从2009年初开始，“小阳春”就成了成都楼市回暖的一个代名词。“小阳春”现象持续了近半年后，交易量开始下滑、新开楼盘的数量在逐渐减少……种种迹象表明，成都楼市开始有了“退潮”的迹象。夏天来临，楼市却似乎开始了降温。那么，这一次“退潮”是小的市场回落还是“小阳春”结束的一个转折点呢？这似乎成为了业内人士关近期关注和探讨的一个重要话题。
“阳春”半年楼市可能疲态 随着4月份大量成都楼市成交数据的出炉，越来越多的开发商开始深信，黎明的曙光已经来临。不过，尽管成都4月份的销售数据显示暖意还在继续，但很多开发商包括一些品牌房企在内的开发商却开始感觉到成都楼市即将来临的销售压力。
上周的销售数量显示，成都市主城区累计销售商品房3605套，总面积约32.1万㎡；成交数量较上上周增加32.7%（增加888套），面积增加10.3%（增加3万㎡），日均交易量增加128.86套……一切数据表明，房交会后出现了成交小高峰。但是一些业内专家却看到了热销背后的“危机”。“之所以成都楼市在5月初有如此‘骄人’的成绩，是因为春季房交会的强行刺激，而随着房交会后刚性需求的释放和减少，楼市有可能会出现回落。”成都某知名房产公司销售经理告诉记者。
嘉进地产顾问副总经理马永林则把“小阳春”的奇特现象归结为政府的努力和开发商的自救——政府的政策支持和开发商主动的销售策略调整。马永林认为，这给自住型的购房者提供了一个很好的机会，见低入市，迅速下手。而对成都楼市的下半年走势，马永林则认为成都楼市下半年将趋于一个比较平稳的阶段，不会太好，也不会太坏。“后市的表现还是需要看宏观的经济走向和区域市场的多方信心维系。”马永林告诉记者。
刚需释放市场将稳步慢走
毫无疑问，小阳春的出现与刚性需求的释放不无关系，随着刚性需求的下调和释放，开发商面临的销售压力就越来越大。那么，下半年开发商应该如何把握自己的销售市场？应该把什么样的购房者定位成目标客户？刚性需求、改善型购房者还是投资者？
有研究机构分析认为，刚性需求在房交会后会有所下调，而随着刚性需求的下调，成都楼市的“卖点”会从刚性需求转移到改善性需求和异地投资购房。其中一个重要的理由就是，楼市上半年在价格下调、金融和税收等优惠的刺激下，由刚性需求拉动了一波强劲的“小阳春”，成交量同比、环比增幅较大，在本次房交会期间中小户型又得到了一次集中的释放，但刚性需求毕竟有限，在房交会前已经出现了下调的趋势；而从5月1日前两周主城区商品住宅的成交量排行来看，排名前十的楼盘中，户均面积超过100平米的超过一半，这说明改善型住房市场正在扩大。“刚性需求完全释放，并不代表得到满足，我们也无法准确地测算出刚性需求市场究竟是多大。我认为刚性需求和改善性购房者仍然是主力。深挖洞、广积粮一直是中国人的财富价值观，很多普通百姓的存储资金相对投资者，虽然少，但稳健得多。”嘉进地产顾问副总经理马永林这样总结。
总的来看，目前整体经济在好转，股市在逐步回升，楼市信心在恢复，但居民收入并没有大幅上升，楼市仍未到强势反弹阶段。楼市的冬天并未过去，外围的不利经济环境并没有消除，强势上升势头的突破口也没有找到，整体仍是稳步慢走。由此可以预计，5月份不会像二三月份出现强势反弹，楼市会理性消化。
目前买房人仍处于信心建立阶段，信心爆发仍需要一个过程。但对自住兼投资型买房人而言，现在不失为出手的好时机，政府和金融机构都有许多政策扶持，购房环境宽松，可供选择的余地依然巨大。
