对房产长期升值的依赖更甚，形成恶性循环。

如果是按揭买房，租金回报不能抵销借贷成本，买者不仅没有收益，还要倒贴。即便中国房价上升的趋势未变，经济的周期性波动，也将对杠杆借贷购房造成重大风险，特别是对于信贷标准放松后的增量部分。房价长期上升的远水，解不了周期性下跌的近渴。如果再遭遇失业或收入骤减，香港的负资产和美国的次贷，虽是终极版本，却也殷鉴不远。

而对回暖杀伤力更大的，还有开发商的借势涨价。热销最主要的原因是产品价格降至合理的水平。此时涨价，特别是非基于产品升级或差异化的涨价，无异于釜底抽薪。

价格策略的制定，不应以目前阶段性的热销，而应以客观的存销比为依据。2007年楼市高峰期大干快上，加上2008年销售萎靡积压，都使得库存处于历史较高水平，而且这一阶段的项目，普遍存在着拿地和融资成本偏高，地段非城市中心化的软肋。这种背景下的涨价，失于鲁莽。

相较于利润的高低，快速去库存化，回收现金，应成为企业的第一要务，进可以保存实力再战，退可以安全避险。

总之，回暖能否延续取决于健康的供需关系和心理，双方都应避免回暖期误判。比如购房者以小博大，以短博长，在租金回报率明显不合算的情况下，以大杠杆率借贷进行投资性购房。而开发商则在经济下降周期存有上升周期的思维，试图大幅涨价。

暂时的回暖，增加了对未来判断的难度，因为人们的心态已变。在寒冬期，大家只有恐惧，在回暖期，却是恐惧与贪婪并存。