标题：开发商看多楼市？ 红五月促二季度楼市高增长
房博会火爆出人意料
在本次房博会上,楼市“小阳春”中表现出的刚性需求强劲得到了有效的印证。
在置业者购楼欲望热捧下,三天房博会中所迸发出来的“看楼热”大大出乎参展商意料之外。房博会自开幕至谢幕,每天从开馆至结束,所有与“楼盘”有关的展位都挤满了人群。据不完全统计,每天从锦汉中心房博会现场开出的看楼车超过30趟。原计划意在“让广州市人认识肇庆楼盘”而组展进行品牌宣传的肇庆开发商,应参观者要求每天新增三趟直赴现场的看楼大巴全都满座。
观察发现,目前活跃的看楼客以实客居多。不少是一家大小举家而来,关注的是大户型和良好的居住环境；更多的是年轻夫妇或情侣,较为在意的是销售总价较低的中小户型,让他们心仪的大多是交通方便的楼盘。据开发商销售人员介绍,自从国家对楼市宏观调控政策出台,特别是国际金融危机发生后便销声匿迹的投资客,开始在各个楼盘中现身。
戴德梁行分析认为,通胀预期的加大将促使消费者为规避货币真实购买力的降低而进入“去货币化”的过程,市场持币待购行为将会转变,整体市场的交投行为将延续活跃,预计具有对冲通胀特性的住房资产将受到青睐。
二季度高增长或已定局
广东省房地产行业协会会长蔡穗声表示,广东广州房博会“提振市场信心,促进住房消费,打造黄金促销月,稳定房地产市场”的目标已基本实现。今年3月间,针对当时的市场情况,广东省房协携手全省20个地级以上城市房协共同发起“业界大行动”,倡议开发商以合理价格促销商品房,共同稳定市场,得到了开发商的响应。
分析人士认为,在政策利好、市场回暖政府大力支持和业界共同努力等多种因素的共同作用下,承接第一季度和4月份快速增长的交易势头,再加上5月“黄金销售月”的强劲拉动,广东全省和广州市第二季度楼市交易量高增长已成定局。在政策和市场的强势推动下,曾经回落的楼市消费信心正在逐步恢复。
开发投资下降有隐忧
目前,业内普遍关心的是稳定开发投资。今年一季度,广东房地产完成开发投资475.1亿元,同比下降14.97%,比全国平均水平低19个百分点；房地产投资占GDP比重为6.18%,同比减少1.59个百分点,低于全国平均水平1.24个百分点。而据有关方面测算,要保持后市供应充裕,稳定房地产市场持续发展,全省今年房地产开发投资增幅应维持在15%左右,占固定资产投资比重不低于25%。因此,蔡穗声透露,“业界大行动”的下一步重点工作,将是增强开发商的投资信心。
值得关注的是,近日,恒大、富力、保利等房企的老板或高管,在不同的场合,开始向政府提议放地,满足市场上对“面粉和面包”的需求。对此,广州市国土房管局也作出了积极回应,房管局发出公告,拟在6月10日在阔别广州住宅土地市场四年之久的珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)区域,推出D8-C3住宅用地。
房博会观潮
珠三角一体楼市先行
珠三角一体楼市先行
随着三地政府各项政策推动扶持,广佛肇经济圈今年来正加速成型,生活居住圈的融合进程也相应加快。本次房博会肇庆楼盘组团赴穗参展,成为一大亮色。星奥投资、中房百花园、星湖雅苑房产、星湖名郡房产等8家肇庆当地品牌开发商,以肇庆山水生态优势作为最大卖点,招揽广州市和珠三角买家。
肇庆市是久负盛名的山水和文化城市,环境质量和土地资源与珠三角区域城市对比优势明显。该市楼价明显低于珠三角其他城市,仅为广东省21个地级市平均价格的67%左右。如此次组团赴穗揽客的肇庆楼盘中,“鼎湖森邻”折后最低价为2410元/平方米,这一价格对广州和珠三角买家极具吸引力。肇庆市房协表示,将肇庆市房地产业整体推向珠三角市场,为开发商突破购房区域局限,推介优质楼盘,创造了良好的营销环境,众多珠三角买家和外来投资者也能够近距离了解肇庆房地产投资的价值。
另一方面,珠三角买家到广州置业,早已是普遍现象。作为华南政经和文化中心,对于珠三角购房者有相当大的吸引力。不少珠三角买家出于经商、投资、子女教育考虑而选择在广州买房置业。而许多广州开发商也善于把握这一市场需求,在楼盘推广上十分重视对广州以外市场加大宣传投放,吸引目标人群出手。
除交通体系不断完善,政府各项推进珠三角一体化的政策措施频出,对于楼市一体化,也是利好。如今珠三角八城市实现公积金异地互贷,对于促进广州客选择珠三角置业,或珠三角买家到广州买楼定居,都将起促进作用。
楼市国际化日趋明显
“地球是平的”,广州楼市也日益国际化。记者在房博会发现了澳洲楼盘的身影。海外房产机构家叶环球公司携悉尼楼盘INMARKTOWER来广州揽客,在房博会上设置了展销点,也吸引了不少买家的关注。据了解,这也是房博会上首次出现海外发展商。
据了解,家叶环球是一间澳大利亚在华的房产公司,在延伸移民留学产业链的同时,致力于澳洲房产的销售。记者联系到家叶环球广州公司总经理朱小姐,据其介绍,在海外移民越来越走俏的时代,越来越多的国人也将目光转移到国外。
无独有偶,除了海外楼盘来穗揽客,“五一”黄金周期间,广州楼盘也掀起了“全球发售”的风潮,这些都凸显了广州楼市日益国际化的新特征。
例如作为新鸿基地产在国内第一个大型别墅项目,“玖珑湖（
查看地图）”在4月25日全球公开发售,其购买者除了香港和广州本地高端买家之外,甚至还吸引了不远万里从北京和华东江浙一带乘飞机前来的诚意客户。记者发现,近期宣布全球发售的楼盘还有,珠江新城的珠光新城御景（查看地图）二期“天御”、中信地产位于广佛都市圈中心地带的中信·山语湖以及合景泰富打造的W公寓等。
顶级豪宅不单以广州换房买家和投资客为目标,还力图吸引国内外高端消费人群。专家分析,强调国际品牌影响力和顶级定位,是希望借此获得高端买家和投资客认同其保值能力和升值空间,推动实际成交。关丽(关丽博客,关丽新闻,关丽说吧)
三问楼市
开发商“喊地”:看多楼市还是未雨绸缪?