现实困难市场面临巨大考验 在经济越来越全球化的今天，成都房地产市场已经不能再“独善其身”，而是与国际经济形势密不可分。地震、金融危机、H1N1甲型流感……任何一次灾难和危机都会对成都楼市产生不小的影响，如何让自己经受住困难的考验，这也成为成都开发商们思考的问题。
并且，楼市走在经济之后。从一季度公布的我国宏观经济数据看，增长较好的全部是投资，消费方面的增长乏善可陈，即经济从外需带动转为内需带动仍路漫漫。欧美经济远未见底，从过往经验看，美国经济衰退最长可以长达三年半，现在的金融海啸是“百年一遇”级，何时见底还是个未知数。在我国经济从外需带动为主转为内需带动为主之前，我国经济何时见底仍是个未知数。历史上，楼市的调整在一年内也不可能完成。
在采访中，很多开发商都表示，虽然无论是地震、金融危机还是正在经历的H1N1甲型流感都会对成都楼市产生影响，但是影响并不会很大。易居中国（成都）副总阎涛认为，金融危机固有会对成楼市产生影响，但是也对成都尤其对我们从事的行业产生更大的机会。她解释，在金融危机之后郊县房产比如双流、温江回升非常快，而它回升快的主要客户支撑来自于成都以外的异地客户群这是一个特点。而因为金融危机，原材料的下降以及政策的支持会给予这些中小企业非常大的市场机会。
而中原西南公司的董事总经理庄泽宝也表达了同样的观点，即使成都楼市受到影响也只是暂时的。“成都楼市受H1N1影响很小，因为成都本身购房的人群就是本地购房为主，有了流行病，不可能就因为它有这个病我就去其他地方购房，最多是个延迟，等这一事件过后该买房还要买房，该买什么样的房还买什么样的房。”他说。
下半年政策支持撑起楼市晴天
2009的下半年，随着宏观经济的持续低迷，国家是否会出继续推出众多的利好政策刺激市场？哪些政策值得开发商期待？……这些问题都成了开发商们共同关注的问题。
降息、房价下调、购房政策的宽松……购房者从2008年初起就开始享受无数条这样的优惠条件。一方面是给购房者优惠，一方面则是给开发商松绑，优惠的土地政策以及信贷支持还有降息减税的政策、信贷支持，有业内人士指出，由于实行土地招拍挂政策，政府又严控土地供给，这在一定程度上造成土地价格不断上涨，从而推动房价逐步走高。因此，在土地政策方面可能存在一定的调整空间。
嘉进地产顾问副总经理马永林认为，借金融危机和楼市下跌时期，成都楼市继续调整是必然的，因为调整是为了整个市场和行业的成熟。“我们在成都和二级市场看到太多的非地产商的机会主义者还试图进入房地产市场，非专业小资金地运作，这些不符合市场规律的因素迟早会被调整和洗牌出局。而对于政策方面，他认为在目前的局势下，政府和开发商都应该会主动去理解市场，去理解市场消费者的需求，制定出一些符合市场规律的积极政策。“另一方面，去年年底国家刚出台的楼市新政中提到的信贷政策也很值得关注，进入去年第四季度以来，政府层面已经出台多项政策支持房地产企业融资信贷，但总体依旧没有实质性的放松，因此，市场预计未来继续加大对房地产市场的信贷支持可能会成为政府救市的又一张牌。”深圳发展银行成都天府支行周彤说。
楼市小阳春之后何去何从？是遭遇倒春寒，还是继续向大阳春挺进？著名财经评论家叶檀认为，一切取决于政策，如果信贷宽松，房地产必然作为保值品受到追捧；如果政府下决心平抑房价，推出大量廉租住房，硬性规定开发商执行土地开发期限的规定，那么，房价必跌无疑。未来中国房地产市场将如何发展，最重要的还是取决于全球金融危机和中国经济的演变情况，在这一点上现在还不能过分乐观。