标题：深圳楼市投资性需求不被看好

    深圳下半年楼市将再次探底

　　深圳楼市正在进入调整的新阶段。

　　户型供应格局正在变化中。近期楼市供应不约而同地以大户型豪宅居多，中低档普通住宅退居幕后。通过春节以来自住型置业者的大量消化，最先启动市场的中小户型现在大多进入尾盘销售，而新入市的大中户型楼盘，现在也持续旺销，走量很快。

　　市场调整仍在进行中。自3月份出现的“小阳春”4月起开始有所萎缩，现在有部分开发商会根据市场调高价格，但也有业内专家预测，交易萎缩之后，价格会再调整，甚至不乏再次探底的可能。

　　而更值得关注的，是置业者的结构正在发生明显的变化。自住型客户充当成交的主力军已经一年，而近期，大批改善型与投资型置业者的身影也开始频频见诸市场。成交结构也从自住客一家独大，到现在自住客、换房客、投资客三足鼎立的结构。后两者的重出江湖，也许会将市场带入一个阶段。

　　市场新主角：从潜伏到活跃

　　日前，来自省物价局的数据表明，深圳市商品房前四月销售面积同比增长了160.1%。而4月份深圳新房价格为12329.9元／平方米，与3月份的环比涨幅在全国70个城市中居第二位。

　　需求结构的变化显然是拉动房价上涨的有力推手。自4月份以来，大户型、豪宅类产品纷纷入市，而销量走势也十分可观。这批面向改善型需求与投资型需求置业者的大户型产品与豪宅的良好销售势头，正在预示着深圳楼市下一个阶段的到来。

　　对于房地产市场的需求启动规律，一般人的认知是，最开始启动的为自住型买家，例如结婚、生子、上学等等需求，其次是改善性买家开始入市，将原有的小户型住房换为宽绰的大户型甚至豪宅，再次是投资客入场，以楼价升值为目的的他们将会推动房价上涨。在现阶段，自住型客户已经统治了市场一年之久，而改善型与投资型的置业需求的则刚刚在复苏。

　　记者日前走访了多家代-理机构，据监测数据显示，近期在各个在售项目中，二次以上置业者所占比例都有不同程度的上升，占到了成交客户的20%-30%的比例。在某些主要面对投资客户的小户型产品中，投资的比例更是占到了50%以上。而据业内人士表示，这种以咨询客户意向为依据作出的判断往往会无形中降低了投资客户的比例，因为许多投资客在接受售楼人员咨询时未必会透露自己置业的真实意图，因此实际投资意向的置业者在近期的活跃程度可能不只于此。

　　英联国际不动产董事长郭建波更是表示，二次以上置业者已经成为目前市场上的主流人群，其中改善型置业者占有更多的主导地位。

　　改善型置业者：明显上升

　　在近期，改善型需求的客户复苏尤为明显，尤其是春交会前后，楼市弥漫着一股涨价之风，使得许多并非急着买房的二次置业者也出于对后市价格上涨的担心，加入了看房大军。在福田有一套小三房的张先生，最近频频往梅林关外的龙华、坂田一带跑，便是为了换过一套面积宽绰的房子。在采访中他直言道：“最近听说房价开始涨，这才赶紧准备买房，要不然也不着急。”对张先生这类客户而言，配套充足、社区成熟、性价比高的大户型产品是首选，对赠送面积高的单位更是青睐有加。这与3月份之前低价小户型产品受市场热捧有相当大的区别。

　　同样楼盘的销售方也感受到成交结构的明显变化。DTZ戴德梁行综合住宅服务助理董事胡瑜俭告诉记者，他们负责销售的深业·新岸线就是个典型的例子，其中170-250多平方米的户型销售明显顺畅许多，从3、4月的每周5套的销量，到4月底至今则明显上升到每周十几二十套。

　　4月以来，换房客在渐渐成为深圳楼市的中坚力量。显然，这对开发商而言是个不折不扣的好消息，大批换房需求的释放，将填补起首次置业者只关注小户型产品所带来的产品结构缺失，而更重要的是，在接过首次置业者的接力棒后，继续充实现在的成交量。星彦地产董事总经理路莹表示，随着二次置业的复苏，目前楼市热销势头可能仍会延续，而低价走量在未来将不再是主流，甚至不排除一些普通住宅价格仍略有向上的可能。

　　但另一方面，二次置业者的要求也更高。虽然有跟风之嫌，却并不盲目，并且更为细致与耐心，由于定位为长期居住甚至养老的居所，他们在置业中片区情结较浓，对物业服务、教育配套、业主素质、交通规划等方面要求也尽善尽美。“大多数此类置业者都会经历一段较长的时间，会反复地来看房。”一位楼盘销售人员说。要争取这批客户，楼盘还需在自身素质上多下一番功夫。

　　投资型置业者：尚未得时

　　另一个人群——投资客们近期也不甘寂寞。黄先生是一名职业投资客，他身边有一群同样从事投资工作的同行们。经济不景气，其他的投资生意都萧条许多，手中有了笔资金的他们则纷纷转向了相对风险较小的房产投资。在最近的几次聚会中，黄先生发现，相互打听在售楼盘信息的同行们越来越多，圈子里在近期出手的例子也不在少数。“产品的话首推公寓，在区域上则没有特别偏重，但后海片区近期比较吃香。”黄先生透露。

　　代-理机构营销人员也告诉记者，近期看房的有很多都是熟面孔，这些以投资为目的的老客户蛰伏了一段时间，现在又开始频频出击。炒房现象也明显增多，有些业主一次购买了一个单元的多套住宅，并且一拿到房就要求中介挂牌出让。

　　在往日，投资需求在销售中所占比重之大，是深圳楼市的一大特点。而这也是国家宏观调控对投机行为的打击下首先掉头向下的一大原因。而目前投资现象的抬头则再次令自住型置业者与业内人士忧心忡忡。

　　长线投资方面，现阶段楼市出租的回报率仍然偏低，随着楼价的逐渐回升这种比率更为下滑，一笔帐算来颇不划算。因此市场上活跃的大多数仍然是以看好短期内升值空间的短线炒房客。这种热炒套现的行为原本就充满风险性，而且现在随着信贷形势、政策层面的变化，使得市场信息有相当的不对称性，“二次以上置业在近期表现明显，但现在仍不是投资客大量入市的时机，尤其在经济形势还没有真正转晴的情况下”。胡瑜俭如是说。

　　而郭建波则认为，在改善型置业者与投资客成为市场成交主流的现下，已经是小阳春的尾声。“市场将再次缩量，下半年楼市继续探底”。