标题：买房投资 可支配收入银行算法各异
近期银行房贷量大增。 CFP供图
近期楼市升温，房价重新上涨，不少房地产市场的投资客又开始出手买房。
由于目前房贷利率处于较低水平，投资者首选贷款买房。近期，有不少投资者向本报咨询申请房贷的相关事宜。
Q
我要提问
读者李女士：我今年55岁，已退休，每月有2000多元的退休金，除了自己住的房子外，另外有两套房子在放租，每月有固定的租金收入5000多元。我在银行账户上有定期存款20万元左右，最近，看看房价经过短暂调整后又开始上涨，我想贷款购买一套投资性住房。
请问像我这样的情况，能不能向银行申请房贷？银行在审批贷款时是依据怎样的标准？
A
记者跑腿
房贷月供额与收入比不能超过55%
近期，房地产市场重拾升势，贷款买房的人多了，银行房贷量大幅上涨。据招行广州市分行有关人士表示，今年前几个月，该行的新增房贷余额增长了3～4倍，自年初至5月中旬，该行新增房贷余额达到14亿元，而去年全年新增房贷余额为18亿元。
审批贷款着重考核还款能力
记者就李女士的情况咨询了建行、招行、深发展、广发等多家银行，各家银行均表示，在审批贷款时着重考核借款人的还款能力。
银监会2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》第36条规定，借款人住房贷款的月房产支出与收入比不能超过50%，月所有债务支出与收入比不能超过55%。房产支出与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入；所有债务与收入比的计算公式为：(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入。
如果贷款申请人为单一申请人，上述计算公式中提到的收入指申请人自身的可支配收入，如果贷款申请人为共同申请，考量标准为主申请人和共同申请人的可支配收入。对于单一申请人的贷款，如商业银行会考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应该先调查核实，同时对已将配偶收入计算在内的贷款也相应的把配偶的债务一并计入。
贷款实例
例如，如果李女士为单一申请人，可支配收入为7000元，则房贷的月供额和物业管理费之和不能超过3500元。
如果李女士还有其他贷款，则房贷月供额及物业管理费和其他贷款的月均偿付额加起来不能超过3850元。
部分银行将公积金计入可支配收入
对于可支配收入的计算标准，多家银行人士表示，可支配收入既包括工资收入，也包括财产性收入，在提供租赁合同和租金收入的存折流入的情况下，李女士的房租收入可计入可支配收入。
不过，除了深发展等个别银行表示，如果租赁合同在房管局备了案，租金收入可全额计入可支配收入外，多家银行均表示，由于租金收入会有起伏，而且可能存在空档期，因此，一般租金收入在计入可支配收入时，会按一定折扣计算，具体折扣会依据放租房屋的具体情况和过去放租的经验而定。
例如李女士的5000元租金收入，如果按照8折计算，则只能算4000元。
此外，对于工资收入中的公积金部分，则不同银行标准不同，广发银行和深发展银行的有关人士表示，对于贷款买房者而言，无论是个人缴交的公积金部分，还是单位缴交的公积金部分，都是可以支取出来的，可计为个人可支配收入。
不过，招商银行有关人士表示，个人公积金和单位公积金都不算入可支配收入。
与子女办接力贷
可延长贷款期限
对于贷款期限，各家银行均有硬性规定，不过不同银行标准略有不同，如招行和广发银行表示，贷款申请人年龄+贷款期限不能超过65岁(男)或者60岁(女)，农行则规定，借款人年龄+贷款年限不能超过70。
除了收入和年龄方面的限制外，银行方面表示，会根据抵押房产的楼龄、地段、是否自住房等情况，审批贷款的成数，比如楼龄很长或者处于偏远的郊区，就可能只批六成的贷款。又如，如果是投资性住房，会更加谨慎。
银行业人士表示，由于李女士已经退休，如果个人申请房贷，则可能因为贷款期限短月供压力太大而难获批。像李女士这种情况，可采取和子女一起办理接力贷款的方式申请房贷。
目前，农行等银行推出了个人住房接力贷款，以子女或父母作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与子女(已经工作)作为共同借款人而办理的个人住房贷款，可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。
此外，李女士也可以申请抵押贷款，抵押贷款的年限一般不超过5年，对贷款人年龄要求不是很严格。不过，银行对于抵押贷款一般有规模限制，如有的银行规定，个人抵押贷款至少要贷30万元以上才办理。
申请房贷须知
银行人士表示，审批房贷时有两个硬性标准，即月供额与收入比不能超过50%～55%；贷款期限+申请人年龄不能超过一定年龄。不过，在可支配收入的计算方面，例如对于租金收入和公积金是否计入可支配收入，不同银行有差别。