开发商“喊地”:看多楼市还是未雨绸缪?
楼市步入回暖阶段,开发商一度被抑制的拿地热情再度升温。在日前举行的一次论坛上,恒大地产主席许家印(许家印博客,许家印新闻,许家印说吧)和富力地产联席董事长张力都提到广州要适当地多放地,满足开发商对土地的需求。对于开发商表露出的拿地欲望,广州市副市长苏泽群于日前回应说,今年广州的供地规模将在2.5平方公里左右。
在经历了自土地招拍挂制度实行以来最低迷的一年后,广州土地市场从今年初至今都没有一幅住宅地块成交。但销售势头回暖令开发商近期拿地热情颇高,造成了土地市场的明显升温。在深圳、上海、重庆等城市均出现了多家开发商轮流举牌的激烈争夺,热点地块的成交价普遍出现了40%以上的溢价。据统计,今年前四个月,全国房地产企业完成土地购置面积7266万平方米,其中4月份单月增加的土地购置面积达2524万平方米,相比一季度的月均值大幅增长59%。
对于近期土地市场的回暖,联合证券分析师鱼晋华表示,土地市场的回暖,印证了开发商无论是资金实力上,还是对未来楼市的信心上都在回暖。而近期国务院发布的商品住房项目资本金比例将下调的通知,将再度为房企资金松绑。鱼晋华判断,4月份土地市场的回暖将只是个开始,未来土地市场仍将不断升温。
值得注意的是,多位开发商在呼吁政府多放地的同时,都表明了对未来楼市的乐观态度,可谓坚定的“乐观派”。但广州去年土地的大量流拍和底价成交,除了开发商资金不济外,以外围为主的土地供应也提不起开发商的兴致。从战略发展角度出发,在断档一年多之后,开发商的确已经开始需要补充土地特别是市区土地。王昊
红五月的异动:广州有没有退房潮?
近期有报道称,全国多个城市再度出现退房现象,将矛头直指开发商炮制热销现象。报道称,一季度以来北京的退房率逾4%,西安的一手房退房率为6.7%,南京4月以来退房183套。深圳、长沙、杭州、成都等一些地区也相继出现了各种名义下的退房现象。北京有楼盘一季度以来的退房率竟高达20%。
有分析人士称,今年一季度房地产在政府政策刺激等利好下热销的背后,出现了不正常的退房现象,不排除是开发商操作假按揭或通过虚假成交制造热销而造成的。
记者了解到,广州市场在这一轮楼市回暖中并没有出现大量退房的楼盘,主要楼盘的退房情况也都在5%的正常范围内。部分对阳光家缘成交量进行监控的网站也反映,反映到阳光家缘上的集中退房最多不过3-5套,没有迹象表明有楼盘进行大规模的假按揭或“先签后退”。
并且,曾经在楼市低迷期发生过退房风波的楼盘也开始逐渐回归正常。被退房大军集中关注的某楼盘集体退房诉讼仲裁案中,已经结案的1件案例已经败诉。有该盘业主告诉记者,现在部分要求退房的业主和开发商的矛盾已经有所缓解,收楼的业主越来越多。
但在房地产回暖的乐观气氛之下,屡屡曝出的退房、假按揭、雇人排队甚至雇人成交的事例也给购房者提了个醒:楼市表现出的种种回暖特征并不一定就是真相,并非所有楼盘都真的在“热销”。
涨价潮下,楼市何去何从?
自春节以来楼市成交量不断回升,楼价也随之出现提价风潮。大量城区新盘新货4月发售,也拉动楼价全面提升势头。记者观察多个在售城区盘,发现价格较年初时均有提升,个别盘单价涨幅超过1000元。业内普遍认同目前改善型置业需求正逐步释放,是高价盘获得承接的主要原因,而投资型置业客也在部分地段优越、性价比高的楼盘出现。另一方面,以城区新盘新货大量入市导致供应结构发生变化,也是楼价给人全面上涨感觉的原因之一。
“五一”后广州楼市在上周成交开始回落,近日成交下滑趋势开始趋向明显。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,由于前期存货消化比预期理想,开发商在5月的促销活动有所减缓,在未有充裕可售新货应市时,也保持目前价位而不急于积极出货。由此出现成交量下滑局面,和价格上涨联系并不大。
中原地产项目部总经理黄韬(黄韬博客,黄韬新闻,黄韬说吧)表示,4月和“五一”期间的楼市可以用产销两旺来形容。在“五一”后出现了成交下滑的现象,黄韬认为是比较正常的。成交出现下滑,是综合因素的影响。部分旧盘由于价格上升,在节后促销放缓的情况下,消化了原来的市场需求后,未出手的消费者保持观望。广州楼市的市场调整是比较理性的,如果持续量升价涨,在现阶段反而不是好事情。“五一”后出现成交下滑,是市场出现“W”型微调的健康表现。对后市发展,黄韬表示乐观。